业绩简评
　　2023年8月22日，公司发布2023年中期业绩：2023年上半年实现收入15.1亿元，同比+38.7%；归母净利润2.5亿元，同比+17.5%。
　　经营分析
　　收入增速大超预期，归母净利润略超预期。2023年上半年收入增速超预期，主要因为非业主增值服务2023年上半年实现3.5亿元，同比+105%大超预期（早介服务和车位协销高增长，且新增智能化业务）。归母利润增速不及收入，主要因为毛利率下滑。2023年上半年，公司毛利率为28.1%，同比下降3.6个百分点，主要因为：①物业管理服务1H23毛利率下滑4.0ppt至16.0%；②非业主增值服务1H23毛利率下滑14.2ppt至32.5%（新增的智能化业务毛利率相较原有毛利率更低，地产下行原有非业主增值业务毛利率下降）；③社区增值服务1H23毛利率下滑2.2ppt至35.5%；④市场定位咨询及租户招揽服务1H23毛利率下滑3.8ppt至41.5%。
　　管理规模稳步提升，上半年外拓业态以公建为主。截至1H23，公司在管面积5876万方，相较2022年底增长13.7%；合约面积7749万方，相较2022年底增长9.8%。1H23公司新增第三方外拓合约面积391万方（1H22新增外拓合约面积为387万方），其中城市服务及公建、商业及产业园、住宅的占比分别为63%、24%、13%。
　　经营性现金流健康，首次中期分红回馈股东。①2023年上半年公司经营性现金净流入2.93亿元，是当期净利润的1.14倍，相较去年同期1.77倍略有下降，但仍属行业中较优水平。②2023年中期公司首次派发中期股息，每股派息0.089港元（0.081元人民币），派息比率达50%。以当前收盘价计算，中期股息率为3.2%，全年股息率预计有望超6%。
　　现金管理效率提升，在手现金超市值，公司价值或被低估。2023年上半年公司利息收入0.52亿元，同比+64.8%，现金管理效率有所提升。截至2023年6月，公司账面现金达46.2亿元人民币，是当前市值的1.15倍（汇率采用1元=1.07港元），价值或被低估。
　　盈利预测、估值与评级
　　我们维持盈利预测不变，预计公司2023-25年归母净利润为4.8亿元、5.6亿元和6.5亿元，同比增速分别为+15.9%、+15.9%和+15.4%。考虑到公司发展稳健，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE估值为8.2x、7.1x和6.2x。
　　风险提示
　　越秀地产销售表现不及预期；外拓不及预期；社区增值开展不顺。
　　

研究报告全文：业绩简评2023年8月22日公司发布2023年中期业绩2023年上半年实现收入151亿元同比387归母净利润25亿元同比175经营分析收入增速大超预期归母净利润略超预期2023年上半年收入增速超预期主要因为非业主增值服务2023年上半年实现35亿元同比105大超预期早介服务和车位协销高增长且新增智能化业务归母利润增速不及收入主要因为毛利率下滑2023年上半年公司毛利率为281同比下降36个百分点主要因为物业管理服务1H23毛利率下滑40ppt至160非业主增值服务1H23毛利率下滑142ppt至325新增的智能化业务毛利率相较原有毛利率更低地产下行原有非业主增值业务毛利率下降社区增值服务1H23毛利率下滑22ppt至355市场定位咨询及租户招揽服务1H23毛利率下滑38ppt至415港币元成交金额百万元管理规模稳步提升上半年外拓业态以公建为主截至1H23公600200司在管面积5876万方相较2022年底增长137合约面积7749500150万方相较2022年底增长981H23公司新增第三方外拓合约面积391万方1H22新增外拓合约面积为387万方其中城市服400100务及公建商业及产业园住宅的占比分别为63241330050经营性现金流健康首次中期分红回馈股东2023年上半年公2000司经营性现金净流入293亿元是当期净利润的114倍相较220822去年同期177倍略有下降但仍属行业中较优水平2023年中成交金额越秀服务期公司首次派发中期股息每股派息0089港元0081元人民币派息比率达50以当前收盘价计算中期股息率为32全年股息率预计有望超6主要财务指标现金管理效率提升在手现金超市值公司价值或被低估2023项目2021A2022A2023E2024E2025E年上半年公司利息收入052亿元同比648现金管理效率有营业收入百万元19182486315839154609营业收入增长率642296270240177所提升截至2023年6月公司账面现金达462亿元人民币归母净利润百万元360416482559645是当前市值的115倍汇率采用1元107港元价值或被低估归母净利润增长率806157159159154盈利预测估值与评级摊薄每股收益元024027032037042每股经营性现金流净额066049020083039我们维持盈利预测不变预计公司2023-25年归母净利润为48ROE归属母公司摊薄123129137144150亿元56亿元和65亿元同比增速分别为159159和PE135113827162154考虑到公司发展稳健我们维持买入评级公司股PB1715111009来源公司年报国金证券研究所票现价对应2023-25年PE估值为82x71x和62x风险提示越秀地产销售表现不及预期外拓不及预期社区增值开展不顺敬请参阅最后一页特别声明1港股公司点评图表图表11H20-1H23收入及同比增速图表21H20-1H23归母净利润及同比增速1600120030016001400140010002501200120080020010001000800600150800600600400100400400200502002000000001H201H211H221H231H201H211H221H23收入百万元左轴同比增速右轴归母净利润百万元左轴同比增速右轴来源公司公告国金证券研究所来源公司公告国金证券研究所图表31H20-1H23毛利率和管理费用率图表41H20-1H23经营性现金流净额4050030035450250400303502520030020250150152001001015010050505001H201H211H221H230-1H201H211H221H23经营性现金流净额百万元毛利润率管理费用率经营性现金流净额净利润右轴来源公司公告国金证券研究所来源公司公告国金证券研究所图表52019-1H23应收账款周转天数图表62019-1H23在管面积和合约面积走势16010015514015080120145100601408040135601304020125200120020192020202120221H2320192020202120221H23在管面积百万方左轴应收账款周转天数合约面积百万方左轴合约在管右轴来源公司公告国金证券研究所注应收账款只采用期末值计算来源公司公告国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明2港股公司点评附录三张报表预测摘要损益表人民币百万资产负债表人民币百万2020A2021A2022A2023E2024E2025E2020A2021A2022A2023E2024E2025E主营业务收入116819182486315839154609货币资金99538034361449654945790增长率303642296270240177应收款项8718261009129314541732主营业务成本76512481807234229223459存货116699销售收入655650727742746750其他流动资产91142000毛利4036716798169931150流动资产187646415418579669577530销售收入345350273258254250总资产778904911919928929营业税金及附加000000长期投资011000销售收入000000000000固定资产413937434852销售费用000000总资产170806070606销售收入000000000000无形资产444400421426450481管理费用144161211265329387非流动资产535490530509538573销售收入1238485848484总资产2229689817271研发费用000000资产总计241151315948630474958103销售收入000000000000短期借款000000息税前利润EBIT260509469551664763应付款项81167353115469223销售收入222266189174170166其他流动负债147513771667194224082835财务费用-4-20-72-87-90-110流动负债155615432021205728773057销售收入-03-11-29-28-23-24长期贷款000000其他长期负债94498536536536536负债165020412557259334133593投资收益000000普通股股东权益61529323223353338924306税前利润000000000000其中股本58125432543254325432543营业利润263530541638754873未分配利润3438968099013491763营业利润率225276218202193189少数股东权益146159169179190203营业外收支负债股东权益合计241151315948630474958103税前利润280524576668774893利润率240273232211198194比率分析所得税771551521762042352020A2021A2022A2023E2024E2025E所得税率273295263263263263每股指标净利润204370424492570658每股收益024027032037042少数股东损益5108101113每股净资产193212232256283归属于母公司的净利润199360416482559645每股经营现金净流066049020083039净利率170187167153143140每股股利000008000011011011回报率现金流量表人民币百万净资产收益率3240122612911365143614972020A2021A2022A2023E2024E2025E总资产收益率826701700765746796净利润199360416482559645投入资本收益率248011621019109311991247少数股东损益5108101113增长率非现金支出4012-12-20-9-7主营业务收入增长率303164242960270023991772非经营收益EBIT增长率104049627-791173720601492营运资金变动136550258-206656-97净利润增长率1180480551573159015891538经营活动现金净流4509987503101262601总资产增长率-18761128615915991889811资本开支-15-28-20-65-85-95资产管理能力投资00103300应收账款周转天数996904811811811811其他1042166-56302020存货周转天数040307090909投资活动现金净流1026138-67-2-65-75应付账款周转天数373357518360360360股权募资019620000固定资产周转天数1177655454239债权募资-1049-600000偿债能力其他-204-214-126-172-200-230净负债股东权益-11837-10696-11278-10671-12146-11650筹资活动现金净流-12541689-126-172-200-230EBIT利息保障倍数-676-250-65-63-74-69现金净流量2212809557135998296资产负债率684539774298411345544435来源公司年报国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明3港股公司点评投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该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