事件
　　2022年12月30日，公司发布公告称，董事会批准采纳首次股权激励方案，有条件授出共1522.03万份股票期权（占总股本的1%）予39名合资格参与者（其中包括执行董事毛良敏、张劲和其他37名高管及核心员工），行权价格为每股3.334港元。
　　评论
　　行权条件要求全面，行权价格高于最新收盘价，彰显管理层信心。本次股权激励行权条件包括：①2023-25年扣非归母净资产收益率不低于12.8%、12.9%和13.0%；②2023-25年扣非归母净利润增长率相较2021年增速分别不低于32%、52%和75%；③2023-25年应收账款周转率不低于4.2；④2023-25年现金股息比例不低于30%。本次股权激励行权价格3.334港元/股高于当前收盘价，我们认为这反映了公司管理层对公司长期股价以及未来发展速度和质量均充满信心。
　　现金充裕，助力发展。截至1H22，公司账上净现金41.5亿元人民币，已占到公司当前总市值90%以上。我们认为充足的现金有助于公司业务发展。比如公司今日与越秀地产附属公司订立停车位协议，以1040万元接受208个停车位的使用权，开始试水车位包销业务，提高账上现金的使用效率。
　　地产政策频出，有助于物业板块估值修复。近期地产政策频出，供给侧房企融资“三箭齐发”（信贷、债券、股权）、保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施陆续落地，需求侧四限政策持续放松、房贷利率不断下行、购房补贴契税减免等持续跟进。我们认为后续地产销售有望逐渐企稳，物业板块的估值有望修复。
　　投资建议
　　我们维持盈利预测不变，预计公司2022-24年归母净利润增速为12%、10%和7.5%。考虑到公司出台股权激励合理绑定管理层和核心员工利益，有助于公司业绩的稳定兑现，我们维持“买入”评级。公司当前股价对应2022-24年PE为11.3x、10.3x和9.6x。
　　风险提示
　　越秀地产销售下滑幅度超预期；外拓规模不及预期；应收账款大幅减值

研究报告全文：2022年12月30日证券研究报告房地产组越秀服务06626HK买入维持评级港股公司点评市价港币3310元股权激励行权要求全面彰显发展信心市场数据港币收盘价元3310主要财务指标流通港股百万股152203项目2020A2021A2022E2023E2024E总市值百万元503792营业收入百万元11681918231527883344年内股价最高最低元44102280营业收入增长率303642207205199香港恒生指数1978141归母净利润百万元199360402441475归母净利润增长率11808061179975摊薄每股收益元NA024026029031每股经营性现金流净额港币元成交金额百万元NA066038042030归属母公司摊薄43880ROE32412312612712640870PENA1301131039660PBNA1614131237850348来源公司年报国金证券研究所4031830事件28820年月日公司发布公告称董事会批准采纳首次股权激励方25810202212302280案有条件授出共152203万份股票期权占总股本的1予39名合资格参与者其中包括执行董事毛良敏张劲和其他37名高管及核心员211230220330220630220930工行权价格为每股3334港元成交金额越秀服务评论行权条件要求全面行权价格高于最新收盘价彰显管理层信心本次股权激励行权条件包括2023-25年扣非归母净资产收益率不低于股价表现3个月6个月12个月128129和1302023-25年扣非归母净利润增长率相较2021绝对1453-1599-178年增速分别不低于3252和752023-25年应收账款周转率不低于422023-25年现金股息比例不低于30本次股权激励行权价格3334港元股高于当前收盘价我们认为这反映了公司管理层对公司长期相关报告股价以及未来发展速度和质量均充满信心1大湾区国企物业TOD物管竞争力显著-越秀服务首次覆盖报告现金充裕助力发展截至1H22公司账上净现金415亿元人民币已2022125占到公司当前总市值90以上我们认为充足的现金有助于公司业务发展比如公司今日与越秀地产附属公司订立停车位协议以1040万元接受208个停车位的使用权开始试水车位包销业务提高账上现金的使用效率地产政策频出有助于物业板块估值修复近期地产政策频出供给侧房企融资三箭齐发信贷债券股权保交楼专项借款预售资金监管优化等措施陆续落地需求侧四限政策持续放松房贷利率不断下行购房补贴契税减免等持续跟进我们认为后续地产销售有望逐渐企稳物业板块的估值有望修复投资建议我们维持盈利预测不变预计公司2022-24年归母净利润增速为1210和75考虑到公司出台股权激励合理绑定管理层和核心员工利益有助于公司业绩的稳定兑现我们维持买入评级公司当前股价对应杜昊旻分析师SAC执业编号S11305210900012022-24年PE为113x103x和96xduhaomingjzqcomcn风险提示王祎馨联系人越秀地产销售下滑幅度超预期外拓规模不及预期应收账款大幅减值wangyixingjzqcomcn-1-敬请参阅最后一页特别声明港股公司点评附录三张报表预测摘要损益表人民币百万资产负债表人民币百万2019A2020A2021A2022E2023E2024E2019A2020A2021A2022E2023E2024E主营业务收入89611681918231527883344货币资金7749953803417745944826增长率175303642207205199应收款项762871826101312031456主营业务成本6537651248158719782451存货111122销售收入728655650686709733其他流动资产1220911222631毛利243403671728810893流动资产275618764641521358246316销售收入272345350314291267总资产929778904911917921营业税金及附加000000长期投资001111销售收入000000000000固定资产354139414142销售费用000000总资产121708070706销售收入000000000000无形资产133444400417432446管理费用117144161197231271非流动资产211535490508524539销售收入13012384858381总资产7122296898379研发费用000000资产总计296724115131572163496855销售收入000000000000短期借款10600000息税前利润EBIT127260509531579622应付款项7881167151245245销售收入142222266229208186其他流动负债154314751377171319522140财务费用2-4-20-38-42-46流动负债172615561543186421972385销售收入02-03-11-16-15-14长期贷款87500000其他长期负债9894498498498498负债269916502041236226952883投资收益000000普通股股东权益2596152932318934713775税前利润000000000000其中股本05812543254325432543营业利润126263530569620668未分配利润259343896469281232营业利润率140225276246222200少数股东权益9146159170183197营业外收支负债股东权益合计296724115131572163496855税前利润128280524574631678利润率143240273248226203比率分析所得税35771551611771902019A2020A2021A2022E2023E2024E所得税率274273295280280280每股指标净利润93204370413454488每股收益NANA024026029031少数股东损益2510121314每股净资产NANA193210228248归属于母公司的净利每股经营现金净流NANA066038042030润91199360402441475净利率102170187174158142每股股利NANA008010010010回报率现金流量表人民币百万净资产收益率3533241231261271262019A2020A2021A2022E2023E2024E总资产收益率318370707069净利润91199360402441475投入资本收益率74024801162113811401128少数股东损益2510121314增长率主营业务收入增长非现金支出175303642207205199204012623率非经营收益013-1051010EBIT增长率4561040963429075营运资金变动16136550122138-71净利润增长率100911808061179975经营活动现金净流206450998582636463总资产增长率99-188112911511080资本开支-23-15-28-70-70-70资产管理能力投资000000应收账款周转天数799996904900900900其他30104216651010存货周转天数030403030303投资活动现金净流71026138-64-60-60应付账款周转天数447373357360360360股权募资001962000固定资产周转天数11511776625345债权募资-172-1049-60000偿债能力其他134-204-214-145-159-171净负债股东权益114-118-107-110-112-109EBIT利息保障倍筹资活动现金净流808-676-250-140-139-135-38-12541689-145-159-171数现金净流量1762212809373417232资产负债率910684398413424421-2-敬请参阅最后一页特别声明港股公司点评投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-66216979电话0755-83831378传真021-61038200传真010-66216793传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮箱researchbjgjzqcomcn邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204邮编100053邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号地址中国北京西城区长椿街3号4层地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402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