核心观点：本周地产行业迎来强政策催化，全国统一下调首套、二套房首付比例下限至20%、30%，不再区分实施限购城市和不实施限购城市；二套房贷利率下限下调40个bp至lpr+20bp；降低存量房贷利率；四个一线城市全部认房不认贷。本周我们看到政策托底楼市的决心，我们认为，在重大政策持续落地之后，销售复苏可期。政策支持下，重点布局于高能级城市的房企将从中受益。此外，超大特大城市城中村改造有望给地产产业链带来新的投资机会。
　　市场回顾
　　本周重点城市一手房成交环比上升，同比下降，二手房同环比下降。本周36城一手房成交面积为267.93万平方米，环比上升12.0%，同比下降30.4%；其中一线城市环比上升6.8%，同比下降21.5%；二线城市环比上升9.4%，同比下降22.9%；三线城市环比上升27.8%，同比下降50.4%；二手房方面，17个样本城市二手房成交面积132万平，环比下降4.8%，同比下降6.3%。
　　百城新增供地同比下降，环比上升。百城新增住宅用地2056万平，同比下降43.3%，环比上升28.5%。其中一线城市新增36.5万平，楼面均价9577元/平；二线城市新增523万平，楼面均价8588元/平；三线城市新增990万平，楼面均价2232元/平。
　　行业要闻：1.央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，首套首付最低20%，二套首付最低30%；二套商贷利率下限调整为不低于LPR加20个基点。（中国人民银行）2.央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套住房贷款利率。（中国人民银行）
　　行业观点：本周中信房地产指数上涨2.20%，沪深300上涨2.22%，板块跑输大盘。本周地产行业迎来强政策催化，全国统一下调首套、二套房首付比例下限至20%、30%；二套房贷利率下限下调40个bp至lpr+20bp；降低存量房贷利率；四个一线城市全部认房不认贷。本周我们看到政策托底楼市的决心，我们认为，在重大政策持续落地之后，销售复苏可期。政策支持下，重点布局于高能级城市的房企将从中受益。重点推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳。重视城中村改造带来的行业机遇，推荐：城建发展、光明地产、天健集团、天地源。
　　风险提示：房地产行业调控政策升级；销售及结转不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业动态地产行业周报826-91重大政策持续落地销房地产售复苏可期核心观点本周地产行业迎来强政策催化全国统一下调首套二套房首付比例下限至2030不再区分实施限购城市和维持强于大市不实施限购城市二套房贷利率下限下调40个bp至lpr20bp降低存量房贷利率四个一线城市全部认房不认贷本周我们竺劲看到政策托底楼市的决心我们认为在重大政策持续落地之zhujinbjcsccomcn编号后销售复苏可期政策支持下重点布局于高能级城市的房SACs1440519120002SFC编号BPU491企将从中受益此外超大特大城市城中村改造有望给地产产业链带来新的投资机会发布日期2023年09月02日市场表现市场回顾177本周重点城市一手房成交环比上升同比下降二手房同环比下-3-13降本周36城一手房成交面积为26793万平方米环比上升-23120同比下降304其中一线城市环比上升68同比下-33降215二线城市环比上升94同比下降229三线城市20231620224620225620226620227620228620229620232620233620221162022126环比上升278同比下降504二手房方面17个样本城市2022106房地产沪深300二手房成交面积万平环比下降同比下降1324863百城新增供地同比下降环比上升百城新增住宅用地2056万相关研究报告平同比下降433环比上升285其中一线城市新增365万平楼面均价9577元平二线城市新增523万平楼面均价8588元平三线城市新增990万平楼面均价2232元平行业要闻1央行金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策首套首付最低20二套首付最低30二套商贷利率下限调整为不低于LPR加20个基点中国人民银行2央行金融监管总局发布通知降低存量首套住房贷款利率中国人民银行行业观点本周中信房地产指数上涨220沪深300上涨222板块跑输大盘本周地产行业迎来强政策催化全国统一下调首套二套房首付比例下限至2030二套房贷利率下限下调40个bp至lpr20bp降低存量房贷利率四个一线城市全部认房不认贷本周我们看到政策托底楼市的决心我们认为在重大政策持续落地之后销售复苏可期政策支持下重点布局于高能级城市的房企将从中受益重点推荐A股华发股份建发股份滨江集团招商积余港股华润置地华润万象生活中国海外发展中海物业龙湖集团越秀地产建发国际集团绿城中国绿城管理控股贝壳重视城中村改造带来的行业机遇推荐城建发展光明地产天健集团天地源风险提示房地产行业调控政策升级销售及结转不及预期本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明房地产行业动态报告目录重点城市新房周度成交1华北区域北京青岛2长三角上海南京杭州苏州扬州3粤港澳大湾区深圳广州佛山4中西部武汉成都海西区域福州5重点城市二手房周度成交6重点城市供地情况9百城新增供地建面及均价9重点城市推盘情况10周度发债回顾11周度要闻回顾12行业一周要闻回顾12公司一周要闻回顾13公司估值15周度资金流向17风险分析18请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态报告重点城市新房周度成交图表1重点城市库存面积及去化周数13城库存万平米去化周数右轴12000908010000708000605060004040003020200010002019年10月2020年3月2020年8月2021年1月2021年6月2021年11月2022年4月2022年9月2023年2月2023年7月资料来源wind中信建投图表2主要城市成交信息汇总万平2022年2023年区域城市本周成交本周成交环比本周成交同比备注周均成交周均成交北京973-1406-342714841452商品住宅华北区域济南1480-226-129117381676商品住宅青岛35421779199726522417商品住宅上海3473304212827102934商品住宅南京698-028-587315601291商品住宅杭州29778855-22916461637商品住宅长苏州526-3769-651317731196商品住宅三江阴商品住宅角2023246-5423242225扬州161-1461-3629335316商品住宅绍兴11014043-3350154070商品住宅芜湖44817943433475348商品住宅深圳443-644-376692626商品住宅广州874-2263-555815601524商品住宅粤港佛山892-1423-513414831330商品房澳江门208-2229-3589301303商品住宅惠州036-3680-8909263269商品住宅武汉1942-1106-258724872510商品住宅中西部地区成都2677-254-175835493876商品房福州379-2251-2928425364商品住宅其他地区莆田053-2376-4425133088商品住宅一线城市5762676-214664466536-----请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态报告二线城市15695942-22941830117140-----三线城市53362777-504386306478-----资料来源Wind中信建投华北区域北京青岛图表3北京一手住宅周成交面积万平图表4北京一手住宅库存面积去化周期万平周北京住宅库存面积万平米住宅去库存化周数右轴历年周平均成交当周成交近三个月周均成交251400250120020200100015800150106001005400500200201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月1年年年年年日日日日日日日日日0019-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表5青岛一手住宅周成交面积万平万历年周平均成交当周成交近三个月周均成交平7060504030201002018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态报告长三角上海南京杭州苏州扬州图表6上海一手住宅周成交面积万平图表7上海一手住宅库存面积去化周期万平周历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万上海住宅库存面积万平米住宅去库存化周数右轴平6090090800805070070406006050050304004020300301020020100100201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月100年年年年年日日日日日日日日日19-0920-0220-0720-1221-0521-1022-0322-0823-0123-06资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表8南京一手住宅周成交面积万平图表9杭州一手住宅周成交面积万平历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万平平503040203020101000201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月12018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日年年年年年日日日日日日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表10苏州一手住宅周成交面积万平图表11扬州一手住宅周成交面积万平历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万平平925820761554103251002018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日2018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态报告粤港澳大湾区深圳广州佛山图表12深圳一手住宅周成交面积万平图表13深圳一手住宅库存面积去化周期万平周万历年周平均成交当周成交近三个月周均成交深圳住宅库存面积万平米住宅去库存化周数右轴平145002004501801240016010350140830012025010062008041506010040250200002018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日19-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-0923-0123-0523-09日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表14广州一手住宅周成交面积万平图表15广州一手住宅库存面积去化周期万平周历年周平均成交当周成交近三个月周均成交广州住宅库存面积万平米住宅去库存化周数右轴万平140014030120012025201000100158008010600605400400200202018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日0019-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-0923-0123-0523-09资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表16佛山一手住宅周成交面积万平历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万平3025201510502018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态报告中西部武汉成都海西区域福州图表17武汉一手住宅周成交面积万平图表18成都一手住宅周成交面积万平万历年周平均成交当周成交近三个月周均成交历年周平均成交当周成交近三个月周均成交平60705060504040303020201010002018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日2018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表19福州一手住宅周成交面积万平历年周平均成交当周成交近三个月周均成交万平1098765432102018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态报告重点城市二手房周度成交图表20北京二手住宅周成交面积万平图表21青岛二手住宅周成交面积万平万历年周均成交当周成交近三个月周均成交历年周均成交当周成交近三个月周均成交万平平4018351630142512201015861045202018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日0201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月1日日日日日年年年年年日日日日日日日日日资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表22深圳二手住宅周成交面积万平图表23成都二手住宅周成交面积万平历年周均成交当周成交近三月周均成交万历年周均成交当周成交近三个月周均成交7018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149万科A关于收到深圳证券交易所关于终止对公司申请向特定对象发行股票审核决定荣盛发展对定增第二轮审核问询函的回复进行修订请参阅最后一页的重要声明14房地产行业动态报告公司估值图表38重点公司估值表9月1日投资股价市值股本EPS人民币元PEPB公司代码公司名称评级元港元亿元人民币亿股2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025EMRQ开发类000002SZ万科A买入1405155111919018218719369717067070960HK龙湖集团买入1652997663413533804174443403607600383SH金地集团买入738333451351361461635554504505600153SH建发股份买入1076323302092242583055148423507002244SZ滨江集团买入10673323112015118825089715743133900HK绿城中国买入932216251091111251467877685806000537SZ广宇发展买入1129210190340471192093322409554130123HK越秀地产买入9723584010511112013184807468061908HK建发国际集团买入1996337182673544495456852413419600641SH万业企业买入1595148904605105705735031227827818600325SH华发股份买入1069226211221391571778877686113601155SH新城控股买入148233423062205248294240726050050817HK中国金茂买入1111361340150170220266958463803002314SZ南山控股买入3489427025050054-1386965-09000002SZ万科A买入1405155111919018218719369717067070960HK龙湖集团买入1652997663413533804174443403607经营服务类1209HK华润万象生活买入338570723097126159195321246195159472602HK万物云买入2780300121281612052671991581249518001914SZ招商积余买入153716311056075092111275204167139172869HK绿城服务买入36610832017021026031198157131109159979HK绿城管理控股买入611112200370490610761511149274322423HK贝壳-W买入4065139938-037138184244-27020215219002968SZ新大正买入146333208209812015517915012294296626HK越秀服务买入316441502703203704210691796813603682SH锦和商管买入63530502102603304030924019215825资料来源Wind中信建投注表格中股价为原始单位即A股公司单位为人民币元港股公司单位为港元市值单位为人民币元适用汇率1港元092605元请参阅最后一页的重要声明15房地产行业动态报告图表39上市REITs估值情况截至9月1日收盘收盘价市值本周累计涨跌幅周成交量万证券代码名称上市日期换手率FFOTTMPFFO元亿手180301SZ红土创新盐田港REIT2021-06-21268256-1112611670090283508056SH中金普洛斯REIT2021-06-21430834-2141722049279299180101SZ博时蛇口产园REIT2021-06-212403410001851069095360508000SH华安张江产业园REIT2021-06-21319306-1575852299060507508027SH东吴苏园产业REIT2021-06-21396357-3034022154163218508099SH建信中关村REIT2021-12-17278250-1073361940107234180102SZ华夏合肥高新REIT2022-10-10223156216348851062252508021SH国泰君安临港创新产业园REIT2022-10-13519104-00626062325038275508088SH国泰君安东久新经济REIT2022-10-1437718802711582018070268180103sz华夏和达高科REIT2022-12-27263132-0277151321068194508058SH中金厦门安居REIT2022-08-31277138-07912372839053261508068SH华夏北京保障房REIT2022-08-31278139-0295541224053265180501SZ红土创新深圳安居REIT2022-08-31265132-1087651635046291508077sh华夏基金华润有巢REIT2022-12-09256128-23311582309043295180801SZ中航首钢绿能REIT2021-06-211379138041400239121114508006SH富国首创水务REIT2021-06-21389195-0596361454142137180401SZ鹏华深圳能源REIT2022-07-26652391-008232673336117508001SH浙商沪杭甬REIT2021-06-21810405053192391401101180201SZ平安广州广河REIT2021-06-21907635053165563502126180202SZ华夏越秀高速REIT2021-12-14700210-064153312140150508018SH华夏中国交建REIT2022-04-28588588-0861841450297198508008SH国金中国铁建REIT2022-07-0887043500629142053681508009SH中金安徽交控REIT2022-11-22918918290404805913101508066SH华泰江苏交控REIT2022-11-15743297-071315315284105508098SH嘉实京东仓储基础设施REIT2023-02-08387194-15011841773065300508028SH中信建投国家电投新能源REIT2023-03-29991793-0257871571128562508096SH中航京能光伏REIT2023-03-29108732608440525559555资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明16房地产行业动态报告周度资金流向图表40各行业北向资金净买入金额亿元北向资金净买入金额亿元401662034180信息技术能源可选消费公用事业电信服务房地产医疗保健工业材料日常消费金融-36-20-16-17-92-40-227-60-352-80-684-100-961-120资料来源wind中信建投图表41北向资金净买入金额-Top10地产公司亿元净流入325252151080605040403050202020万科A中交地产新城控股张江高科华发股份招商蛇口万业企业合肥城建中国国贸荣安地产资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明17房地产行业动态报告风险分析房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期销售不及预期我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负销售仍在底部区域未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险结转不及预期2022年下半年以来全国已经历疫情高峰期施工进度受疫情影响较大或导致结转不及预期物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面伴随物管覆盖率不断提高行业内公司从增量增长转向存量小区单位竞争竞争加剧可能导致部分公司增速放缓利润率下降由于疫情影响施工进度进而影响结转进程或会导致母公司的交付不及预期请参阅最后一页的重要声明18