研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle23年7月行业月报TableGrade行业评级买入前次评级买入首套认房不认贷开始落地供需合力托举市场信心报告日期2023-09-01TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点政策环境综述广深首套认房不认贷落地房企融资再获政策倾斜88月下旬以来地方政策频次及单次力度明显提升嘉兴市住建局宣布取3消限购限售郑州房管局发文放松限售根据人民网福州厦门等城-3092211220123032305230723市下调二套首付比广州市政府深圳住建局宣布首套认房不认贷开始-8执行首套认房不认贷影响范围集中在9个一二线城市占据全国超-1415的销售规模认房认贷标准的放松将为这些景气度领先的高能级城-19市带来新的购买力8月证监会发文适当限制存在破发破净亏损房地产沪深300等情形的上市公司再融资但上市房企再融资不受破发破净和亏损限制第二支箭扩容不断推进房企融资再获政策倾斜分析师TableAuthor郭镇成交市场综述量价齐跌景气度持续走弱根据统计局数据23年SAC执证号S02605140800037月全国商品房销售金额7358亿元同比下滑193在基数较小的SFCCENoBNN906情况下仍出现较大幅度下滑销售表现较6月进一步走弱单月规模021-38003639仅相当于15年水平结构拆分来看7月销售量价齐跌全国商品房guozgfcomcn销售均价连续两月同比下滑7月销售均价同比下滑45降幅较6分析师乐加栋月扩大32pct均价下滑或主要来自于东部销售表现走弱的结构性因SAC执证号S0260513090001素7月25城住宅批售比098环比上升005市场景气度自4月以021-38003642来持续下行lejiadonggfcomcn土地市场综述景气度走低核心景气度边际改善根据中指院数据分析师邢莘23年7月全国600城商住用地出让金2372亿元同比下滑461-SAC执证号S02605200700097月下滑26绝对规模仍与16年相当若下半年仍维持16年水平021-38003638则预计全年出让金下滑30楼面价自22年11月以来首次下滑除xingshengfcomcn去土地供给结构影响外房企投资意愿不足也影响土地出让价格7月分析师谢淼单月供需比165环比上升005土地市场景气度仍然趋弱而22城SAC执证号S0260522070007商住用地供需比为119环比下降052核心城市景气度边际修复021-38003637开发投资市场综述新开工仅为09年水平投资降幅持续走阔销售xiemiaogfcomcn未见底7月市场信心仍处低位据统计局数据7月开工规模仅相当请注意乐加栋邢莘谢淼并非香港证券及期货事务监察于09年水平在施工面积降幅持续走阔前期土地成交的下滑开始在委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动土地购置费中兑现7月投资下滑122降幅继续扩大18pct融资市场综述到位资金维持两位数降幅需求端回款下滑较多据联系人TableContacts李怡慧统计局数据7月房企到位资金同比下降202降幅收窄13pct开021-38003636liyihuigfcomcn发贷自筹资定金预收款按揭贷分别下滑147205217235仅自筹贷因基数影响降幅收窄91pct其余资金降幅均较6月走阔风险提示未来基本面表现不及预期未来融资环境进一步收紧信贷投放量减少供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明134TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E万科A000002SZ人民币1364202351买入2230190192676670968377招商蛇口001979SZ人民币13662023830买入179109218014876855370120新城控股601155SH人民币14502023411买入2194155177938259635660金地集团600383SH人民币720202359买入1376116124625873927574建发股份600153SH人民币10862023731买入1769194218565030309090华发股份600325SH人民币10492023830买入140115617567607425140140滨江集团002244SZ人民币1049202391买入140214417273614829158159新湖中宝600208SH人民币258202255买入35403303777683223196164金融街000402SZ人民币4602022414买入103905706280742662484244首开股份600376SH人民币449202353买入5840130313451452031831228万科企业02202HK港币915202351买入2149190192444470968377中国海外发展00688HK港币1654202344买入2587293342524455458388中国海外宏洋00081HK港币3082023830买入53509810829261616104103集团越秀地产00123HK港币9722023712买入1178088104786627238287万物云02602HK港币27802023825买入59791742111461213520116128保利物业港币买入06049HK3645202382366832543091311088673161171招商积余001914SZ人民币15452023831买入2601075093205167122978090绿城服务02869HK港币3662023828买入609022028150118746196115绿城管理控股09979HK港币611202382买入1054048063116898361235276数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业绿城服务绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明234TablePageText跟踪分析房地产目录索引一政策环境综述广深首套认房不认贷落地房企融资再获政策倾斜6一政策专题分述8月下旬以来政策频次增多单次政策力度提升6二政策专题分述首套认房不认贷影响全国约23销售广深已落地8三政策专题分述股权融资新规出台房企再获政策倾斜9二成交市场综述量价齐跌景气度持续走弱10一总体成交市场分述量价齐跌单月销售金额仅相当于15年水平12二推盘情况推盘意愿不足景气度指标连续4月走弱17三土地市场综述景气度走低核心景气度边际改善20一总体市场综述景气度进一步走弱预计全年出让金下滑3021二各类市场分述核心景气度边际改善供给结构拖累楼面价下行23四开发投资市场综述新开工仅为09年水平投资降幅持续走阔27五融资市场综述到位资金维持两位数降幅需求端回款下滑较多29六投资建议31七风险提示32识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明334TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1地方政策出台频率次一览20100101-202308306图2全国四限累计政策力度评分20100101-202308306图314-16年全国四限累计政策力度7图422年以来四限累计政策力度截至2308307图5全国商品房销售金额亿元及增速12图6全国住宅及非住宅销售金额增速12图7全国住宅及非住宅销售金额亿元及增速12图8全国商品房销售面积万方及增速13图9全国商品房及56城新房成交面积增速13图1013城二手方成交面积万方及增速13图11全国住宅及非住宅销售面积增速13图12全国住宅及非住宅销售面积万方及增速14图13全国商品房分线销售面积增速14图14全国商品房分区域销售面积增速14图1570城房价环比下跌或持平数量占比16图1670大中城市新房房价分线同比16图17327城二手房房价分线同比16图1822城商品房推盘面积万方及增速18图1922城商品房及25城住宅批售比18图2022城商品房库存面积万方及去化周期18图21全国住宅中期库存亿平及去化周期18图22分线城市去化周期月变动趋势18图23全国住宅及非住宅开工面积销售面积18图24600城商住用地出让金财政部土地出让收入及同比21图25600城及非22城商住用地出让金单月同比21图26600城及非22城商住用地成交面积及同比22图27600城及非22城供需比22图28600城商住用地楼面价及溢价率23图29分类型商住用地出让金同比贡献24图30分类型商住用地供需比24图31分类型商住用地楼面价元平25图32分类型商住用地溢价率25图33600城商住用地2023年7月土地出让金累计增速及供需比MA6分省分布26图34全国商品房新开工面积万方及增速28图35全国商品房竣工面积万方及增速28图36全国商品房施工面积亿平米及增速28图37全国商品房累计停工面积及当期净停工面积28图38全国商品房投资规模亿元及增速29识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明434TablePageText跟踪分析房地产图39全国商品房住宅非住宅投资规模增速29图40全国房地产企业到位资金规模亿元及增速30图41销售金额投资规模到位资金增速30图42房地产开发企业资金来源分类占比30图43各来源房企到位资金规模增速30表1政治局会议后主要城市四限放松政策20230724-202308307表2截至8月25日首套认定标准仍认贷的重点城市8表39个城市23M1-7商品房销售规模及占比9表422年下半年以来的供给端支持政策10表5统计局数据口径变化对比11表6全国及各区域房地产销售情况15表770大中城市房价指数分线环比变化17表8跟踪城市房地产成交面积信息表19表9主要省市区土地市场情况26表10全国房地产投资规模亿元及各维度拆分29表11房地产开发企业到位资金亿元及拆分情况31表12广发地产小组股票推荐及建议关注名单31识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明534TablePageText跟踪分析房地产一政策环境综述广深首套认房不认贷落地房企融资再获政策倾斜一政策专题分述8月下旬以来政策频次增多单次政策力度提升地方政策层面23年7月地方出台改善政策18次其中四限改善政策1次落户放松2次公积金改善政策15次7月政策环境变化较小8月前30天地方改善政策36次其中四限改善政策15次8月下旬以来政策频次明显增多图1地方政策出台频率次一览20100101-20230830100806040200-20-40-60-80-100-120-1401001101011071204130113101407150416011610170718041901191020072104220122102307四限收紧公积金收紧四限放松及落户公积金放松及补贴数据来源各地政府官网广发证券发展研究中心截至23年8月30日全国累计四限评分从2300分22年2月降至1509分累计下降791分累计下降34本轮放松政策月均下降44分远小于14年月均8月前30天政策评分下降72分单月政策力度明显提升目前四限政策力度评分距离16年2月921分的底部还有39的下降空间图2全国四限累计政策力度评分20100101-20230830350030002500200015001000500008010805080909010905090910011005100911011105110912011205120913011305130914011405140915011505150916011605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220923012305一线二线三四线全国加权数据来源各地政府官网统计局广发证券发展研究中心注政策力度评分规则详见广发地产团队23年7月2日发布的房地产行业2023年中期策略莫惧水穷川落静看云起霓虹识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明634TablePageText跟踪分析房地产图314-16年全国四限累计政策力度图422年以来四限累计政策力度截至2308300000000000000000-2-10-18-14-42-5-13-15-5-23-9-19-2-3-200-48-44-66-38-38-200-108-92-72-193-221-198-400-400-420-600-600-800-800-1000-1000-1200-1200-11322201220222032204220522062207220822092210221122122301230223032304230523062307230814081410141215021504150615081510151216021406数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心7月24日政治局会议提出供求关系新形势后累计至少有13个城市出台四限改善政策此前几周政策频次及单次力度均不高以针对某类人群的边际放松为主8月最后一周政策频次及力度显著提升表1政治局会议后主要城市四限放松政策20230724-20230830城市政策概要政策内容83郑州限售放松购买改善性住房的原有住房暂停执行限售3年政策84梧州限贷放松23725至24131拥有一套住房并已结清购房贷款的再次申请商贷购房可执行首套房贷款政策据钱江晚报杭州余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道加入限购放宽圈外地户籍只需1个月社保杭州余87限购放松或落户即可购房购二套不受落户5年限制原落户未满5年非本市户籍需连续缴纳社保满2年4年才杭区可在限购范围内购首套新房87长沙人才限购放松在政府认定的创新平台工作满6个月及以上的科研人员可在限购区购买首套住宅原需2年社保21年8月3日至22年6月9日于市区内购买的新房和二手房23年8月16日起取消限售至此金华810金华取消限售全面取消限售住房租赁限贷家庭唯一住房2套住房其中一套纳入保租房管理签订5年以上租赁合同并备案再次购买商品住房的818太原放松按首二套房享受商业贷款等政策据人民网8月17日起本市有一套住房且有一笔房贷未结清的再次申请商业贷款最低首付比例下调为821福州限贷放松40原50据人民网8月17日起a本市有一套住房且有一笔房贷未结清的再次申请商业贷款最低首付比例下821厦门限贷放松调为40原50b二套房商业贷款利率下限下调为LPR60BP原LPR80BP824长沙限价放松2023长沙市041号商住地块限价创新高毛坯住宅限价19000元平原最高14800元平825嘉兴限购限售取消a取消限购原非本地户籍限购3套b取消限售原144平以下限售2年8月18日起居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购房时家庭成员在广州名下无房830广州认房不认贷的不论是否已贷款购房均按首套房执行住房信贷政策8月31日起居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购房时家庭成员在深圳名下无房830深圳认房不认贷的不论是否已贷款购房均按首套住房执行住房信贷政策数据来源各地政府官网广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明734TablePageText跟踪分析房地产限购放松方面8月25日嘉兴取消限购原非本地户籍限购3套限售放松方面8月10日郑州购买改善性住房的原有住房暂停执行限售3年政策同日金华全面取消限售8月25日嘉兴取消限售144平以下限售2年限价放松方面8月24日2023长沙市041号商住地块限价创新高毛坯住宅限价19000元平原最高14800元平二套首付下调方面福州厦门8月17日起本市有一套住房且有一笔房贷未结清的再次申请商业贷款最低首付比例下调为40原50认房认贷标准放松方面8月30日深圳住建局广州市政府正式发文开始执行首套认房不认贷居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购房时家庭成员在广州名下无房的不论是否已贷款购房均按首套房执行住房信贷政策二政策专题分述首套认房不认贷影响全国约23销售广深已落地2023年7月28日住建部表态落实好个人住房贷款认房不用认贷等政策措施8月25日住建部等三部门再次表态推动落实购买首套房贷款认房不用认贷申请贷款购房家庭成员在当地无房的不论是否已贷款购房均按首套住房执行住房信贷政策此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱供城市自主选用截至8月25日仍在首套房认定标准中认贷的城市主要为四个一线武汉合肥等部分二线在确定首套房首付时需要查验有无未结清的贷款记录本次政策主要影响范围集中在9个一二线城市一线认房认贷标准松动可带动的首付下调空间较大北上广深普通住房首付比可被带动下修25151020非普通住房可调整40354030二线仅有10的下修空间表2截至8月25日首套认定标准仍认贷的重点城市首套二套无贷款记录有已结清贷款记录有未结清贷款无贷款记录有已结清贷款记录有未结清贷款北京普35非40普60非80普60非80普60非80普60非80普60非80上海35普50非70普50非70普50非70普50非70普50非70广州30普40非70普40非70普50非707070深圳30普50非60普50非60普70非普80普70非普80普70非普80武汉303040404040福州303040404040厦门303040404040合肥303040303040识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明834TablePageText跟踪分析房地产重庆203030303030数据来源央行广发证券发展研究中心从交易规模来看23年M1-7本次政策所覆盖的9个主要城市销售金额占全国比例为239个城市占据全国超15的销售规模认房认贷标准的放松将为这些景气度领先的高能级城市带来新的购买力目前广州及深圳的政策已落地政策效果预计会在后续成交规模中体现表39个城市23M1-7商品房销售规模及占比商品房销售面积万方销售面积占比商品房销售金额亿元销售金额占比北京70437106278642396上海113819171433717616广州65357098221927315深圳31669048198588282武汉91467137147376209福州4918007466493094厦门2795904282685117合肥4423806684913121重庆78233118773611104个一线合计281282423113287416085个二线合计2910774374588286519个城市合计57235986015917022259全国6656370450数据来源统计局房管局广发证券发展研究中心三政策专题分述股权融资新规出台房企再获政策倾斜22年下半年以来中央多次表态满足房企合理融资需求改善优质头部房企资产负债状况房企融资环境较为宽松股权融资方面23年8月27日证监会围绕合理把握IPO再融资节奏作出相关安排对于存在破发破净经营业绩持续亏损财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资适当限制其融资间隔融资规模但房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制房企融资再获政策倾斜债权融资方面自22年11月推进第二支箭以来交易商协会不断推进第二支箭扩容23年8月30日央行举行金融支持民企发展工作推进会龙湖和中行滨江和深交所新城和上交所美的置业和深交所大名城和上交所签约支持民营房企合理融资需求当前房企融资环境仍较为友好供需两端政策配合稳定市场信心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明934TablePageText跟踪分析房地产表422年下半年以来的供给端支持政策开始日期政策概要政策内容a交易商协会表示要继续推进并扩大民企债券融资支持工具预计可支持约2500亿元民营企业债券融资目前已有龙湖新城美的置业万科金地等房企推进b中债增表示要加大对民营房企增信服务力度目前已对龙湖美的置业金辉集团首批中票出具发债信用增进函c23年7月14日召开金融2022118第二支箭支持民企发展座谈会龙湖旭辉等参会推进第二支箭扩容增量d23年8月3日央行召开金融支持民企发展座谈会龙湖旭辉等参会行长潘功胜指出推进第二支箭扩容增量精准实施差别化住房信贷政策满足民营房企合理融资需求促进房地产行业平稳健康发展央行银保监会发布16条对房地产行业的支持政策包括4条较新表态a对国有民营等房企一视同仁金融机构要合理区分项目子公司与集团控股公司风险b支持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期c鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求d延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排20221113央行16条等此外还包括一直在稳步推进的2条政策分别是支持刚性和改善性住房需求及民企增信债的发行23年7月10日央行16条延期至24年12月31日延期主要涉及存量贷款合理展期以及专项借款配套融资支持政策其他政策长期有效商业银行可与优质房企开展保函置换预售监管资金业务置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所20221114预售资金监管需资金的30a已出台2000亿元保交楼专项借款b央行拟再向商业银行提供2000亿元免息再贷款支持商业20221121保交楼银行提供配套资金用于支持保交楼20221123银企合作中行工行交行农行建行等与万科龙湖等多家房企签署战略合作协议为其提供意向性授信额度据中国证券报报道证监会相关人士表示允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融20221021资自身及控股子公司涉房的最近一年一期房地产业务收入利润占当期相应指标的比例不超过10参股子公司涉房的最近一年一期房地产业务产生的投资收益占当期利润的比例不超过10证监会主席易会满表态要密切关注房地产行业面临的困难挑战支持实施改善优质房企资产负债表计划20221121继续支持房企合理债券融资需求支持涉房企业开展并购重组及配套融资支持有一定比例涉房业务的企业股权融资重启开展股权融资证监会决定即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司境内及境外再融20221128资进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金投资存量住宅地产商业地产基础设施2023827房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制数据来源央行交易商协会等二成交市场综述量价齐跌景气度持续走弱23年7月统计局仍然对同比基数进行了调整由于7月本身基数规模较小单月基数调整较4-6月少后续分析仍以调整后的数据为主23年7月全国商品房销售金额7358亿元同比下滑193在基数较小的情况下仍出现较大幅度下滑销售表现较6月进一步走弱单月规模仅相当于15年水平结构拆分来看7月销售量价齐跌全国商品房销售均价连续两月同比下滑7月销售识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1034TablePageText跟踪分析房地产均价同比下滑45降幅较6月扩大32pct均价下滑或主要来自于东部销售表现走弱的结构性因素7月25城住宅批售比098环比上升005市场景气度自4月以来持续下行表5统计局数据口径变化对比23年1-7月23年1-7月7月调整7月调整3-7月基7月基6月基5月基4月基3月基公布数据公布增速前增速后增速数调整数调整数调整数调整数调整数调整商品房销售面积万方66563-65-238-155-6988-910-2201-1895-1430-551其中住宅57623-43-249-155-5875-896-1825-1532-1206-416其中东部地区30088-11-198-182-680-81-134-273-1930中部地区17576-111-375-93-3922-881-1441-807-7950西部地区16645-112-120-136-238737-599-823-463-539东北地区225401-286-287110000商品房销售额亿元70450-15-241-193-4240-574-1258-1154-941-313其中住宅6318407-243-195-3583-518-1080-955-771-259其中东部地区4328730-233-224-689-68-109-264-2480中部地区13024-95-365-139-2176-520-771-446-4380西部地区12501-64-80-95-136525-380-446-247-317东北地区1638-69-384-382-1-10000商品房销售均价元平1058453-03-45356455556737538133其中住宅109655208-47384626578730638116其中东部地区1438741-44-5281134106257180中部地区74101817-51287506504481562-1西部地区7510544647159-9147534373129东北地区7267-70-137-134-5-533123-8房地产开发投资亿元67717-85-178-122-5454-712-1855-1594-1101-192其中住宅51485-76-164-94-4518-652-1533-1272-911-149其中东部地区40113-32-90-62-1466-181-713-373-1980中部地区13313-82-274-68-2792-512-855-926-5000西部地区12536-201-258-243-1216-46-255-323-398-196东北地区1756-255-456-4560001-11房屋施工面积万方799682-68-217-229-1166164-8351068-15640其中住宅563026-71-218-227-97385-745367-6800房屋新开工面积万方56969-245-265-259-611-80-225-187-1200其中住宅41546-250-269-257-524-113-158-217-360房屋竣工面积万方38405205327331-157-11-493-990其中住宅27954208384409-138-43-15-12-680房地产开发企业到位资金78217-112-210-202-688-112-84-212-2790亿元其中国内贷款9732-115-150-147-33-4-2-18-100利用外资30-430-2000-1841002-310识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1134TablePageText跟踪分析房地产自筹资金23916-230-214-205-435-53-70-127-1850定金及预收款27377-38-219-217-117-11-5-56-450个人按揭贷款13950-10-244-235-78-227-47-194数据来源国家统计局广发证券发展研究中心一总体成交市场分述量价齐跌单月销售金额仅相当于15年水平根据国家统计局数据23年7月全国商品房销售金额7358亿元同比22年下降193降幅环比扩大005pct在基数较小的情况下仍出现较大幅度下滑销售表现较6月进一步走弱单月规模仅相当于15年水平累计数据来看23年1-7月全国商品房累计销售金额705万亿元同比22年下降15同比由正转负图5全国商品房销售金额亿元及增速图6全国住宅及非住宅销售金额增速300002002002500015015020000100100-19315000505010000005000-50-500-100-1001901190820032010210521122207230219011908200320102105211222072302商品房销售金额亿元单月增速住宅金额单月住宅金额累计累计增速非住宅金额单月非住宅金额累计数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心图7全国住宅及非住宅销售金额亿元及增速20000050180000401600001400003012000020100000800001060000040000-10200000-2020032005200720092011201320152017201920212023M1-M7全国住宅销售金额亿元全国非住宅销售金额亿元住宅增速右非住宅增速右整体增速右数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分业态来看23年7月全国住宅销售金额同比22年下降195降幅环比扩大识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1234TablePageText跟踪分析房地产001pct非住同比22年下降179累计增速来看23M1-7全国住宅累计销售金额同比22年上升07非住同比22年下降172销售面积方面23年7月全国商品房销售面积为7048万方同比22年下降155降幅环比收窄27pct累计来看23M1-7全国商品房累计销售面积为666亿平同比22年下降65降幅环比1-6月扩大12pct其他口径数据来看根据房管局数据7月56城新房成交面积同比22年下降256降幅环比扩大20pct与统计局数据趋势一致新房成交热度进一步回落二手房方面7月13城二手房成交面积同比22年下降106同比由正转负图8全国商品房销售面积万方及增速图9全国商品房及56城新房成交面积增速300001501502500010010020000-1555050150000010000-50-505000-1000-1001901190820032010210521122207230219011908200320102105211222072302全国商品房累计增速城累计增速商品房销售面积万方单月增速56累计增速56城单月增速数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源国家统计局Wind广发证券发展研究中心图1013城二手方成交面积万方及增速图11全国住宅及非住宅销售面积增速90014030800120201007001080600-10660050040-1040020-200300-30-20200-40-40100-60-500-80-60190119082003201021052112220723021812190720022009210421112206230113城二手房成交面积万方单月同比右住宅面积单月住宅面积累计累计同比右非住宅面积单月非住宅面积累计数据来源房管局Wind广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分业态来看7月全国住宅销售面积同比22年下降155降幅环比收窄25pct非住销售面积同比22年下降160降幅环比收窄32pct累计数据来看23M1-7全国住宅累计销售面积同比22年下降43降幅环比扩大15pct非住累计销售面积则同比22年下降186降幅环比收窄03pct识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1334TablePageText跟踪分析房地产图12全国住宅及非住宅销售面积万方及增速2000006018000016000040140000120000201000008000006000040000-20200000-4020032005200720092011201320152017201920212023M1-M7全国住宅销售面积万方全国非住宅销售面积万方住宅增速右非住宅增速右整体增速右数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分城市能级来看我们用房管局的备案高频数据来刻画一二线城市的销售情况同时结合全国商品房销售面积反推算三四线的销售面积具体来看23年7月4大一线城市同比22年下降11516个二线城市成交面积同比22年下降273根据统计局和房管局数据反推算三四线城市销售面积同比年下降累计数据22134来看23M1-7一线城市销售面积较22年同期上升155二线三四线城市销售面积分别同比下降4877年内高线核心城市成交仍具有优势图13全国商品房分线销售面积增速图14全国商品房分区域销售面积增速100808060604040202000-20-20-40-40-60-60-80-80190119082003201021052112220723022001200821032110220522122307一线城市同比二线城市同比核心圈同比非核心圈同比三线城市同比数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源房管局广发证券发展研究中心分区域来看我们以长三角珠三角环渤海三大经济圈内城市作为核心圈样本其他城市为非核心圈样本计算销售面积变动情况及增速23年7月核心圈非核心圈城市同比22年分别下降249267各类型城市销售表现均较差累计来看23M1-7核心圈累计同比下降15非核心圈城市同比下降35识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1434TablePageText跟踪分析房地产分东中西部来看23年7月东部销售面积同比下降182降幅环比扩大91pct中部同比下降93降幅环比收窄120pct西部同比下降136降幅环比收窄164pct东北地区销售面积同比下降287降幅环比收窄20pct考虑22年疫情引起的基数差异按照19年数据计算同比东中西东北部分别较19年下跌3855134806017月各类型城市销售市场热度均大幅下行累计数据来看23年1-7月东北地区销售面积低基数情况下同比22年上升01增速环比收窄59pct东部销售面积同比22年下降11同比由正转负中部销售面积同比22年下降111降幅环比收窄02pct西部销售面积同比22年下降112降幅环比扩大03pct表6全国及各区域房地产销售情况单月数据单月同比增速累计数据累计同比增速指标202306202307202306202307变动202306202307202306202307变动商品房销售面积万方130757048-182-155275951566563-53-65-12其中住宅109296031-180-155255159257623-28-43-15其中东部地区64343182-91-182-91269063008814-11-25中部地区34941765-213-931201581117576-113-11102西部地区26821828-300-1361641481716645-109-112-03东北地区466273-307-28720198122546001-59商品房销售额亿元133057358-192-19300630927045011-15-26其中住宅115076545-195-1950056639631843707-30其中东部地区84354526-139-224-8538761432877130-41中部地区25271261-231-139921176313024-90-95-05西部地区20211394-290-951951110712501-60-64-04东北地区322177-410-3822814611638-08-69-61商品房销售均价元平1017610440-13-45-3210601105846853-14其中住宅1052910852-18-47-3010978109656752-15其中东部地区1311114224-53-520114406143875641-15中部地区72347145-23-51-28744074102618-08西部地区75357625144734749675105554-01东北地区69176487-149-1341573757267-64-70-06数据来源国家统计局广发证券发展研究中心注自4月开始各指标均有口径调整增速均按调整后基数计算全国商品房销售均价连续两月同比下滑7月销售均价10440元平同比下滑45降幅较6月扩大32pct均价下滑或主要来自于东部销售表现走弱的结构性因素房价方面根据统计局70大中城市价格指数23年7月70大中城市新建商品住宅价格新房同比下降06降幅较6月扩大02ct二手房同比下降31降幅较6月扩大03pct环比增速来看新房价格环比下降02环比降幅较6月扩大01pct二手房价格环比下降05环比降幅较6月扩大01pct识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1534TablePageText跟踪分析房地产从房价环比下跌的城市数量来看新房中49城环比下跌较6月多11城二手房中63城环比下跌较6月持平7月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为71环比上升16pct二手房价格该比例为91环比上升1pct新房二手房房价下跌比例均持续走高图1570城a环比下跌或持平数量占比120100806040200110111081203121013051312140715021509160416111706180118081903191020052012210722022209230470城新房环比下跌或持平城市数量占比70城二手房环比下跌或持平城市数量占比数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分线来看根据统计局大中城市房价指数年月一线二线城市新房房价70237指数同比分别上升1002增速较6月均收窄03pct三线新房房价指数同比下降15降幅较6月扩大01pct二手房方面23年7月一线二线三线城市二手房房价指数同比分别下降142735降幅较6月分别扩大01pct03pct01pct根据房协327城二手房房价数据23年7月一线二线三四线平均挂牌二手房价分别为64396元平17926元平7520元平一线同比增长21增速较6月扩大11pct二线城市同比下降12降幅较6月收窄05pct三四线同比下降18降幅较6月扩大15pct图1670大中城市新房房价分线同比图17327城二手房房价分线同比4000200035001500300025001000200015005001000500000000-500-500-1000-10001101120513091501160517091901200521092301181119062001200821032110220522122307一线新房同比二线新房同比三线新房同比一线二线三线数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源中国房协广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1634TablePageText跟踪分析房地产表770大中城市房价指数分线环比变化新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数70大中城市环比持平或下环比持平或下房价指数环比一线环比二线环比三线环比环比一线环比二线环比三线环比跌城市占比跌城市占比2101240306040230041304032102200405040321031104022103110404050317041004032104110506060423040805032105110507060429030604022106210407050331030704022107270304040241010402-012108340203020061000200-01210961-010000-0276-02-04-01-02211081-0300-02-0394-03-04-03-03211187-0300-04-0396-04-02-04-04211279-03-01-03-0391-0401-03-05220160000601-0286-0301-02-04220261-010500-0386-0305-03-04220359-010300-0270-0204-01-03220474-0302-01-0679-0304-03-03220564-0204-01-0379-0400-03-05220656-010501-0370-0201-01-03220757-010300-0373-0202-02-03220873-0301-02-0481-0400-03-05220979-03-01-02-0489-0400-03-05221086-04-01-03-0493-05-03-05-05221177-02-02-02-0393-04-04-04-05221279-0200-03-0390-04-05-04-04230149000201-0181-0304-03-04230221030204034301070100230390403060319030503022304110304040249000200002305340101020079-02-04-03-02230656-010000-0190-04-07-04-04230771-0200-02-0391-05-08-05-04数据来源统计局广发证券发展研究中心二推盘情况推盘意愿不足景气度指标连续4月走弱推盘方面根据中指院数据7月22个样本城市商品房单月推盘面积为994万方环比下降278同比下降11125城住宅7月单月推盘面积环比下降188同比22年同期下降13累计数据来看23年1-7月22城商品房累计推盘面积同比22年下降12623年以来推盘节奏仍较缓慢识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1734TablePageText跟踪分析房地产图1822城商品房推盘面积万方及增速图1922城商品房及25城住宅批售比350080160300060140401202500-11120100200000801500-200601000-40040500-600200-8000018011808190319102005201221072202220923041601161017071804190119102007210422012210230722城商品房推盘面积万方单月同比右22城商品房批售比MA325城商品住宅批售比MA3累计同比右荣枯线数据来源中指院Wind广发证券发展研究中心数据来源中指院Wind广发证券发展研究中心景气水平方面7月22城商品房批售比推盘销售移动平均3个月为096环比上升00425城住宅批售比为098环比上升005市场景气度自4月以来持续下行图2022城商品房库存面积万方及去化周期图21全国住宅中期库存亿平及去化周期36000250303545340002774025303532000252030300002025280001515202600010151024000105522000520000000160116101707180419011910200721042201221023072000200320062009201220152018202122商品房库存面积万方去化周期月右住宅中期库存亿方去化周期月右数据来源中指院广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心图22分线城市去化周期月变动趋势图23全国住宅及非住宅开工面积销售面积454504040035350303002525020200151501010055000130114021503160417051806190720082109221019011908200320102105211222072302一线城市二线城市三线城市住宅单月住宅累计非住宅单月非住宅累计数据来源中指院广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1834TablePageText跟踪分析房地产库存方面从短期库存来看7月22城市商品房库存环比下降004去化周期MA6为250个月环比下降015个月重点25城住宅去化周期MA61368个月环比上升014个月年度来看22城商品房整体库存较去年同期下降28受制于推盘意愿不足年内短期库存下行从中期库存来看23年1-7月住宅开工库存减少161亿平住宅中期库存累计开工-累计销售为2452亿平对应去化周期移动平均12个月为2771个月环比上升042个月表8跟踪城市房地产成交面积信息表本月成交成交环比成交同比22年月均成交月均成交同比库存面积去化时间区域城市万方万方万方月北京966-154139100813926550250泰安100-477-292185235--环渤海济南713-222-363932-31--烟台254-588-19239051--上海1626-100-183164333327649168杭州829-223-7793832625299南京486-213-345687-20713266648无锡41570883345-109--扬州85-639-502167122--绍兴67-1532534-565--江阴63-215-59810128--宿州6827658598-100--台州290-602-426489-213--长三角池州4698-7351223--苏州376-461-384637-3329781188舟山48-529-60370-310--宁波254-549-582534-62--合肥390-313-4565996221910336芜湖14687-449165-3714073493湖州196-276-239223-201--丽水82-68018221491236--盐城180-424-284322504--深圳416-218-1544211611874248韶关85-458-24100-284--佛山895-89-2491025-142--珠三角江门135-221-27918738--广州689-370-188919-0532515315惠州129-310-20719486--东莞217-282-55432663--识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1934TablePageText跟踪分析房地产肇庆298-156-314396-97--中山365-466-325467-15--河源184-76-106281221--清远400-182-8445859--梅州151-274-234228-28--阳江166-14-54239129--武汉960-78-4471359-79--娄底47-324-30574-261--柳州10024-794166-456--荆门101790446103-62--吉安62-701-346121136--南宁469-175-36618-38--中西部成都2355-166-139251310--常德43-340-61378-273--宝鸡176277-362164-274--长沙683102-157953-19015210196北海24-385-1337303--西安837-66-2729279330261308兰州314150165931489--厦门237-642-302396329--福州164-59-463203-267--莆田51557-23454-3086233329海西龙岩16-807-73962153--南平07-343-71813-575940666三明14-712-33459801--大连133-325383212275--沈长长春410-346-45247825512248257合计19008-239-256数据来源房管局中指院广发证券发展研究中心三土地市场综述景气度走低核心景气度边际改善土地市场方面根据中指院数据7月单月出让金下滑461-7月同比下滑26规模仍与16年水平相当若下半年仍维持与16年相当的水平则预计全年出让金下滑30600城商住土地平均楼面价自22年11月以来首次下滑除去土地供给结构影响外房企投资意愿不足也影响出让价格7月单月供需比为165环比上升005土地市场景气度仍然趋弱而22城商住用地供需比当月为119环比下降052核心城市景气度边际修复识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2034