近期政策节奏加快、力度加大，8月是地产需求端全面宽松的起始点。自7月政治局会议定调房地产政策方向后，8月25日三部委推进“认房不认贷”，到8月31日调整住房信贷政策，近期政策步伐明显加快，且涉及的政策内容越来越接近核心，核心城市首付比例有望进一步调降，充分说明了中央对于房地产行业支持的态度。我们认为，8月是地产需求端全面宽松的起始点，下阶段对地产应乐观些。
　　一线城市认房不认贷落地，核心城市首付比例调降正在路上。虽然近期政策均是规范各城市放松力度的“上限”，并不是直接对各地地产政策进行调整，但考虑到多数城市对于认房认贷标准、住房按揭首付比例等过往均有调整，因此8月下旬一系列政策应视为对尚未完全放松的核心城市进一步放松“铺路”，特别是打开了四个一线城市政策放松空间。从落地情况看，8月25日三部委推进“认房不认贷”，到9月1日四个一线城市迅速、全域的落地，我们有理由认为核心城市首付比例调降正在路上，或将很快看到核心城市进一步动作。
　　本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014年的级别。房地产行业总量在2021年已经走过20年长周期的拐点，在2021年之后整体是一个长坡下行的趋势。当前处在一个下坡阶段的腰部位置。在长坡下行期出台的政策产生的效果会逊于长坡上行期。这也是为什么在2022年以来全国各地出台上千条政策的背景下、在政策力度已经超过2018年的情况下，房地产销售依然持续低迷。因此，我们认为本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014年的级别。
　　复盘2014年政策周期：（1）需求端大幅宽松后，房地产销售的量、价修复是明显滞后于政策出台时点的。基本面修复路径可概括为：地产需求端政策开始大幅宽松->销售规模企稳回升->房价企稳回升，其中每一个环节都可能需要数月时间。在政策加码到位之下，总量的修复最快也要到明年上半年；但可能有结构性机会，部分高能级城市销售9-12月有望环比改善。（2）地产政策一旦开启全面宽松，其宽松的进程将在较长时间内持续。2014年“930新政”后，中央自上而下的大级别宽松政策是持续出台的，直至最宽松的状态，前后一共耗时近1年半的时间。
　　我们认为目前政策终点尚未到达，后面有希望看到持续的政策放松。从节奏看，目前政策放方向明确、各地政策将持续落地、更多增量政策正在路上。包括一线城市进一步调整限购限贷等政策、中央层面给予类棚改的资金支持等。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业点评2023年09月02日房地产开发近期政策综评拨云见日政策放松脚步加速近期政策节奏加快力度加大8月是地产需求端全面宽松的起始点自7增持维持月政治局会议定调房地产政策方向后月日三部委推进认房不认贷825到8月31日调整住房信贷政策近期政策步伐明显加快且涉及的政策内容越来越接近核心核心城市首付比例有望进一步调降充分说明了中央对行业走势于房地产行业支持的态度我们认为8月是地产需求端全面宽松的起始点下阶段对地产应乐观些一线城市认房不认贷落地核心城市首付比例调降正在路上虽然近期政策均是规范各城市放松力度的上限并不是直接对各地地产政策进行调整但考虑到多数城市对于认房认贷标准住房按揭首付比例等过往均有调整因此8月下旬一系列政策应视为对尚未完全放松的核心城市进一步放松铺路特别是打开了四个一线城市政策放松空间从落地情况看8月25日三部委推进认房不认贷到9月1日四个一线城市迅速全域的落地我们有理由认为核心城市首付比例调降正在路上或将很快看到核心城市进一步动作作者本轮放松周期最终放松的力度达到20082014年的级别房地产行业总量在2021年已经走过20年长周期的拐点在2021年之后整体是一个长坡分析师金晶下行的趋势当前处在一个下坡阶段的腰部位臵在长坡下行期出台的政策执业证书编号S0680522030001产生的效果会逊于长坡上行期这也是为什么在2022年以来全国各地出台邮箱jinjing3gszqcom上千条政策的背景下在政策力度已经超过2018年的情况下房地产销售研究助理夏陶依然持续低迷因此我们认为本轮放松周期最终放松的力度达到2008执业证书编号S06801220800382014年的级别邮箱xiataogszqcom相关研究复盘2014年政策周期1需求端大幅宽松后房地产销售的量价修复是明显滞后于政策出台时点的基本面修复路径可概括为地产需求端政1房地产开发2023W34三部门推动落实认房不策开始大幅宽松-销售规模企稳回升-房价企稳回升其中每一个环节都认贷核心城市有望逐步跟进放松2023-08-27可能需要数月时间在政策加码到位之下总量的修复最快也要到明年上半2房地产开发2023W33本周新房成交面积同比年但可能有结构性机会部分高能级城市销售9-12月有望环比改善2-30770城新房二手房价格持续调整2023-08-20地产政策一旦开启全面宽松其宽松的进程将在较长时间内持续2014年3房地产开发城中城改造十五问2023-08-19930新政后中央自上而下的大级别宽松政策是持续出台的直至最宽松的状态前后一共耗时近1年半的时间我们认为目前政策终点尚未到达后面有希望看到持续的政策放松从节奏看目前政策放方向明确各地政策将持续落地更多增量政策正在路上包括一线城市进一步调整限购限贷等政策中央层面给予类棚改的资金支持等投资建议中国房地产走过2021年大周期拐点后未来主旋律是分化看好一线不超过三分之二的二线少量三线这个城市组合包在政策加码到位之下总量下方有底上方量价均有一定弹性能在未来中周期跑赢全国整体水平我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行择股方向包含以下几个方向1基本面股票A股华发股份滨江集团建发股份招商蛇口保利发展等H股越秀地产绿城中国华润臵地中国海外发展建发国际绿景中国地产贝壳等2一线政策落地概念城中村改造概念北京城建发展等深圳天健集团等3现金流表现优异负债少相对抗周期波动的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业等风险提示政策落地不及预期需求复苏不及预期房企出险风险蔓延请仔细阅读本报告末页声明2023年09月02日一近期地产政策逐条解析831新政政策原文8月31日央行国家金融监督管理总局发文对于贷款购买商品住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款臵换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限认房不认贷政策原文8月25日三部委发文居民家庭申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱点评核心城市首付比例有望进一步调降央行确定个人住房商贷最低首付比例为首套20二套30按此标准对比4个一线城市现行普宅最低首付比例首套二套平均有13pct20pct的下调空间按此标准对比一线非普宅最低首付比例首套二套平均有15pct45pct的下调空间大部分二线城市现行最低首付比例已较低但我们统计的22个核心二线城市中仍有10城有首套10pct的下调空间6城有二套10pct的下调空间我们认为全国多数城市首付比例将趋近央行规定的下限一线城市首付比例也有望明显下调这将进一步降低核心城市购房者首付款支付压力支持刚需客群入市认房不认贷一线全面快速落地已有效降低二套购房门槛认房不认贷主要支持的是核心城市臵换需求与异地购房需求能够显著降低在全国范围有贷款记录的符合城市无房条件家庭的首付比例9月1日四个一线城市认房不认贷已全面落地符合我们此前的预期对于一线城市相关受益群体的首付比例变化请参考下图图表1一线城市认房不认贷受益群体首付比例变化受益的群体城市放松前首付比例放松后首付比例前后降幅北京普宅60非普80普宅35非普40普宅25pct非普40pct置换需求家庭在一线城市通过贷款购买一套房希望卖掉手中房产做置换上海普宅50非普70普宅35非普40普宅15pct非普30pct认定认定为为2套首套异地购房家庭早年在外地通过贷款广州普宅40非普70普宅30非普30普宅10pct非普40pct购买过房产来一线城市发展后一直无房希望在一线城市置业深圳普宅50非普60普宅30非普30普宅20pct非普30pct资料来源北京市住建委上海市住建委深圳市住建局广州市政府中指国盛证券研究所绘制P2请仔细阅读本报告末页声明2023年09月02日本次新发房贷与存量房贷均得到调整减轻房贷压力新发方面二套利率加点由原先60bp调整为20bp存量方面政策取得突破允许通过协商变更利率水平或臵换房贷的方式降低存量房贷利率据规定存量房贷利率最大的降幅不得超过原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策政策下限也因此在实操层面需要参照每个城市历史执行的利率下限情况截至9月1日晚间我们全面统计了34个省级行政区历史利率政策下限详情请参考本报告附录我们认为存量房贷利率调整对短期房地产市场销售帮助并不大但将在更长的周期内对居民的购房决策产生积极的影响二政策放松脚步加速应该对地产乐观些近期政策节奏加快力度加大8月是地产需求端全面宽松的起始点自7月政治局会议定调房地产政策方向后8月25日三部委推进认房不认贷到8月31日调整住房信贷政策近期政策步伐明显加快且涉及的政策内容越来越接近核心充分说明了中央对于房地产行业支持的态度我们认为8月是地产需求端全面宽松的起始点下阶段对地产应乐观些一线城市认房不认贷落地核心城市首付比例调降正在路上虽然近期政策均是规范各城市放松力度的上限并不是直接对各地地产政策进行调整但考虑到因城施策背景下多数城市对于认房认贷标准住房按揭首付比例等过往均有调整因此8月下旬这一系列政策应视为对尚未完全放松的核心城市进一步放松铺路特别是打开了四个一线城市政策放松空间从8月25日三部委推进认房不认贷到9月1日四个一线城市迅速全域的落地我们有理由认为核心城市首付比例调降正在路上或将很快看到核心城市进一步动作三本轮政策最终的放松力度会如何2014年地产政策复盘我们认为本轮放松周期最终放松的力度达到20082014年的级别我们在往期报告中反复强调过以下这个观点房地产行业总量在2021年已经走过20年长周期的拐点在2021年之后整体是一个长坡下行的趋势当前处在一个下坡阶段的腰部位臵在长坡下行期出台的政策产生的效果会逊于长坡上行期2021年之前而且政策力度不够大是不足以对市场情绪产生托底作用或者扭转的作用不足以改变行业运行的趋势这也是为什么在2022年以来全国各地出台上千条政策的背景下在政策力度已经超过2018年的情况下房地产销售依然持续低迷因此我们认为本轮放松周期最终放松的力度达到20082014年的级别图表2地产当下所处周期位臵资料来源国盛证券研究所绘制P3请仔细阅读本报告末页声明2023年09月02日复盘2014年政策周期见图表2我们可以得到以下结论1需求端大幅宽松后房地产销售的量价修复是明显滞后于政策出台时点的具体看2014年我们以930新政出台视作需求侧的全面宽松的起点全国商品房销售面积是在全面宽松后的6个月单月同比转正的房价指数是在全面宽松后的约12个月同比转正的基本面修复路径可概括为地产需求端政策开始大幅宽松-销售规模企稳回升-房价企稳回升这其中每一个环节都可能需要数月时间主要是两方面原因一是在市场比较悲观的时期政策大幅利好对于购房者情绪的传导与起效是需要时间的二是在市场下行期内新房库存往往偏高市场开始回暖是优先去化库存然后才是房价的修复2022年以来这一轮周期前期一直没有能够媲美2014年930新政的自上而下需求端宽松如果我们视2023年831新政为本轮全面宽松的起点结合目前地产偏弱的基本面我们认为总量的修复最快也要等到明年上半年但可能有结构性机会随着核心城市政策陆续落地部分高能级城市销售9-12月有望环比改善2地产政策一旦开启全面宽松其宽松的进程将在较长时间内持续2014年930新政后中央自上而下的大级别宽松政策是持续出台的直至2016年2月限贷政策调整到最宽松的状态首付最低20二套最低30认贷不认房前后一共耗时近1年半的时间而地产宽松周期总时长超过2年总体来说地产政策一旦开启全面宽松其宽松的进程将在较长时间内持续市场信心也是在逐轮政策支持下缓慢修复的总结而言我们认为目前政策终点尚未到达后面有希望看到持续的政策放松从节奏看目前政策放方向明确各地政策将持续落地更多增量政策正在路上我们在2023年中期策略中提到增量政策的判断部分我们的判断已命中一线进一步调整限购限贷等政策支持合理购房需求目前一线认房不认贷已落地最低首付比例已调降后续政策包括一线首付比例调降落地一线执行认贷不认房一线限购放松目前房票政策主要仍是地方主导地方支付可以考虑中央层面给予类棚改的资金支持保交楼投放的资金总量加码地市执行层面也应加码其他辅助型政策包括房贷利率下调三支箭支持进一步加强目前已允许存量房贷利率下调关于政策可能放松方向的具体预测请参考我们2023年6月26日发布的等待与希望2023中期策略P4请仔细阅读本报告末页声明2023年09月02日图表32014-2016年房地产宽松周期复盘商品房销售面积单月同比左轴关键政策节点70个大中城市新建住宅价格指数当月同比右轴70个大中城市二手住宅价格指数当月同比右轴60161450124012101183068201349210510470306-21-4-102-6-20-8201320132013201420142014201520152015201620162016201720172017201320132013201420142014201520152015201620162016201720172017------------------------------010305010305010305010305010305070911070911070911070911070911时间序号放松收紧政策概括两次定向降准部分城市限购开始放松截至2014年末大部分二三2014-041放松线城市限购均已放松国开行获3年期1万亿PSL支持棚户区改造全国住房城乡建设工作座2014-072放松谈会提到千方百计地消化库存降低商贷的首套房贷款利率07倍和最低首付比例30限贷2014-093放松放松二套房认定标准由认房又认贷变为认贷不认房支持房地产开发商合理融资需求2014-104放松公积金贷款申请条件放宽适当提高首套公积金贷款额度2014-115放松2014年11月-2015年10月央行五次降准六次降息2015-016放松公司债发行主体范围扩大公积金贷款的首套房首付比例降至20商贷的二套房首付比例降至42015-037放松0公积金贷款的二套房首付比例降至30需还清贷款2015-068放松积极推进棚改货币化央行为国开行提供PSL作为重要资金来源下调除保障性住房和普通商品住房以外的房地产开发项目的最低资资2015-099放松本金比例至25不限购城市的商贷的首套房首付比例降至25中央经济工作会议提出化解房地产库存取消过时的限制性措施2015-1210放松在不限购城市中将商贷的首套房最低首付比例最低降至20商2016-0211放松贷的二套房首付比例降至30购房交易环节契税营业税优惠2016-0912收紧多个一二线城市密集出台调控政策重启限购限贷上调首付比例2016-1213收紧12月中央经济工作会议首次提出房住不炒楼市宽松正式结束资料来源wind中央政府网站央行住建部证监会证券时报央广网经济参考报国盛证券研究所P5请仔细阅读本报告末页声明2023年09月02日投资建议中国房地产走过2021年大周期拐点后未来主旋律是分化我们不看好三四线但看好一线不超过三分之二的二线少量三线这个城市组合包在政策加码到位之下总量下方有底上方量价均有一定弹性能在未来中周期跑赢全国整体水平我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行我们仍然坚持2022年以来的观点认为有必要去做强刺激进行托底最终政策力度媲美20082014年年内9-12月是政策预期政策持续释放带来的板块行情择股方向包含以下几个方向1基本面股票A股华发股份滨江集团建发股份招商蛇口保利发展等H股越秀地产绿城中国华润臵地中国海外发展建发国际绿景中国地产贝壳等2一线政策落地概念城中村改造概念北京城建发展等深圳天健集团等3现金流表现优异负债少相对抗周期波动的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业等附录全国各城市历史房贷利率政策图表4全国各城市历史房贷利率政策省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平北京北京全市201910至今LPR55BP20191082022514LPR20163262019107基准利率9折贵阳20225152022102LPR-20BP201910820191120LPR-20BP贵州2022103至今LPR-40BP201911212020220LPR-15BP遵义安顺黔西20191082022514LPR上海上海全市20202212020420LPR-10BP南州黔东南州2022515至今LPR-20BP20204212021723LPR全省20191082022514LPR2021724至今LPR35BP全省20225152022518LPR20191020225LPR5BP全省202251920221231LPR-20BP全省其他除兰州2022520231LPR-20BP2023112023331LPR-20BP平凉郑州甘肃全省其他除兰州20231至今LPR-50BP202341至今LPR-20BP平凉金昌20191020225LPR兰州202311至今LPR-30BP洛阳2022520231LPR-20BP平凉202311至今LPR-30BP20231至今LPR-30BP金昌202341至今LPR-40BP20191020225LPR20191082022516LPR平顶山2022520231LPR-20BP石家庄202251720221012LPR-20BP20231至今LPR-35BP20221013至今LPR-50BP20191020225LPR20191082022516LPR河南承德濮阳2022520231LPR-20BP2022517至今LPR-20BP20231至今LPR-30BP20191082022516LPR张家口20191020225LPR2022517至今LPR-20BP南阳2022520231LPR-20BP20191082022516LPR20231至今LPR-35BP河北秦皇岛202251720221012LPR-20BP20191020225LPR20221013至今LPR-50BP驻马店中心城区2022520233LPR-20BP20191082022516LPR20234至今LPR-35BP唐山202251720221231LPR-20BP驻马店非中心城20191020225LPR202311至今LPR-50BP区20225至今LPR-20BP20191082022516LPR廊坊20191020225LPR2022517至今LPR-20BP其他城市20191082022516LPR20225至今LPR-20BP保定2022517至今LPR-20BP资料来源各地央行分行国盛证券研究所整理P6请仔细阅读本报告末页声明2023年09月02日图表5全国各城市历史房贷利率政策续省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平-2016713丌含基准利率07倍20191082022516LPR沧州20167132017525基准利率09倍2022517至今LPR-20BP深圳20175262019107基准利率095倍20191082022516LPR20191082022514LPR30BP衡水20225172023228LPR-20BP2022515至今LPR30BP202331至今LPR-50BP广州2019108至今LPR20191082022516LPR河北邢台潮州东莞佛山20191082022517LPR2022517至今LPR-20BP河源揭阳茂2022518至今LPR-20BP20191082022516LPR名梅州汕尾邯郸20191082022517LPR2022517至今LPR-20BP惠州韶关肇庆20225182023117LPR-20BP20191082022516LPR中山珠海雄安新区2023118至今阶段性取消下限2022517至今LPR-20BP20191082022517LPR20191020225LPR重庆重庆20225182022930LPR-20BP20225至今LPR-20BP广东江门云浮湛江202210120221231阶段性取消下限之前201910基准利率07倍2023112023117LPR-20BP长沙201910202205LPR2023118至今阶段性取消下限202205至今LPR-20BP20191082022517LPR之前201910基准利率07倍20225182022930LPR-20BP201910202205LPR株洲清远202210120221231LPR-60BP202205202210LPR-20BP2023112023331LPR-20BP202211至今取消下限202341至今阶段性取消下限之前201910基准利率07倍20191082022517LPR201910202205LPR岳阳汕头20225182023630LPR-20BP202205202210LPR-20BP202371至今阶段性取消下限202211至今LPR-60BP20191082022517LPR之前201910基准利率07倍20225182022930LPR-20BP201910202205LPR阳江常德202210120221231LPR-40BP202205202210LPR-20BP202311至今LPR-20BP202211至今LPR-60BP山东省除济宁市外20191082022514LPR之前201910基准利率07倍其它各地市2022515至今LPR-20BP201910202205LPR湘潭山东20191082022514LPR202205202212LPR-20BP济宁20225152022104LPR-20BP202301至今LPR-60BP2022105至今LPR-35BP之前201910基准利率07倍20191082022517LPR201910202205LPR南京湖南衡阳2022518至今LPR-20BP202205202303LPR-20BP20191082022517LPR202304至今LPR-40BP无锡2022518202327LPR-20BP之前201910基准利率07倍202328至今LPR-50BP郴州201910202205LPR20191082022517LPR202205至今LPR-20BP20225182023219LPR-20BP之前201910基准利率07倍徐州20232202023630LPR-50BP永州201910202205LPR202371至今LPR-20BP202205至今LPR-20BP20191082022517LPR之前201910基准利率07倍常州20225182023224LPR-20BP怀化201910202205LPR江苏2023225至今LPR-50BP202205至今LPR-20BP20191082022517LPR之前201910基准利率07倍苏州2022518至今LPR-20BP张家界201910202205LPR20191082022517LPR202205至今LPR-20BP南通2022518至今LPR-20BP之前201910基准利率07倍20191082022517LPR娄底201910202205LPR连云港2022518至今LPR-20BP202205至今LPR-20BP20191082022517LPR之前201910基准利率07倍20225182023226LPR-20BP201910202205LPR淮安湘西2023227至今LPR-50BP202205至今LPR-20BP20191082022517LPR长春市20191020225LPR5BP吉林市四平市松原市辽源市20225182023227LPR-20BP20191020225LPR白山市白城市盐城通化市延边州吉林松原市辽源市2023228至今LPR-50BP白山市白城市20225至今LPR-20BP通化市延边州江苏20191082022517LPR长春市吉林市2022520231LPR-20BP扬州20225182023219LPR-20BP四平市20231至今LPR-50BP2023220至今LPR-50BP20191082022514LPR20191082022517LPR全省20225152022517LPR镇江2022518至今LPR-20BP山西20225182023115LPR-20BP20191082022517LPR太原市2023116至今LPR-50BP泰州2022518至今LPR-20BP山西省除太原市2023116至今LPR-20BP20191082022517LPR20191082022517LPR宿迁20225182023716LPR-20BP海南海南2022518至今LPR-20BP2023717至今LPR-50BP资料来源各地央行分行国盛证券研究所整理P7请仔细阅读本报告末页声明2023年09月02日图表6全国各城市历史房贷利率政策续省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平省份城市开始时间结束时间执行利率下限水平20191082022519LPR全省20191020225LPR20225202023131LPR-20BP阜阳202210202212LPR-35BP沈阳2023212023331LPR-40BP安庆202210202212阶段性取消下限安徽202341至今LPR-50BP蚌埠20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