研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle2023年7月公司月报TableGrade行业评级买入前次评级买入拿地利润空间抬升信用债融资有所修复报告日期2023-09-01TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点房企销售市场成交低位调整越秀表现持续领跑销售金额方面10根据克而瑞数据23年7月百强房企实现销售金额3810亿元同比4下跌372降幅环比上月扩大95pct重点跟踪房企实现销售金额-108221022122202230423062308232578亿元同比22年7月下跌390降幅环比上月扩大31pct7-7月市场氛围低位调整其中央企地方国企销售分别同比下跌277-12260民企单月同比降幅为548具体房企来看7月优质房企-18亦呈现出一定的销售回落7月除越秀地产呈现单月销售金额同比增长房地产沪深300外其余房企均销售下跌房企拿地拿地规模再度回落利润空间持续抬升根据公司公告及分析师TableAuthor郭镇中指数据23年7月44家样本房企中14家企业参与拿地拿地规模SAC执证号S0260514080003拿地规模765亿元环比下降42拿地力度30较上月下降4pctSFCCENoBNN906其中华润建发为拿地规模前二7月部分主流房企拿地货值约1334021-38003639亿元毛利398亿元拿地规模下降利润率则持续高位30分房guozgfcomcn企来看越秀地产拿地利润高达38华发股份龙湖集团拿地利润分析师乐加栋率达32土地市场成交回落但高利润的优质项目成功出让SAC执证号S0260513090001房企融资融资规模边际回升成本持续低位根据公司公告及wind021-38003642数据7月A股样本房企实现债权融资513亿元环比增长85同lejiadonggfcomcn比增长21本月房企融资规模环比大幅回升房企融资环境有所改分析师邢莘善全口径来看房企23年7月信用债海外债及信托净流出为652SAC执证号S0260520070009亿元发行到期比为051x其中信用债海外债及信托发行到期比分021-38003638别为082x015x011x海外债及信托融资渠道持续收窄7月房xingshengfcomcn企境内债权平均融资成本368环比提升8bp分析师谢淼房企估值及投资建议板块估值低位波动房企修复进度分化近一SAC执证号S0260522070007个月以来2023年7月31日至2023年8月30日沪深市场及港021-38003637股市场房地产板块表现不佳根据wind数据申万房地产板块当月绝xiemiaogfcomcn对收益-22相对收益35恒生地产类绝对收益-102相对收请注意乐加栋邢莘谢淼并非香港证券及期货事务监察委益-228月下旬住建部央行及金融监管总局等三部门再次表态支员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动持认房不认贷政策随后广州深圳市17年以来首次放宽认房认贷一线城市有望逐步进入政策优化抬升市场信心阶段一线城市TableContacts政策优化对市场信心及成交表现修复将产生较大的作用随着一线城联系人辛恬021-38003800xintiangfcomcn市的政策优化后续城市跟进力度将会提升核心市场带动总量企稳预计未来一段时间政策环境将持续改善推荐关注市场反馈及具备资源优势的龙头房企经营表现风险提示公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异公司经营业绩及盈利情况不及预期资金面政策收紧进一步加码等识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明127TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E万科A000002SZ人民币1364202351买入2230190192676670968377招商蛇口001979SZ人民币13662023830买入179109218014876815171121新城控股601155SH人民币14502023411买入2194155177938259635660金地集团600383SH人民币720202359买入1376116124625873927574建发股份600153SH人民币10862023731买入1769194218565029298991华发股份600325SH人民币10492023830买入140115617567607223143138滨江集团002244SZ人民币1049202391买入140214417273614829158159新湖中宝600208SH人民币258202255买入35403303777683223196164金融街000402SZ人民币4602022414买入103905706280742662484244首开股份600376SH人民币449202353买入5840130313451452031831228万科企业02202HK港币915202351买入2149190192444470968377中国海外发展00688HK港币1654202344买入2587293342524455458388中国海外宏洋00081HK港币3082023830买入53509810829261616104103集团越秀地产00123HK港币9722023712买入1178088104786627238287万物云02602HK港币27802023825买入59791742111461213520116128保利物业港币买入06049HK3645202382366832543091311088673161171招商积余001914SZ人民币15452023831买入2601075093205167116928090绿城服务02869HK港币3662023828买入609022028150118746196115绿城管理控股09979HK港币611202382买入1054048063116897656235276数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业招商积余绿城服务绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明227TablePageText跟踪分析房地产目录索引一房企销售市场成交低位调整越秀表现持续领跑6一市场概况市场销售低位调整央国企跌幅较小6二房企概况各类房企表现下滑越秀销售持续领先10二房企拿地拿地规模再度回落利润空间持续抬升12三房企融资融资规模边际回升成本持续低位16一融资综述融资规模边际回升融资成本持续低位16二各融资渠道分析信用债规模边际回升海外债融资难度犹高19四房企估值板块估值低位波动房企修复进度分化21五投资建议24六风险提示25识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明327TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速6图2重点城市开盘去化率6图3统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2023年7月销售面积增速7图4各口径下房企销售均价累计增速变化7图5重点跟踪房企金额单月增速贡献对比7图6销售均价元平分段房企销售金额增速表现8图7分类房企销售金额增速表现9图8部分上市房企2023年1-7月销售金额增长贡献因素拆分12图9600城商住用地出让金及同比12图1012家主流房企拿地货值亿元毛利亿元及毛利率14图11A股房企单月融资规模及累计增速16图12A股房企各渠道融资规模占比16图13A股房企债权融资结构拆分16图14房企信用债各期限发行规模亿元占比17图15房企海外债各期限发行规模亿元占比17图16房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元17图17全口径房企信用债及海外债融资存量及同比17图18各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化18图19境内债权融资成本变动情况18图20房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元19图21全样本信用债发行成本及利差19图221月及近半年信用债平均融资成本对比19图23A股非标融资单月规模及同比20图24A股非标融资分渠道占比20图25内房股海外债单月融资规模及年内月均规模亿元20图26内房股海外债融资成本20图27投资级及投机级内房股海外债融资成本20图28A股主流房企股价月涨幅23731-2383022图29H股主流房企股价月涨幅23731-2383022图30A股及H股龙头房企PBLF23图31A股主流房企PBLF估值变化截至83023图32H股主流房企PELF估值变化截至83023表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分8表2评级分档房企销售金额增速表现9表3部分重点跟踪房企2023年7月销售情况10表4主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额13表512家主流房企拿地金额区域分布14识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明427TablePageText跟踪分析房地产表6部分主流房企拿地毛利率15表7A股及H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况21表8A股及H股房地产板块及主流房地产公司PBLF估值表现情况23表9广发地产小组股票推荐及建议关注名单24识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明527TablePageText跟踪分析房地产一房企销售市场成交低位调整越秀表现持续领跑一市场概况市场销售低位调整央国企跌幅较小销售金额方面根据克而瑞数据23年7月百强房企实现销售金额3810亿元同比下跌372降幅环比上月扩大95pct从广发地产小组跟踪的38家重点上市房企不含恒大公布的经营数据来看7月重点跟踪房企实现销售金额2578亿元同比22年7月下跌390降幅环比上月扩大31pct本月市场成交低位调整图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速40200-20-40-60-80192123M1-7220222042206220822102212230223042306统计局百强房企重点跟踪房企数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心图2重点城市开盘去化率908070605040301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20192020202120222023数据来源中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明627TablePageText跟踪分析房地产推盘方面7月中指院口径22城商品房推盘994万方环比上月下降278同比下降11125城住宅推盘1259万方环比下降188同比下降13去化水平来看7月重点城市新开盘去化率为41环比下降16pct本月整体市场去化表现再度下行图3统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2023年7月销售面积增速数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期拆分销售金额增长的因素从面积口径来看38个重点跟踪上市房企7月实现销售面积1614万方同比22年下降395降幅环比上月扩张25pct百强房企销售面积同比下降368降幅环比上月扩张47pct本月面积口径销售表现不佳价格方面23年7月重点跟踪房企销售均价15973元平同比上升09百强房企销售均价为16915平同比下降07受推货结构影响重点跟踪房企及百强房企销售均价已连续近一年同比增长本月首次下滑随市场景气度加速下行各能级城市均表现出量价齐跌图4各口径下房企销售均价累计增速变化图5重点跟踪房企金额单月增速贡献对比6025204015201005-200-5-40-10-60-15-80-20201923M1-7210421082112220422082212170117101807190420012010210722042301面积贡献价格贡献统计局中指院百城重点跟踪房企数据来源统计局公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源统计局公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明727TablePageText跟踪分析房地产图6销售均价元平分段房企销售金额增速表现100806040200-20-40-60-80202020222201220322052207220922112301230323052307均价14000以下均价14000-17000均价17000以上数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注根据主要房企公告销售金额与面积计算均价单位为元平从布局城市能级来看根据公司公告7月高均价房企销售金额同比22年下降302中低均价房企销售金额同比下降379576本月市场整体销售均呈现大幅下滑趋势高均价房企降幅再次超过30pct表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分金额增速面积增速价格增速分类1400014000-17000170001400014000-17000170001400014000-17000170002014200190141253153155-4332-122015121184210141143160-18364320169093914146002472071931151712017834547401670409306999873201841135739439534224711111182019210183256267164260-4516-03202067122240561201751002562021-34-03119-38-72800474362022-540-432-195-480-405-253-116-45782023M1-M7-413-135163-413-12114002-16192201-303-439-345-186-357-346-144-127012202-367-464-446-248-433-382-158-55-1042203-524-474-346-470-499-414-102491152204-635-544-489-567-515-555-156-591492205-633-553-425-566-556-460-15506652206-563-361-127-489-297-264-146-911872207-554-395-121-490-353-248-126-651692208-535-373-50-488-395-83-9135362209-554-35846-527-337-16-58-31632210-551-39145-517-356-25-71-5572识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明827TablePageText跟踪分析房地产2211-591-42519-562-414-118-66-201562212-587-377-50-542-300-15-98-110-362301-472-323-45-441-314-141-57-131122302-288115750-3071007152713212303-30878662-328736672905-032304-247123707-25710554314161062305-421-61317-430-2818616-341112306-549-335-296-538-283-279-24-73-232307-576-379-302-570-351-212-13-43-114数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心图7分类房企销售金额增速表现120100806040200-20-40-60-80202020222201220322052207220922112301230323052307央企地方国企民企数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心从贡献因素来看7月高中低均价企业均呈现量价齐跌面积分别同比下跌212351570均价分别同比下跌1144313高均价房企价格下跌幅度较大以换取成交面积降幅相对稳定中低均价房企因成交价格下跌空间不大但成交面积却大幅下降分企业类型来看7月央企地方国企销售分别同比下跌277260民企单月同比降幅为548在市场成交持续低位的情况下民企信用持续下跌央国企亦受市场下行影响表2评级分档房企销售金额增速表现金额增速面积增速价格增速分类央企地方国企民企央企地方国企民企央企地方国企民企2014102250206932162350828-232015148223180133151155146222201630054569118232646010016515820173425037702684056125870982018358210466214139452119620920192141392371981172681419-24识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明927TablePageText跟踪分析房地产20201881831051431538039262420219239-0671-56-4320101382022-161-207-545-207-238-5015740-892023M1-M717881-35013972-3783408442201-362-411-353-261-435-248-13743-1392202-433-293-461-399-271-331-56-30-1952203-292-327-557-349-417-51689153-852204-470-413-638-468-504-589-02183-1192205-386-426-640-420-442-5965930-1082206-80-173-525-136-198-4996531-512207-60-222-524-247-213-475249-11-932208-19-33-527-15804-496164-37-60220949122-545-83119-52214403-4922103516-545-45-63-5148384-652211-2374-590-103-12-5868987-11221268-157-586160-138-551-79-21-78230112-88-477-128-80-454160-09-422302931404-215757424-25999-14592303567474-184523440-2472824842304763313-108451426-194215-791072305280142-28521283-36955541322306-275-217-528-212-269-512-8071-342307-277-260-548-180-208-554-118-6514数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期二房企概况各类房企表现下滑越秀销售持续领先本月市场整体销售表现下跌即使优质房企亦呈现出一定的销售回落本月除越秀地产单月销售金额同比增长外其余房企均销售下跌除滨江集团等房企外降幅均超过10累计增速来看根据公司公告共9家主流房企实现年内销售增长其中越秀地产同比增长达679滨江招蛇增长约30年内获得增长的房企均为强信用房企由于其积攒的投融优势从而拥有更优的推盘结构高能级城市货值占比高在上半年市场修复时期获得了销售增长因为年内整体成交表现优异表3部分重点跟踪房企2023年7月销售情况当月销当月累计销累计当月销当月累计当月销当月累计企业名称售金额同比售金额同比售面积同比同比售均价同比同比亿元亿元亿元亿元保利发展3100-61267821011787-13631173538868万科A2205-34622598-921699-215-2712978-166-68识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1027TablePageText跟踪分析房地产中国海外发展1195-31619212232572-26622320894-6807华润置地1719-38718742257968-3716017760-36484招商蛇口2013-15818656307795-6433425322-100-20碧桂园1478-64117244-4141935-589-4017639-127-23绿城中国1820-33315240891070-1018117009-25907龙湖集团1160-3571101258795-3303514591-4023滨江集团1021-9510279290222-1234464597732-108金地集团1051-4339632-192590-2047517814-288-248中国金茂637-3939232148344-4141991851136-42越秀地产8474249210679210-2434740309459246绿地控股657-1686857-1011200417-1135475-41313融创中国512-5365726-538406-541-549126111125新城控股601-4494841-363785-273-2227654-242-182旭辉控股集团470-7084664-411364-680-38312926-87-46美的置业407-4564463-61341-273-5211935-252-09远洋集团249-7233815-266247-554-3310065-379-242首开股份313-6053807-260149-547-17821029-129-99世茂集团305-5533112-385205-513-33814854-81-71雅居乐集团227-5473050-314152-626-41214934210167中南建设251-4892719-283234-496-2661072614-23中梁控股220-5322323-465186-624-4691182824609中骏集团控股230-5442239-405187-490-39912348-105-10阳光城194-6562026-326122-654-27215902-05-73合景泰富集团113-7632020-34865-707-30817385-189-58龙光集团196-2821599-517111-416-5271764922823富力地产100-4741454-48857-611-55917637352162金科股份94-8191427-71098-921-78495791293342禹洲集团130-5591298-45779-607-42616433121-55融信中国95-8751074-76851-770-62618445-456-381正荣地产102-5021071-54267-478-49415172-46-95时代中国控股82-7041026-66051-703-65816039-02-07数据来源公司经营公告公司年报广发证券发展研究中心10家龙头房企中除碧桂园金地万科外的7家房企实现年内销售同比增长成长型房企中保利置业越秀华发等实现年内销售正增长保利置业增长超过110从规模增长的贡献因素来看以22年同期为基数来看1-7月销售表现同比增长的龙头房企中多数实现了量价齐升仅招蛇为以价换量而销售增长的成长型房企中保利置业越秀华发量价齐升滨江金茂量升价跌获得销售金额同比正增长识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1127TablePageText跟踪分析房地产图8部分上市房企2023年1-7月销售金额增长贡献因素拆分龙头房企10家成长房企30家150100500-50-1001-7月销售金额累计增速-3471-7月销售金额累计增速-446-150建招华中保绿龙万金碧保越华滨金美绿宝首远中雅阳弘合建新世中旭禹中富龙融正时金融佳发商润海利城湖科地桂利秀发江茂的地龙开洋南居光阳景业城茂骏辉洲梁力光创荣代科信兆园置乐城业业面积增速贡献价格增速贡献金额累计同比增速数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心二房企拿地拿地规模再度回落利润空间持续抬升从整体土地市场成交情况来看根据中指院数据23年7月600城商住用地成交建面6576万方同比下降41环比下降24出让金2372亿元同比下降46环比下降35本月土地市场整体成交规模边际回落但同比去年成交规模表现大幅下跌图9600城商住用地出让金及同比14000801200060401000020800006000-204000-402000-600-80190219051908191120022005200820112102210521082111220222052208221123022305600城商住用地出让金亿元600城商住用地出让金同比右财政部土地出让收入单月同比右数据来源中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1227TablePageText跟踪分析房地产根据公司拿地公告及克而瑞数据7月44家样本房企中共14家企业参与拿地合计拿地规模765亿元环比下降42拿地力度30较上月下降4pct其中华润建发为拿地规模前二拿地金额分别为130亿元124亿元115亿元拿地力度前三的房企为保利置业首开城建达到278216169表4主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额拿地金额亿元拿地力度20192020202120222023M1-720192020202120222023M1-7保利发展15552353185716138243447353531万科A2318207319099225713729302225华润置地142513791546158711965948495364中海地产17641820177412094215350484122招商蛇口9791517215812834324455664423建发股份6301054159610757845762694854绿城中国913149415826032446770592816龙湖集团1037137514294512584351492223中国金茂1046103011632771346545491815滨江集团5717827107932875157425128越秀地产6135809348292928561816732华发股份2658132674933242967224138金地集团96513506172141054656221011首开股份318603572140943156501625城建发展3656268175116493638华侨城A7453592852762945235519保利置业集团1621472761691523728493438新城控股678105555902525422405金融街20647102350621230120大悦城3052062708519492538167远洋集团135486331251610372434碧桂园225627092063947829342725建业地产22412811513631191956旭辉控股集团61683172477031362960合景泰富集团25520813063020103阳光城6567113174031331710富力地产26278005196004德信中国24327930123076374160荣盛发展302281127102622900当代置业001350300380数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1327TablePageText跟踪分析房地产累计来看2023年1-7月年内华润建发华发拿地力度较大达到645438具体规模来看华润建发拿地金额达到1196亿元784亿元从房企投资分布来看23年1-7月房企仍着重投资高能级城市一二线城市占比进一步提升达到89较22年提升1pct较21年提升18pct但一线城市占比略有下降较22年的37下降2pct至35因年内销售有所恢复部分房企恢复了部分重点二线城市的投资分区域看长三角及珠三角仍为主流房企重点布局领域环渤海西部地区中部地区亦有部分房企涉及沈长区域暂无主流房企拿地表512家主流房企拿地金额区域分布12家房企201520162017201820192020202120222023一线462926182021193735二线426256595456525254三四线12917222224291211长三角374339383636464747珠三角191816161819151919环渤海261520161214111312海西645655795中部51068912847西部571011119988沈长233455400海外001140002数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心图1012家主流房企拿地货值亿元毛利亿元及毛利率500040450035400030350030002525002020001515001010005005002101210321052107210921112201220322052207220922112301230323052307拿地货值拿地毛利拿地毛利率数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1427TablePageText跟踪分析房地产近两年房企拿地利润率一直维持相对高位23年7月部分主流房企拿地金额700亿元对应货值约1334亿元毛利398亿元拿地规模下降利润率则持续高位30分房企来看越秀地产拿地利润高达38华发股份龙湖集团本月拿地利润率达32本月土地市场成交回落但高利润的优质项目成功出让推高房企拿地毛利率表6部分主流房企拿地毛利率12家汇总保利发展万科A华润置地中海地产招商蛇口建发股份绿城中国龙湖集团中国金茂滨江集团越秀地产华发股份210121222472624133137219210221272218311915280112103232123203018231721162227210417271692719109201721051725212213221151991421062018152317261023213618202107222627321421151691220210826102043212317172038210925192624332151611301825211025212320183118301119212111312620511724331634211224302416342422272815182022012130222015122419171522022725272434122433243222032925493128242127282720142204263132303229211823342621182205322120333324272846220627264422352623199311828252207303030243630313425223134302208313427333023284022193131220925233426282819172936182822102322201528282521937221136354252383835271711221229292929303223152221252923012830292632162723022930273719247362129230333273541253528222621222304283324342030252822183216230527233227382623252432113221230628273134312828213731192133数据来源Wind公司拿地公告中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1527TablePageText跟踪分析房地产三房企融资融资规模边际回升成本持续低位一融资综述融资规模边际回升融资成本持续低位23年7月根据Wind及公司公告A股样本房企实现债权融资513亿元环比增长85同比增长217月主流房企债权融资172亿元环比增长156同比下降4本月房企融资规模环比大幅回升房企融资环境有所改善图11A股房企单月融资规模及累计增速图12A股房企各渠道融资规模占比12002502023M1-6610231000200M71502022601423800100202160047282050400202038342302019333917200-500-1002018403215020406080100220420012004200720102101210421072110220122072210230123042307A股单月债权融资规模亿元同比右信用债非标融资其他债权融资海外融资数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心从融资渠道来看23年1-7月信用债占比66其他债权融资占比23非标融资10无海外融资信用债融资占比较22年上升6pct其他债权融资占比持平非标融资占比较22年下降4pct图13A股房企债权融资结构拆分外环-2023M1-7中环-2022内环-2021信用债非标公司债信托融资其他债权融资中期票据委托贷款短期融资海外融资其他非标定向工具ABS数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1627TablePageText跟踪分析房地产图14房企信用债各期限发行规模亿元占比图15房企海外债各期限发行规模亿元占比202361211761096202336418202275521212242202237914920211353238428902021933102520201800287527202020142318122019128423152861201926581788201812783057220920182252820201744815781544201778691020163973121563320164282920204060801000204060801001年以内1-3年3-5年5-10年10年以上1年以内1-3年3-5年5-10年10年以上数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心图16房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元3000400350200030010002500200150-1000100-2000050-3000000200122031801180318051807180918111901190319051907190919112003200520072009201121012103210521072109211122012205220722092211230123032305230723092311信用债发行海外债发行信用债到期海外债到期信托成立信托到期标准化信托净融资规模发行到期比右数据来源Wind用益信托网广发证券发展研究中心图17全口径房企信用债及海外债融资存量及同比45000100824000071727080350003000051602500038402000020181215000772010000-7-1205000-140-2010121416182022债券融资存量亿元较去年年末增长数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心注23年数据截至到7月31日从融资期限来看信用债方面2023年1-7月发行的期限为1-3年的债券占比为33仍为最主要的发行期限占比较2022年下降3pct3-5年的债券融资规模占比较22年下降7pct至311年以内的债券10年以上的债券及5-10年的债券融资规模占比较22年则分别上升4pct5pct1pct至17137识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1727TablePageText跟踪分析房地产海外债方面根据Wind数据2023年1-7月发行的期限1-3年债券占比87为最主要的发行期限较2022年上升38pct3-5年的债券占比由22年的19下降至45-10年的债券占比则由22年的1上升至71年以内债券占比仅为210年以上的债券并无发行随着海外融资发行困难上升房企海外债最主要的发行期限债券由3-5年期转变为1-3年期因中长期债券发行难度较高房企发行债券普遍年限缩短根据单笔融资金额及期限我们可以推算全口径房企融资到期规模及每月净融资额规模据统计全口径房企2023年7月信用债海外债及信托净流出为652亿元发行到期比为051x具体分结构来看信用债发行规模为597亿元到期规模为730亿元发行到期比为082x海外债发行规模为48亿人民币到期规模330亿元发行到期比仅为015x信托成立规模30亿元到期规模为266亿元成立到期比为011x房企信用债融资渠道持续修复但房企海外债及信托融资难度持续增高图18各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化图19境内债权融资成本变动情况1108100100790807067064560525037374403536303境内融资信用债非标其他债权融资1801180819031910200520122107220222092304境内债权融资平均成本近1个月利率近6个月利率数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心从净流出节奏来看21年2月至今全口径房企债券及信托融资均为净流出22年全口径房企债券及信托净偿还规模为10452亿元23年1-7月月均净偿还830亿元截至23年7月31日行业整体信用债海外债存量仅为289万亿人民币较22年年底下降12从融资成本来看7月房企境内债权平均融资成本为368环比提升8bp分债券类型来看信用债融资成本349较上月下降2bp非标融资成本1000较上月提升287bp本月其他债权融资成本为637房企融资成本自18年起持续波动下行22年9月受整体融资环境影响房企融资降至历史低位327随后有所回升23年因融资渠道持续收缩仅强信用房企可获得新增融资资源发债主体结构性调整带动融资成本低位震荡5月再创新低323近两月略有回升识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1827TablePageText跟踪分析房地产二各融资渠道分析信用债规模边际回升海外债融资难度犹高针对房企融资不同渠道方式我们主要从房企信用债非标海外融资三方面的规模结构及成本进行分析信用债方面根据wind及公司融资公告23年7月房企信用债整体发行规模597亿元同比下降1环比上升42融资规模边际回升从发行结果来看2023年7月信用债中占比最高的为公司债占比为42中期票据占比环比提升8pct至28短融ABS占比分别为1412定向工具企业债占比仅为21图20房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元200018001600140012001000800600400200014011405140915011505150916011605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220923012305单月信用债融资规模亿元月均信用债融资规模亿元数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心成本方面7月信用债平均成本为349较6月下降2bp其中AAA类信用债成本337环比上升8bpAA类信用债成本405环比下降18bp本月AAA类信用债发行成本略有上行但AA类信用债发债成本下行带动整体成本回落图21全样本信用债发行成本及利差图221月及近半年信用债平均融资成本对比70306054602555205050451545403910383840373730340535200030272510-052500-1020180118091905200120092105220122092305公司债中期票据短期融资定向工具ABS全样本信用债AA级与AAA级利差右近1个月利率近6个月利率数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1927TablePageText跟踪分析房地产第二在非标层面我们统计的A股房企2023年7月非标融资仅25亿元同比下降43非标融资规模再度下滑图23A股非标融资单月规模及同比图24A股非标融资分渠道占比4008002023M1-M747152350700600300202240158500250400202166232200300202015020083413100100201976123050-1002018734230-20020012007210121072201220723012307020406080100A股单月非标融资规模亿元同比右信托融资委托贷款其他非标数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源用益信托网广发证券发展研究中心图25内房股海外债单月融资规模及年内月均规模亿元1400700600120050010004008003006002001004000200-1000-20018011806181119041909200220072012210521102203220823012306单月海外融资规模亿元同比右数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心图26内房股海外债融资成本图27投资级及投机级内房股海外债融资成本140160120140120100100808060604040202000001701180119012001210122012301180118091905200120092105220122092305内地房地产股海外债利率投资级投机级数据来源公司融资公告Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind用益信托网广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2027