2023年8月18日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，8月30日广州率先落实相关举措：居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，成为首个实现首套住房“认房不认贷”的一线城市，随后深圳、上海和北京纷纷接力政策。
　　一线城市接连宣布“认房不认贷”，能释放当地积累的置换需要，对全国整体购房信心亦有提振作用。“认房不认贷”利好改善型需求，这一政策在北京和上海改善型项目销售相对较好的背景下落地，政策释放的速度和力度超预期，也体现了国家稳地产的决心。
　　投资端政策力度决定销售向上空间，城中村改造或将释放改善类房源。我们在中期策略中提出，地产行业需要投资端政策，而《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的出台，正要求了充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，目的或是刺激投资拉动经济，稳定就业和信心，改善城市面貌。城中村改造项目多位于相对核心位置，能满足现在市场主流的改善性需求，产生土地出让效益，构成还款来源。最终各城市推进速度和规模，取决于各地政府“一盘棋”统筹的“城市运营”能力。
　　投资建议：我们认为，投资端和需求端政策并举下，后续销售会经历“购房政策积累型需求释放”、“购房信心观望型需求入场”和“购房能力恢复型需求提升”三个阶段，总体销售趋势或向好。维持行业“推荐”评级。建议关注：A股城建发展、招商蛇口、保利发展、天地源；港股中国金茂、中国海外发展、越秀地产。
　　风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。

研究报告全文：一线城市认房不认贷政策点评北上广深购房政策放松改善需求有望释放2023年09月02日2023年8月18日住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局联合印推荐维持评级发了关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知8月30日广州率先落实相关举措居民家庭申请贷款购买商品住房时家庭成员在本市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房TableAuthor执行住房信贷政策成为首个实现首套住房认房不认贷的一线城市随后深圳上海和北京纷纷接力政策一线城市接连宣布认房不认贷能释放当地积累的置换需要对全国整体购房信心亦有提振作用认房不认贷利好改善型需求这一政策在北京和上海改善型项目销售相对较好的背景下落地政策释放的速度和力度超预期也体现了国家稳地产的决心分析师李阳执业证书S0100521110008投资端政策力度决定销售向上空间城中村改造或将释放改善类房源我电话15270997227们在中期策略中提出地产行业需要投资端政策而关于在超大特大城市积邮箱liyangyjmszqcom极稳步推进城中村改造的指导意见的出台正要求了充分发挥市场在资源配研究助理陈立置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持目的执业证书S0100122080002电话18817507365或是刺激投资拉动经济稳定就业和信心改善城市面貌城中村改造项目多邮箱chenliyjmszqcom位于相对核心位置能满足现在市场主流的改善性需求产生土地出让效益构成还款来源最终各城市推进速度和规模取决于各地政府一盘棋统筹相关研究的城市运营能力1全国城市系列报告之西北区域一西安投资建议我们认为投资端和需求端政策并举下后续销售会经历购区域间分化扩大上半年回暖势头强劲-2023房政策积累型需求释放购房信心观望型需求入场和购房能力恢复型需0815求提升三个阶段总体销售趋势或向好维持行业推荐评级建议关注2全国调研系列报告之西南区域一成都疫情结束回暖显著跨区购房门槛梯级分明-A股城建发展招商蛇口保利发展天地源港股中国金茂中国海外发展20230721越秀地产3地产行业政策点评金融端政策稳市场信风险提示信心修复不及预期销售回暖不及预期心期待更多刺激政策出台-202307114全国调研系列报告之长三角区域四杭州市场整体维稳板块分化持续-2023070452023年6月中国房地产土地市场数据点评23城土地出让金环比提升市场热度分化凸显-20230703本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1行业点评房地产分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师基于认真审慎的工作态度专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点结论不受任何第三方的授意影响研究人员不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿评级说明投资建议评级标准评级说明推荐相对基准指数涨幅15以上以报告发布日后的12个月内公司股价或行业谨慎推荐相对基准指数涨幅515之间公司评级指数相对同期基准指数的涨跌幅为基准其中性相对基准指数涨幅-55之间中A股以沪深300指数为基准新三板以三回避相对基准指数跌幅5以上板成指或三板做市指数为基准港股以恒生指数为基准美股以纳斯达克综合指数或标普推荐相对基准指数涨幅5以上500指数为基准行业评级中性相对基准指数涨幅-55之间回避相对基准指数跌幅5以上免责声明民生证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司境内客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅为参考之用并不构成对客户的投资建议不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要客户应当充分考虑自身特定状况不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断且预测方法及结果存在一定程度局限性在不同时期本公司可发出与本报告所刊载的意见预测不一致的报告但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问咨询服务等相关服务本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事客户应充分考虑可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据若本公司以外的金融机构发送本报告则由该金融机构独自为此发送行为负责该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式任何目的进行翻版转载发表篡改或引用所有在本报告中使用的商标服务标识及标记除非另有说明均为本公司的商标服务标识及标记本公司版权所有并保留一切权利民生证券研究院上海上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F200120北京北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层100005深圳广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元518026本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2