时隔9年购房杠杆全面宽松，市场激活值得期待
　　8月31日，央行、金管局联合发文，全面松绑购房杠杆，并下调存量房贷利率，此次是时隔9年来再次调整首付比例。主要举措包括：1.统一全国商业房贷首付比例下限，首套房/二套房分别为20%/30%；2.统一贷款利率下限，首套房/二套房分别为LPR-20bp/+20bp；3.对存量首套房贷利率予以调整空间。7月以来住建部、央行等部委频频发声，购房杠杆限制的放松已成为本轮行业政策宽松周期中的着力点之一，而本次两部委颁布的首付新政无论从时效性还是力度，都明确了想要托底房地产市场的决心，我们期待本轮强有力的地产优化与其他政策形成合力，稳定房价预期和购房需求。
　　购房杠杆政策松绑惠及20余重点城市，政策叠加效应下一线调整空间可观
　　新政下首付比例政策全国统一调整，我们认为一二线城市将释放的购房杠杆空间相当可观。据我们统计，目前大部分二线城市依然执行首套3成及以上、二套4成及以上的首付比例，排除8月刚将首付政策下调至新政水平的南昌、太原等城市，仍有约23个城市，对这些城市而言，最低放宽1成空间。下调空间最大的是一线城市二套房，非普宅首付比例均为70%/80%，普宅首付也达50%/60%，新政下分别可下调40/50、20/30pct。如果考虑认房不认贷政策的落地，无房有贷人群在政策叠加效应下，北/上/深/广的首付比例最高可下降60/50/60/50pct。
　　贷款利率调整重点在二套房，存量房贷启动部分优化
　　据我们统计，有首套房利率下限调整空间的仅有一线城市，北/上/深/广分别还有75/55/50/20bp下降空间，而其他城市执行利率均不高于LPR-20bp，尤其是1月建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，有22个代表性城市突破了下限。而二套房在新政前全国均执行利率下限LPR+60bp，因此普遍存在40bp的下降空间，北/上/厦门/西安空间更大（加点高达105/105/80/70bp）。此外，新政启动存量首套房贷利率调整，但要求不低于贷款发放时城市的贷款要求下限，受制于历史和城市约束，同时需要与银行协商，我们认为这一政策或有利于当下符合首套房认定的存量房贷。
　　政策落地节奏超市场预期，复盘上一轮周期有望发挥行业信心托底效用
　　本次政策落地节奏超市场预期，全国购房杠杆限制宽松历史鲜见，更显力度，上一轮“认房不认贷”到下调首付的政策（14年9月-15年3月）相隔6个月，而本轮两类政策的放宽仅相隔6天。从历史来看，全国尤其是一线城市政策对成交的传递快速并有效，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有布局的公司有望受益。重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险