本报告导读：
　　北京和上海跟进调整认房认贷标准，至此一线城市全部完成修订，考虑到对存量贷款利率减点的调整，预计年初至今“刚性”的利率将松动，迎来宽松周期。
　　摘要：
　　截止当前，一线城市均已调整认房认贷标准，规则调整已完毕。对于一线城市来说，影响较大的政策是首付比例、贷款利率和非普住宅认定标准，其中非普住宅认定标准涉及税费，因此，在实际操作当中，购房者往往通过少贷款来减少税费支出，导致首付比例均较高。那么，对于给定非普住宅认定标准和税制不变的情况下，对一线城市影响较大的就是利率，由于区分了首套房和二套房的利率认定标准不同，当前的调整属于在给定范围内的规则调整，还暂未涉及利率本身的下调。
　　规则调整之后，就将迎来利率本身的下调，尤其是在梳理好存量房贷利率减点之后。由于过去不存在再按揭和转按揭业务，一旦签订了贷款合同，则在还款期内利率的变动仅跟随LPR，这导致不同时期的购房者面临不同的加减点，且差异非常大。若一视同仁的进行调降LPR减点，则并不能有效的降低高利率贷款者的压力。因此，在重新签订了LPR减点合同之后，则有望迎来LPR统一下调的时期。
　　央行第二季度货币政策执行报告中提到，要在一定程度上保证银行息差，因此年初以来，存款利率的刚性导致贷款利率刚性，而当前梳理好贷款利率之后，将反过来带动存款利率的下调，带动居民消费偏好提高。保证息差是稳定金融安全的前提，因此具备一定的刚性。年初以来，存款利率的稳定导致贷款利率也没有做及时的调整，带来了一定的提前还贷的现象。当前，在厘定好新的规则之后，贷款利率将迎来一次较大幅度的下调，在保证息差的框架下，将迎来存款利率的下调，带动居民消费的偏好提高，经济持续改善。
　　利率下调带来销售的企稳将成为接下来一段时间的主旋律，楼市企稳的态势明显，风险偏好将带来改善，打破悲观预期的负反馈。由于一线城市楼市表现仍然较好，当前出台宽松政策，更多的是在于扭转全国层面的悲观预期，带动销售的企稳，预计政策有效性将强于此前的政策，楼市企稳态势明显。一旦楼市企稳，居民的风险偏好也将改善，带动消费意愿走强。政策进入效果验证期，预计年尾翘尾将再现。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230901上次评级增持利率下行确立复苏预期再现TablesubIndustry细分行业评级行对近期政策的点评业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师事010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom件证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005快本报告导读评北京和上海跟进调整认房认贷标准至此一线城市全部完成修订考虑到对存量贷款相关报告TableDocReport利率减点的调整预计年初至今刚性的利率将松动迎来宽松周期房地产全国大一统一线排头兵摘要20230831TableSummary截止当前一线城市均已调整认房认贷标准规则调整已完毕对房地产一线放松大幕拉开低频但长期于一线城市来说影响较大的政策是首付比例贷款利率和非普住宅20230830认定标准其中非普住宅认定标准涉及税费因此在实际操作当中房地产首套房标准修订执行细节有望超预期购房者往往通过少贷款来减少税费支出导致首付比例均较高那么20230825对于给定非普住宅认定标准和税制不变的情况下对一线城市影响较房地产国内大循环的发动机大的就是利率由于区分了首套房和二套房的利率认定标准不同当20230816前的调整属于在给定范围内的规则调整还暂未涉及利率本身的下房地产期待政策演进和年末翘尾调20230815证规则调整之后就将迎来利率本身的下调尤其是在梳理好存量房券贷利率减点之后由于过去不存在再按揭和转按揭业务一旦签订了研贷款合同则在还款期内利率的变动仅跟随LPR这导致不同时期的究购房者面临不同的加减点且差异非常大若一视同仁的进行调降LPR减点则并不能有效的降低高利率贷款者的压力因此在重新报签订了LPR减点合同之后则有望迎来LPR统一下调的时期告央行第二季度货币政策执行报告中提到要在一定程度上保证银行息差因此年初以来存款利率的刚性导致贷款利率刚性而当前梳理好贷款利率之后将反过来带动存款利率的下调带动居民消费偏好提高保证息差是稳定金融安全的前提因此具备一定的刚性年初以来存款利率的稳定导致贷款利率也没有做及时的调整带来了一定的提前还贷的现象当前在厘定好新的规则之后贷款利率将迎来一次较大幅度的下调在保证息差的框架下将迎来存款利率的下调带动居民消费的偏好提高经济持续改善利率下调带来销售的企稳将成为接下来一段时间的主旋律楼市企稳的态势明显风险偏好将带来改善打破悲观预期的负反馈由于一线城市楼市表现仍然较好当前出台宽松政策更多的是在于扭转全国层面的悲观预期带动销售的企稳预计政策有效性将强于此前的政策楼市企稳态势明显一旦楼市企稳居民的风险偏好也将改善带动消费意愿走强政策进入效果验证期预计年尾翘尾将再现关注一线城市本土企业受益首开股份京投发展等龙头如保利发展等依然是中期配置首选全年继续推荐园区公司中新集团招商蛇口等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业事件快评表1重点公司盈利预测202391最新股总市值总股本投资证券简称22EPS23EEPS22PE23EPE年全年价元亿元亿股评级涨幅600048SH保利发展142515316993841706120-3增持000002SZ万科A140519017274821551119-19增持001979SZ招商蛇口141205508025717711788314增持600383SH金地集团738135250553033345-27增持002244SZ滨江集团106712013389803323124增持000402SZ金融街4590280661647013730-12增持601512SH中新集团93210712887731401521增持数据来源WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业事件快评本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级中性相对沪深300指数涨幅介于-55公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广场深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3