我们重申“买入”评级，维持4.20港元的目标价。我们预计公司增值服务业务的快速增长和潜在的收并购将带来更大的增长空间。我们维持公司2023-2025年每股盈利预测分别为人民币0.324元、0.380元和0.433元，对应16.5%的2022-2025年年复合增长率。通过采用12.0倍的2023市盈率估值，我们的目标价维持在4.20港元。我们重申公司“买入”评级。
　　2023年上半年业绩稳健，增长才刚刚开始。不同与大多数物业公司中期业绩较为疲弱的表现，越秀服务的2023年上半年业绩整体稳健（盈利同比增长17.5%）。我们认为，越秀服务的增长才刚刚开始，更多的上升潜力来自于：1）增值服务业务的快速发展；2）产业园和公共物业在管面积的增长；以及3）潜在的收并购加速。更大的惊喜来自公司首次派发中期股息。公司宣布派发2023年上半年股息0.089港元/股，派息率为50%。我们预计未来几年派息率将稳定在50%或以上。
　　通过发展增值业务实现可持续的高质量增长。我们欣喜地看到公司正通过更好的增值业务发展，实现对其优质客户群的价值变现。2023年上半年，公司的增值服务业务收入（包括非业主增值业务和社区增值业务）同比大幅上升81.1%。若我们测算越秀服务社区增值业务的变现率，即等于社区增值服务业务收入与基本管理服务收入之比，2023年上半年的变现率为0.87倍，处于行业领先水平。我们认为公司在优质客户群方面的优势将更加显著，其快速发展的增值服务业务也将验证这一点。
　　催化剂：1）母公司的支持带来的强劲的在管面积增长；2）增值服务业务的快速发展；3）潜在的收并购以扩大规模。
　　风险提示：1）来自母公司的合约销售低于预期；2）来自第三方的面积扩张速度低于预期；3）应收账款的减值风险。
　　

研究报告全文：股票研TableTitleChunliZhan詹春立究CompanyReportYuexiuServices06626HK中文版85225097745EquityResearch公司报告越秀服务06626HKChineseversionjameszhangtjascomhk24August2023TableSummary增长才刚开始维持买入公我们重申买入评级维持420港元的目标价我们预计公司增值RatingTableRankBuy服务业务的快速增长和潜在的收并购将带来更大的增长空间我们维司Maintained持公司2023-2025年每股盈利预测分别为人民币0324元0380元报和0433元对应165的2022-2025年年复合增长率通过采用120评级买入维持告倍的2023市盈率估值我们的目标价维持在420港元我们重申公CompanyReportCompany司买入评级6TablePrice-18mTP目标价HK4202023年上半年业绩稳健增长才刚刚开始不同与大多数物业公司中HK420期业绩较为疲弱的表现越秀服务的2023年上半年业绩整体稳健盈股价利同比增长175我们认为越秀服务的增长才刚刚开始更多SharepriceHK3040的上升潜力来自于1增值服务业务的快速发展2产业园和公共物业在管面积的增长以及3潜在的收并购加速更大的惊喜来自公Stockperformance证司首次派发中期股息公司宣布派发2023年上半年股息0089港元股价表现股派息率为我们预计未来几年派息率将稳定在或以上券5050TableQuotePic700ofreturn研通过发展增值业务实现可持续的高质量增长我们欣喜地看到公司正通过更好的增值业务发展实现对其优质客户群的价值变现2023年500究上半年公司的增值服务业务收入包括非业主增值业务和社区增值300报业务同比大幅上升811若我们测算越秀服务社区增值业务的变100告现率即等于社区增值服务业务收入与基本管理服务收入之比2023100EquityResearchReport年上半年的变现率为087倍处于行业领先水平我们认为公司在优质客户群方面的优势将更加显著其快速发展的增值服务业务也将验300证这一点500Aug-22Nov-22Feb-23May-23Aug-23催化剂1母公司的支持带来的强劲的在管面积增长2增值服务HSIIndexYuexiuServices业务的快速发展3潜在的收并购以扩大规模风险提示1来自母公司的合约销售低于预期2来自第三方的面积扩张速度低于预期3应收账款的减值风险ChangeTablePriceChangeinSharePrice1M3M1Y股价变动1个月3个月1年房Abs1271340告绝对变动地ReltoHSIndex1604222相对恒指变动产报AvgsharepriceHK303033平均股价港元行究SourceBloombergGuotaiJunanInternationalPropertySector业研YearEndTTurnoverNetProfitEPSEPSPERBPSPBRDPSYieldROEablePr券年结收入股东净利每股净利每股净利变动市盈率每股净资产市净率每股股息股息率净资产收益率ofit1231证RMBmRMBmRMBxRMBxRMB2021A19183600275410902241110083332032022A2486416027307982117130096361352023F29684920324187872345120113401472024F34775780380173742612110133471602025F4012658043313965291110015154166TableBaseDataSharesinissuem总股数m15220Majorshareholder大股东YuexiuProperty669市值自由流通比率HKMarketcapHKmHKm46269Freefloat2713monthaveragevol3个月平均成交股数00015904FY23NetgearingFY23净负债股东资金Netcash越662652WeekshighlowHK52周高低HK51202250FY23EstNAVHKFY23每股估值港元60告0秀SourcetheCompanyGuotaiJunanInternational服报务究Services研券Yuexiu证SeethelastpagefordisclaimerPage1of7TablePageHeaderYuexiuServices06626HK1raMthgiRelbaT我们重申买入评级维持420港元的目标价我们预计越秀服务公司将会一跃成为物管行业龙头首先背靠国企我们认为越秀地产00123HK出色的销售数据和独有的资源应为公司的增长前景带来更高的确定性此外我们预计其增值服务业务的快速增长和潜在收并购将带来更大的增长空间我们维持公司2023-2025年每股盈利预测分别为人民币0324元0380元和0433元对应165的2022-2025年年复合增长率通过采用120倍的2023市盈率估值我们的目标价维持在420港元我们重申公司买入评级2023年上半年业绩稳健增长才刚刚开始不同与大多数物业公司中期业绩较为疲弱的表现越秀服务的2023年上半年业绩整体稳健我们认为公司的增长只是处于起步阶段更大的增长潜力将来自于增值服务业务的快速发展2产业园和公共物业在管面积的增长3潜在的收并购加速2023年上半年公司的总收入为人民币1512亿元同比增长387主要由非商24August2023业物业管理业务所驱动同比增长494根据管理层增值服务业务贡献了较大部分的增长尤其是来自智能化服务新零售等新业务另一方面由于上半年新加入至在管面积组合的商业项目较少商业物业管理业务收入在2023年上半年仅同比增长77然而管理层认为由于越秀地产00123HK在未来数年将有更多综合物业项目交付因此商业管理项目储备充足2023年上半年毛利率同比下降36个百分点至281但仍处于行业领先水平由于收入增长强劲且毛利率表现富有韧性2023年上半年公司股东净利润同比稳健增长175达到人民币248亿元更大的惊喜来自公司首次派发中期股息公司宣布派发2023年上半年股息0089港元股派息率为50管理层在2023年上半年业绩会中指出未来几年的派息率应稳定在50或以上图1非商业物业管理业务在2023年上半年实现了更为强劲的图22023年上半年整体毛利率下降至2812raMthgiRelbaT增长RevenuebreakdownRMBmnOverallGPM16001512403583172811400301351200109030362347337315100095825310279273800280206001211154008111067820050006626HK1H20211H20221H20231H20211H20221H2023Non-commercialpropertymanagementCommercialmanagementNon-commercialpropertymanagementCommunitypropertymanagement越秀服务资料来源公司国泰君安国际资料来源公司国泰君安国际通过发展增值服务业务实现可持续的高质量增长我们欣喜地看到公司正通过更好的增值业务发展实现对其优质客户群的价值变现2023年上半年公司的增值服务业务收入包括非业主增值服务业务和社区增值服务业务同比大幅增长811在持续2raMthgiRelbaT优化服务产品的支撑下2023年上半年社区增值服务业务收入同比上升642达到人民币4005亿元例如在新零售领域YuexiuServices2023年上半年户均产值大幅提升至人民币98元同比增长58若我们测算越秀服务社区增值业务的变现率即等于社区增值服务业务收入与基本管理服务收入之比则2023年上半年的变现率为087倍高于2022年的080倍与其他物业公司相比越秀服务的社区增值服务业务的变现率处于行业领先水平我们认为基于越秀地产00123HK在2023年上半年不断在北京等高线城市持续获取优质地块公司将继续维持优质的物业服务客户群我们相信公司在优质客户群方面的优势将更加凸显其快速发展的增值服务业务也将进一步验证这一点CompanyReport请见尾页免责声明Page2of7TablePageHeaderYuexiuServices06626HK1raMthgiRelbaT图3家居生活服务是公司社区增值服务业务增长的最大贡献者RMBmnCommunityVASrevenuebreakdown45040140035030024425029018420016315024August20231041003126315080545001H20211H20221H2023Home-livingservicesSpaceoperationservicesHomedecorationservices资料来源公司国泰君安国际充裕的现金为潜在收并购机会做好了准备自上市以来投资者一直关注公司的现金管理情况2023年上半年公司通过理财投资产品获得利息收入人民币5200万元同比增长648现金管理效率有所提高截至2023年上半年末公司的现金及现金等价物总额为人民币462亿元同比上升59我们预计未来将有更多的现金分红和潜在收并购交易对于后者管理层表示2raMthgiRelbaT他们仍将以审慎的态度对待收并购机会为避免风险和潜在的商誉减值越秀服务希望以合理的价格收购优质公司这也是为什么过去几年最终只完成了几宗小型收并购交易的原因展望未来随着房地产下行周期的到来我们认为市场上会出现更多合适的收并购标的催化剂1母公司的支持带来的强劲的在管面积增长2增值服务业务的快速发展3潜在的收并购以扩大规模风险提示1来自母公司的合约销售低于预期2来自第三方的面积扩张速度低于预期3应收账款的减值风险06626HK越秀服务2raMthgiRelbaTYuexiuServicesCompanyReport请见尾页免责声明Page3of7TablePageHeaderYuexiuServices06626HK1raMthgiRelbaT表1越秀服务2023年上半年业绩要点损益表数据人民币百万元1H20221H2023变动收入10901512387-非商业物业管理8111211494-商业物业管理27930177毛利345425231-其他收入收益及亏损109113销售及营销成本00na24August2023行政开支101127261金融资产减值亏损净额23726其他亏损净额1121221财务费用净额3049656应占合营及联营企业业绩00901税前利润294351193所得税开支7894203少数股东权益59797股东净利润211248175毛利率3172ra281MthgiR36elpptbaT股东净利率19316430ppt资产负债表数据人民币百万元20221H2023变动净负债现金4361462059总权益3391350734净资产负债率NetcashNetcashna贸易及其他应收账款9851188206贸易及其他应付账款15871755106运营数据20221H2023变动合约面积百万平方米7060774998在管面积百万平方米5169587613706626HK资料来源公司国泰君安国际越秀服务2raMthgiRelbaTYuexiuServicesCompanyReport请见尾页免责声明Page4of7TablePageHeaderYuexiuServices06626HK表同业估值比较1raMthgiRelbaT2公司名称股票代码货币市值百万港元市盈率市净率ROEDY2022A2023F2024F2025F2022A2023F2024F2025F2023F2023F主要业务位于中国内地的香港上市物业管理公司华润万象生活01209HKHKD756652942481941614744383118717中海物业02669HKHKD296472331791411128260453438417万物云-H股02602HKHKD2910815212498821615131211113碧桂园服务06098HKHKD245571085446430606050511058保利物业-H股06049HKHKD20473158137113942422191616418绿城服务02869HKHKD12283192151125104151514131003224August2023恒大物业06666HKHKD8108503857573611511538434na融创服务01516HKHKD6664na8058670808070710150金科服务-H股09666HKHKD6484na12110594111009098900雅生活服务03319HKHKD6191292926240404030314726旭辉永升服务01995HKHKD533596686185090908na14051滨江服务03316HKHKD52021088968533730221737332建发物业02156HKHKD51961711421108936nanana229na越秀服务06626HKHKD4627978772601312111014042新城悦服务01755HKHKD3712735545481311090918255世贸服务00873HKHKD3505na645751040404046700建业新生活09983HKHKD27244241504408090808194109宝龙商业09909HKHKD25724944383308080706189782raMthgiRelbaT卓越商企服务06989HKHKD25515441332806nanana168110中骏商管00606HKHKD23981027667580808070711038德信服务集团02215HKHKD2390180nanana29nanananana金茂服务00816HKHKD2179544535291412090728588和泓服务06093HKHKD1736217nanana25nanananana合景悠活03913HKHKD1641na3329270504040314800星盛商业06668HKHKD1375777162551110090814577远洋服务06677HKHKD119614534312905na080824000华发物业服务00982HKHKD117752nanana4216nanananana新希望服务03658HKHKD8963835292507050404151117金融街物业-H股01502HKHKD889635848390707060611886融信服务02207HKHKD798449nanana10nanananana荣万家-H股02146HKHKD74827nanana03nanananana06626HK彩生活01778HKHKD64707nanana01nanananana苏新服务02152HKHKD62569nanana07nanananana银城生活服务01922HKHKD53443nanana15nanananana越秀服务东原仁知服务02352HKHKD52846nanana10nanananana时代邻里09928HKHKD513na333027030303028645康桥悦生活02205HKHKD51178nanananananananana奥园健康03662HKHKD50127nanana05nanananana鑫苑服务01895HKHKD494nananananananananana2raMthgiRelbaT祈福生活服务03686HKHKD48844nanana07nananananaYuexiuServices京城佳业02210HKHKD43633nanana01nanananana第一服务控股02107HKHKD39581nanana06nanananana宋都服务09608HKHKD384100nanana10nanananana力高健康生活02370HKHKD336nananananananananana鲁商服务-H股02376HKHKD31931nanana01nanananana佳兆业美好02168HKHKD31629907045020504046932中奥到家01538HKHKD27331nanana03nanananana正荣服务06958HKHKD249na04nana0201nana262718兴业物联09916HKHKD23643nanana05nanananana弘阳服务01971HKHKD2051905nana0202nana312587朗诗绿色生活01965HKHKD19956nanana04nanananana浦江中国01417HKHKD188133nanana06nanananana佳源服务01153HKHKD168nananananananananana领悦服务集团02165HKHKD13615nanana03nanananana烨星集团01941HKHKD69nananana03nanananana简单平均937668599308151115289加权平均183145117994623262016429资料来源Bloomberg国泰君安国际CompanyReport请见尾页免责声明Page5of7TablePageHeaderYuexiuServices06626HK1raMthgiRelbaT财务报表及比率TableIncomeStatement损益表TableBalanceSheet资产负债表Yearend31DecRMBm2021A2022A2023F2024F2025FYearend31DecRMBm2021A2022A2023F2024F2025FTotalrevenue19182486296834774012PPE3937363636-Non-commercialpropertymanagement14251941236828053260InterestsinassociatesJVs11111-Commercialpropertymanagement493545600672752Intangibleassets400421421421421Costofsales12481807217225602961Prepaymentsandotherreceivables829292929Grossprofit6716797969171051Deferredtaxassets1011111111-Sellingandmarketingexpenses00000Othernon-currentassets323232323224August2023-Administrativeexpenses161211252285329Totalnon-currentassets490530530530530-Impairmentlossesonfinancialassets44000-Otherincomeexceptional239506570Inventories16152535Operatingprofit504504594697792Contractassets038455261-Financeincomecostsnet20728293105Tradeandotherreceivables795985112813211524-ShareofresultsofJVsandassociates00000Restrictedcash114444Profitbeforetax524576676790897Cashcashequivalents38034361479753906012Incometax155152174202229Othercurrentassets3124242424Profitaftertax370424502587668Totalcurrentassets46415418601368187661Non-controllinginterest108101010Totalassets51315948654373478191Shareholdersprofitloss360416492578658027502730324038004332raMthgiRelbaTBasicEPSRMBTradeandotherpayables13021587187022602648Contractliabilities159356425497574TableCashFlowStatement现金流量表Short-termborrowings00000Yearend31DecRMBm2021A2022A2023F2024F2025FCurrenttaxliabilities4637373737OperatingactivitiesOthercurrentliabilities3541414141Profitbeforeincometax524576676790897Totalcurrentliabilities15432021237228363300Depreciationamortisation7679131313Impairmentoftradeandotherreceivables00000Long-termborrowings00000Financecosts33333Contractliabilities00000Interestincome008596108Deferredtaxliabilities5359595959Others1810000Othernon-currentliabilities445477477477477Changesinworkingcapital550252193252243Totalnon-currentliabilities498536536536536Totalliabilities2041255729083372383606626HKNetcashfromoperations11739008009621047Incometaxpaid174149174202229Cashfromoperatingactivities998750626759818Totalshareholdersequity29323223345637884157InvestingactivitiesMinorityinterest159169178188197越秀服务Interestreceived008596108Totalequity30903391363539764355PurchaseofPPEintangibleassets2717131313TableFinancialRatio财务比率Acquisitionsdisposalsofsubsidiaries05000Otherinvestingcashflow16500002021A2022A2023F2024F2025F2raMthgiRelbaTCashfrominvestingactivities13822728396Revenuegrowth642296194172154YuexiuServicesFinancingactivitiesGrossprofitgrowth66313172152146DividendpaidtoownersoftheCompany90136259246289Operatingprofitgrowth66501179173136Increaseindebts00000Shareholdersprofitgrowth806157184173140Capitalraised19663000Interestpaid00333Grossmargin350273268264262Otherfinancingcashflow18752000Operatingprofitmargin263203200200197Cashfromfinancingactivities1689184262249292Shareholdersprofitmargin187167166166164Netchangesincash2825544436593622ROE203135147160166Cashatbeginningofyear9953803436147975390ROA9575798385Exchangelosses1614000Cashatendofyear38034361479753906012Currentratiox3027252423资料来源公司国泰君安国际NetgearingratioNetcashNetcashNetcashNetcashNetcashTotalliabilitiestotalassets398430445459468Receivableturnoverdays15131307129912851295Payableturnoverdays38092918290529443025CompanyReport请见尾页免责声明Page6of7TablePageHeaderYuexiuServices06626HK1raMthgiRelbaT个股评级标准参考基准香港恒生指数评级区间6至18个月评级相对表现相对表现超过15买入或公司行业基本面展望良好相对表现5至15收集或公司行业基本面展望良好相对表现-5至524August2023中性或公司行业基本面展望中性相对表现-5至-15减持或公司行业基本面展望不理想相对表现小于-15卖出或公司行业基本面展望不理想行业评级标准参考基准香港恒生指数评级区间6至18个月评级相对表现2raMthgiRelbaT相对表现超过5跑赢大市或行业基本面展望良好相对表现-5至5中性或行业基本面展望中性相对表现小于-5跑输大市或行业基本面展望不理想利益披露事项1分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员2分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益06626HK3国泰君安或其集团公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1或以上4国泰君安或其集团公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系5国泰君安或其集团公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动越秀服务6没有任何受聘于国泰君安及其集团公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员没有任何国泰君安及其集团公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员2raMthgiRelbaT免责声明YuexiuServices本研究报告并不构成国泰君安证券香港有限公司国泰君安对购入购买或认购证券的邀请或要约国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务例如配售代理牵头经办人保荐人承销商或自营投资国泰君安的销售人员交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策本研究报告中的资料力求准确可靠但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测而政治和经济状况具有不可预测性和可变性因此可能具有不确定性投资者应明白及理解投资之目的和当中的风险如有需要投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用如果此等发布公布可用性或使用会违反该司法辖区内适用的法律或规例或者会令国泰君安或其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定2023国泰君安证券香港有限公司版权所有不得翻印香港中环皇后大道中181号新纪元广场低座27楼电话8522509-9118传真8522509-7793网址wwwgtjaicomCompanyReport请见尾页免责声明Page7of7