母公司保驾护航，外拓非线性增长。公司控股股东越秀地产是22年TOP30房企中唯一实现销售金额正增长的公司，且维持了最强的土地投资力度，充沛优质的土储将保障未来几年至少500万平米的核心城市优质项目交付，是越秀服务稳健增长的压舱石。20年公司发力外拓以来，经过20-21年的沉淀，22年外拓开始非线性增长，外拓在管面积约680万平米，同比增长约6倍。预计公司22-24年内生增长面积增速20%-25%。毛利率方面，随外拓占比提高或将承压。
　　社区增值爆发增长，挖掘消费潜力。22H1非业主增值服务受地产行业影响下滑，22H2受益于越秀地产的销售实现增长，但公司在强信用中小物企中对非业主增值依赖最少。21年公司开始发力社区增值服务，取得了爆发式增长，21年收入增长2.3倍，22年在疫情不利影响下依然同比增长39%，21年以来公司社区增值毛利坪效已稳定超过住宅物管，且居于行业前列，利润贡献实力较强。公司大量项目聚集广州，积累了一批优质业主，叠加越秀地产的销售增长创造的机会，公司探索性挖掘合适的居民消费场景，取得了优异的成绩，后续还有持续将试点铺开以提高渗透率的空间。毛利率随自营比例的提高，或将下降。
　　商管稳定利润来源。公司商业项目布局城市能级高，地段核心，运营良好，写字楼具备外拓实力，利润率较高。20和22H1受疫情和减免租不利影响，但恢复较好，预计未来将随公司商管规模扩大而稳步增长。
　　盈利预测与投资建议。母公司保驾护航，外拓高速增长，社区增值渗透率持续提高，股权激励目标21-25扣非归母净利润CAGR15%以上、ROE稳步提高，公司发展积极性较高。我们预计23/24年归母净利润4.9/5.8亿元，考虑业绩增速和可比公司估值，给予23年15x PE估值，对应合理价值5.45港元/股，给予“买入”评级。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等