核心观点
　　首套及二套住房贷款首付比例下限统一下调为不低于20%和30%，且不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，有助于更好的满足刚性和改善性住房需求。首套住房商贷利率政策下限按现行规定执行，即LPR-20bp，但对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。二套住房商贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，有助于改善型需求的进一步释放。推进降低存量首套住房贷款利率，可以节约借款人的利息支出，有助于扩大消费和投资。政策的加持下，销售复苏未来可期。
　　事件：
　　8月31日晚，央行、国家金管总局发布通知，调整优化差别化住房信贷政策，并降低存量首套住房贷款利率。
　　简评
　　首套及二套住房贷款首付比例下限下调，需求空间进一步打开。通知规定，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。本次对全国商业贷款最低首付比例下限进行统一，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，意味着对于“限购”城市来说，首套和二套最低首付比例下限分别从30%和40%下调至20%和30%，有助于更好的满足刚性和改善性住房需求。后续各城市将根据市场情况自主调节决定首付比例，具体政策落地值得期待，需求空间打开。
　　二套房贷款利率调整为不低于LPR+20bps，改善性需求有望进一步释放。首套住房商贷利率政策下限按现行规定执行，即LPR-20bp，但对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。二套住房商贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，相对于前期的利率下限下调40个bp，有助于改善型需求的进一步释放
　　推进降低存量首套住房贷款利率。自2023年9月25日起，存量首套住房商贷的借款人可向金融机构提出申请，通过新发贷款置换存量贷款或协商变更合同利率的方式，降低存量首套住房贷款利率，但变更后的贷款利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商贷利率政策下限。通过调整贷款利率，可以节约借款人的利息支出，有助于扩大消费和投资。对于银行来说，可有效减少提前还款现象，有利于减轻对银行利息收入的影响。
　　政策加持下，销售复苏可期。当前政策思路是前期房地产支持政策的延续，中央各级部门多次强调要支持刚性和改善性住房需求，本次政策推出后，后续各城市有望陆续落地实施，在政策的加持下，销售复苏未来可期。重点推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳。此外城中村改造为行业带来全新机遇，地方国企有望受益，推荐：城建发展、光明地产、天健集团、天地源。
　　风险提示：房地产行业的风险在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：房地产企业报表的营收和利润主要来自于项目的竣工和结转，若结转不及预期将导致房企业绩承压；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

研究报告全文：证券研究报告行业简评需求端政策支持力度加大房地产销售复苏可期核心观点维持强于大市竺劲首套及二套住房贷款首付比例下限统一下调为不低于20和zhujinbjcsccomcn30且不再区分实施限购城市和不实施限购城市SAC编号S1440519120002有助于更好的满足刚性和改善性住房需求首套住房商贷利率SFC编号BPU491政策下限按现行规定执行即LPR-20bp但对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维发布日期2023年09月01日持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限二套住房商贷利率政策下限调整为不低于有助于改善型需求LPR20bp市场表现的进一步释放推进降低存量首套住房贷款利率可以节约借款人的利息支出有助于扩大消费和投资政策的加持下销17售复苏未来可期7-3事件-13月日晚央行国家金管总局发布通知调整优化差别201751720167172016817201691720171172017217201731720174178312016617201610172016111720161217化住房信贷政策并降低存量首套住房贷款利率农林牧渔上证指数相关研究报告简评首套及二套住房贷款首付比例下限下调需求空间进一步打开通知规定对于贷款购买商品住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30本次对全国商业贷款最低首付比例下限进行统一不再区分实施限购城市和不实施限购城市意味着对于限购城市来说首套和二套最低首付比例下限分别从30和40下调至20和30有助于更好的满足刚性和改善性住房需求后续各城市将根据市场情况自主调节决定首付比例具体政策落地值得期待需求空间打开二套房贷款利率调整为不低于LPR20bps改善性需求有望进一步释放首套住房商贷利率政策下限按现行规定执行即LPR-20bp但对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限二套住房商贷利率政策下限调整为不低于LPR20bp相对于前期的利率下限下调40个bp有助于改善型需求的进一步释放本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明房地产行业简评报告推进降低存量首套住房贷款利率自2023年9月25日起存量首套住房商贷的借款人可向金融机构提出申请通过新发贷款置换存量贷款或协商变更合同利率的方式降低存量首套住房贷款利率但变更后的贷款利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商贷利率政策下限通过调整贷款利率可以节约借款人的利息支出有助于扩大消费和投资对于银行来说可有效减少提前还款现象有利于减轻对银行利息收入的影响政策加持下销售复苏可期当前政策思路是前期房地产支持政策的延续中央各级部门多次强调要支持刚性和改善性住房需求本次政策推出后后续各城市有望陆续落地实施在政策的加持下销售复苏未来可期重点推荐A股华发股份建发股份滨江集团招商积余港股华润置地华润万象生活中国海外发展中海物业龙湖集团越秀地产建发国际集团绿城中国绿城管理控股贝壳此外城中村改造为行业带来全新机遇地方国企有望受益推荐城建发展光明地产天健集团天地源风险提示房地产行业的风险在于销售结转及房企信用修复可能不及预期1销售不及预期我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负销售仍在底部区域未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险2结转不及预期房地产企业报表的营收和利润主要来自于项目的竣工和结转若结转不及预期将导致房企业绩承压3房企信用修复不及预期部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存导致行业整体信用修复进度缓慢影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本进而导致行业竣工及现金流压力加剧表1重点城市首付比例及房贷利率梳理城市限购区域首套最低首付比例二套最低首付比例首套房贷利率二套房贷利率50普通住宅上海全城3545552570非普通住宅35普通住宅60普通住宅北京全城47552540非普通住宅80非普通住宅50无房普通住宅60无房非普通住宅深圳全城3045048070有房普通住宅80有房非普通住宅除增城从化以40贷款结清广州30420480外区域70有房贷款未结清重庆无2030400480一圈层40二圈层成都30400480二圈层50一圈层天津无3040380480武汉二环内2030380480杭州核心区域304040048020无贷款记录东莞无2040048030有贷款记录西安城六区3040普通住宅400490请务必阅读正文之后的免责条款和声明1房地产行业简评报告50非普通住宅郑州二环内2030370480南京主城四区3040400480二环内市中区济南3040400480历下区除瑶海巢湖以20非限购区30非限购区合肥400480外区域30限购区40限购区20二环外30二环外沈阳市内六区37048030二环内40二环内资料来源政府官网中信建投证券请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项李凯研究助理likaidcqcsccomcn请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2103室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk