核心观点
　　2022年公司业绩实现高质量增长。尽管在疫情及地产行业下行的影响下毛利率有所下滑，但公司全年业绩仍实现15.7%的正增长。2022年公司外拓面积占比首次超过50%，TOD物业首次进入福州、长沙、青岛实现异地拓展，均标志着公司外拓能力不断增强，对母公司的依赖不断减弱。我们看好公司未来外拓能力的持续增强，并带动公司业绩稳步持续发力。
　　事件
　　公司公布2022年年度业绩，公式实现营收24.86亿元，同比增长29.6%，实现归母净利润4.16亿元，同比增长15.7%。
　　简评
　　业绩稳步增长。公司2022年度实现营业收入24.86亿元，同比增长29.6%，其中非商业物业管理及增值服务收入19.41亿元，同比增长36.2%，商业物业管理及运营服务收入5.45亿元，同比增长10.5%。公司实现归母净利润4.16亿元，同比增长15.7%，归母净利润增速低于收入增速主要是由于：公司2022年毛利率为27.3%，较2021年下滑7.7个百分点，下滑主要来自非商业物业毛利率下滑。
　　第三方拓展成新增合约面积主要来源。截至2022年末，公司在管面积5169万方，同比增长33.0%，合约面积7060万方，同比增长20.9%，合管比1.37倍。2022年公司新增合约面积1309万方，同比增长28.1%，新增在管面积1369万方，同比增长71.8%，管理规模稳步增长。公司于2022年第三方拓展面积843万方，同比增长138.5%，占比达到64.4%，为历史上首次占比超过50%。
　　TOD业务外拓加速突破。2022年公司TOD物业实现营收2.91亿元，同比增长22.5%，占总营收的11.7%。截至2022年末，公司TOD物业在管面积677万方，同比增长19.7%，合约面积678万方，同比增长10.7%，TOD业务规模稳步提升。2022年公司新增中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线和丽江地铁1号线，TOD业务深入大湾区、华中、西部等地区，拓展突破态势明显。
　　目标价7.27港元，维持买入评级。基于公司2022年业绩表现，我们下调公司2023-2025年EPS至0.32/0.40/0.49元（原预测为2023-2024年EPS为0.63/0.93元）。考虑其优质国企股东背景、卓越的成长能力和独特的核心竞争力，给予2023年20倍PE，对应目标价7.27港元（使用汇率1港元=0.88人民币元）。
　　风险分析
　　1.外拓不及预期。公司所在的物业管理行业当前面临激烈的行业竞争；公司未来可能由于竞争加剧无法中标足够的项目，导致第三方物管面积增速放缓；
　　2.公司毛利率面临压力。公司收取的物业费基本恒定的，调价相对来说比较困难，但公司需要面对人工成本每年的上涨，如果公司无法持续提升管理效率并运用科技手段节约人工，公司将面临毛利率下滑的压力。
　　3.由于TOD物业市场目前各地开放程度不一，公司TOD模式的全国化拓展可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻。
　　

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评房地产外拓全面发力TOD首次实现异越秀服务6626HK地扩张2022年年度业绩点评核心观点维持买入竺劲年公司业绩实现高质量增长尽管在疫情及地产行业下行的2022zhujinbjcsccomcn影响下毛利率有所下滑但公司全年业绩仍实现157的正增长SAC编号s14405191200022022年公司外拓面积占比首次超过50TOD物业首次进入福州编号长沙青岛实现异地拓展均标志着公司外拓能力不断增强对SFCBPU491发布日期年月日母公司的依赖不断减弱我们看好公司未来外拓能力的持续增20230309强并带动公司业绩稳步持续发力当前股价464港元目标价格6个月727港元事件主要数据股票价格绝对相对市场表现公司公布2022年年度业绩公式实现营收2486亿元同比增长296实现归母净利润416亿元同比增长1571个月3个月12个月-3931924730407317172195简评12月最高最低价港元508228总股本万股15220302流通股万股15220302业绩稳步增长公司2022年度实现营业收入2486亿元同比增H长296其中非商业物业管理及增值服务收入1941亿元同总市值亿港元7062比增长362商业物业管理及运营服务收入545亿元同比增流通市值亿港元7062长105公司实现归母净利润416亿元同比增长157归近3月日均成交量万26782母净利润增速低于收入增速主要是由于公司2022年毛利率为主要股东273较2021年下滑77个百分点下滑主要来自非商业物业城市建设开发集团中国有限公毛利率下滑6692司第三方拓展成新增合约面积主要来源截至2022年末公司在股价表现管面积万方同比增长合约面积万方同比5169330706060增长209合管比137倍2022年公司新增合约面积1309万40方同比增长281新增在管面积1369万方同比增长71820管理规模稳步增长公司于年第三方拓展面积万方02022843-20同比增长1385占比达到644为历史上首次占比超过50-40TOD业务外拓加速突破2022年公司TOD物业实现营收291亿202238202248202258202268202278202288202298202318202328202338元同比增长225占总营收的117截至2022年末公司202210820221182022128越秀服务恒生指数TOD物业在管面积677万方同比增长197合约面积678万方同比增长107TOD业务规模稳步提升2022年公司新增相关研究报告中标福州地铁2号线长沙地铁6号线青岛地铁4号线和丽江地铁1号线TOD业务深入大湾区华中西部等地区拓展突破态势明显本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明越秀服务港股公司简评报告目标价727港元维持买入评级基于公司2022年业绩表现我们下调公司2023-2025年EPS至032040049元原预测为2023-2024年EPS为063093元考虑其优质国企股东背景卓越的成长能力和独特的核心竞争力给予2023年20倍PE对应目标价727港元使用汇率1港元088人民币元风险分析1外拓不及预期公司所在的物业管理行业当前面临激烈的行业竞争公司未来可能由于竞争加剧无法中标足够的项目导致第三方物管面积增速放缓2公司毛利率面临压力公司收取的物业费基本恒定的调价相对来说比较困难但公司需要面对人工成本每年的上涨如果公司无法持续提升管理效率并运用科技手段节约人工公司将面临毛利率下滑的压力3由于TOD物业市场目前各地开放程度不一公司TOD模式的全国化拓展可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻表1重要财务数据2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元19182486334442545422YoY64229634527200归母净利润百万元360416489603750YoY806157175233245EPS摊薄元024027032040049PE倍17415012810483资料来源wind中信建投证券请参阅最后一页的重要声明1越秀服务港股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项丁希璞研究助理dingxipucsccomcn请参阅最后一页的重要声明2越秀服务港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱邮箱邮箱邮箱lizhiyaocsccomcnwengqifancsccomcncaoyingcsccomcncharleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明3