研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230831上次评级增持全国大一统一线排头兵TablesubIndustry细分行业评级行对央行政策的点评业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师事010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom件证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005快本报告导读评央行出台2大重磅政策分别对全国做统一管理不再区分城市等级无论是首付比相关报告TableDocReport例还是贷款利率都做明显的下调楼市预期迎来实质性变化房地产一线放松大幕拉开低频但长期摘要20230830TableSummary央行出台2大重磅政策均指向居民且不再区分城市等级给楼房地产首套房标准修订执行细节有望超预期市预期带来极大改善本次政策主要针对两大方向1首付比例20230825全国统一下调至首套房20二套房30首付比例2贷款利率首房地产国内大循环的发动机套房贷款利率执行现有政策现有政策是对房价同环比连续下跌超过202308163个月的不设利率下限否则执行LPR5Y-20BP对二套房执行房地产期待政策演进和年末翘尾LPR20BP我们认为这两大政策边际变化最大的就是对一线城市20230815给楼市预期带来极大的改善房地产宽松仍在路上实际影响主要观察利率的下调幅度和一线城市的执行力度配合认20230812证房认贷标准的调整预计力度较大目前居民首付比例较高下调券首付比例的边际宽松对当前的环境有限在居民预期扭转后能够带研来更积极的影响因此目前市场的关注焦点在利率端根据央行二究季度货币政策执行报告新发放房贷的利率平均为41当前LPR5Y为42因此我们认为有较大的下调空间再考虑到认房认贷标报准的改变能够视作首套房的情况大幅度增加能够进一步带动利率告下调对楼市带来积极影响本次政策还包括存量房贷可以申请置换换来利率下调由于不涉及增量部分对楼市影响较为有限更多的为预期的改善存量房贷置换类似于过去的再按揭业务能够带动存量房贷利率下调本次要求置换后的贷款利率不低于新发放贷款利率的下限考虑到目前41的平均新发放贷款利率仍然可以给2016年以来的购房者带来实质性优惠但由于存量部分不涉及新增因此对楼市的影响不大更多的是增加已有房贷居民的可支配收入带来预期层面的改善虽然仍然是将执行下放至各城市自行决定但由于给的宽松空间很大且改变的几乎都是调控严格的一线城市因此示范效应极其明显和认房认贷标准修订一样政策的执行权下放至各地参考广深在认房认贷标准修订的跟进上我们预计本次政策的跟进速度也将超预期即便一线城市也有望快速跟进对全国楼市形成示范效应接下来预计进入政策效果的观察期关注优质房企和一线城市布局房企的机会关注一线城市本土企业受益首开股份京投发展等龙头如保利发展等依然是中期配置首选全年继续推荐园区公司中新集团招商蛇口等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业事件快评表1重点公司盈利预测2023831最新股总市值总股本投资证券简称22EPS23EEPS22PE23EPE年全年价元亿元亿股评级涨幅600048SH保利发展139815316991831673120-5增持000002SZ万科A136419017272791511119-21增持001979SZ招商蛇口136605508024817111398310增持600383SH金地集团720135250532932545-28增持002244SZ滨江集团104912013387793263122增持000402SZ金融街4600280661647013730-12增持601512SH中新集团92210712886721381519增持数据来源WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业事件快评本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级中性相对沪深300指数涨幅介于-55公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广场深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3