业绩简评
　　2023年3月8日，公司发布2022年业绩：2022年实现收入24.86亿元，同比+29.6%；实现归母净利润4.16亿元，同比+15.7%。
　　经营分析
　　收入略超预期，归母净利润符合预期。2022年收入超我们此前预期7.4%，主要因为非业主增值服务2022收入同比+40.8%大超预期。收入超预期而归母利润符合预期主要因为毛利率低于预期。2022年公司毛利率27.3%，低于我们此前预期4.1个百分点，主要因为2022年物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率均有所下滑，相较2021年分别下滑5.7pcts、11.4pcts、13.2pcts。其中物业管理服务毛利率下滑主要因为：①为提高服务品质加大投入；②外拓项目增加拉低毛利率；③防疫开支增加和人工成本刚性上涨。社区增值服务毛利率下滑主要因为多项业务处于探索期前期投入较大，以及美居等自营业务（毛利率相较抽佣模式更低）收入占比提升。
　　外拓发力，收获颇丰。①激励到位+品牌力优秀，公司第三方外拓收获颇丰。公司2022年合约面积7060万方，同比+20.9%；在管面积5169万方，同比+33.0%。2022年新增合约面积中有843万方来自第三方外拓，相较2021年当年新增第三方外拓规模增长138.5%。②TOD物管走出广州。得益于公司在TOD物管方面的强大竞争力，2022年公司在广州之外的福州、长沙、青岛、丽江分别获得了TOD物管项目。
　　社区增值服务收入占比提升。2022年社区增值服务收入6.5亿元，同比+47.1%，占总收入比例达26.1%，相较2020年提升3.1pcts。
　　经营性现金流健康，稳定分红。①公司2022年经营性现金流净额为7.5亿元，覆盖净利润倍数达1.7倍。②2022年每股派息0.096元人民币，对应分红比例35%。
　　盈利预测、估值与评级
　　考虑到今年整体经济开始复苏，公司各方面经营也将迎来改善，我们上调2023-24年归母净利润至4.8亿元和5.6亿元，同比均+15.9%，相较此前预测分别上调9.3%和17.8%，同时引入2025年预测，预计2025年归母净利润为6.5亿元，同比+15.4%。考虑到母公司越秀地产销售表现强劲，公司外拓能力持续提升，社区增值有序发展，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE估值为13.2x、11.4x和9.9x。
　　风险提示
　　越秀地产销售表现不及预期；外拓不及预期；社区增值开展不顺。
　　

研究报告全文：业绩简评2023年3月8日公司发布2022年业绩2022年实现收入2486亿元同比296实现归母净利润416亿元同比157经营分析收入略超预期归母净利润符合预期2022年收入超我们此前预期74主要因为非业主增值服务2022收入同比408大超预期收入超预期而归母利润符合预期主要因为毛利率低于预期2022年公司毛利率273低于我们此前预期41个百分点主要因为2022年物业管理服务非业主增值服务社区增值服务毛利率均有所下滑相较2021年分别下滑57pcts114pcts132pcts其中物业管理服务毛利率下滑主要因为为提高服务品质加大投入外拓项目增加拉低毛利率防疫开支增加港币元成交金额百万元和人工成本刚性上涨社区增值服务毛利率下滑主要因为多项业60070务处于探索期前期投入较大以及美居等自营业务毛利率相较6050050抽佣模式更低收入占比提升40400外拓发力收获颇丰激励到位品牌力优秀公司第三方外拓30收获颇丰公司2022年合约面积7060万方同比209在管3002010面积5169万方同比3302022年新增合约面积中有843万方2000来自第三方外拓相较2021年当年新增第三方外拓规模增长2203081385TOD物管走出广州得益于公司在TOD物管方面的强大成交金额越秀服务竞争力2022年公司在广州之外的福州长沙青岛丽江分别获得了TOD物管项目主要财务指标社区增值服务收入占比提升2022年社区增值服务收入65亿元同比471占总收入比例达261相较2020年提升31pcts项目2021A2022A2023E2024E2025E经营性现金流健康稳定分红公司2022年经营性现金流净额营业收入百万元19182486315839154609营业收入增长率642296270240177为75亿元覆盖净利润倍数达17倍2022年每股派息0096归母净利润百万元360416482559645元人民币对应分红比例35归母净利润增长率806157159159154盈利预测估值与评级摊薄每股收益元024027032037042每股经营性现金流净额066049020083039考虑到今年整体经济开始复苏公司各方面经营也将迎来改善ROE归属母公司摊薄123129137144150我们上调2023-24年归母净利润至48亿元和56亿元同比均PE13010913211499159相较此前预测分别上调93和178同时引入2025年PB1614181615来源公司年报国金证券研究所预测预计2025年归母净利润为65亿元同比154考虑到母公司越秀地产销售表现强劲公司外拓能力持续提升社区增值有序发展我们维持买入评级公司股票现价对应2023-25年PE估值为132x114x和99x风险提示越秀地产销售表现不及预期外拓不及预期社区增值开展不顺敬请参阅最后一页特别声明1港股公司点评内容目录2022年业绩图表3风险提示4图表目录图表12018-2022年收入及同比增速3图表22018-2022年毛利润及同比增速3图表32018-2022年归母净利润及同比增速3图表42018-2022年毛利率管理费用率归母净利率3图表52018-2022年净现金及同比增速3图表62018-2022年应收账款周转天数3图表72018-2022年经营性现金流净额状况4图表82018-2022年在管面积和合约面积4敬请参阅最后一页特别声明2港股公司点评2022年业绩图表图表12018-2022年收入及同比增速图表22018-2022年毛利润及同比增速3000700800702500600700606005005020005004004015004003003030010002002020050010010010000002018201920202021202220182019202020212022收入百万元左轴同比增速右轴毛利润百万元左轴同比增速右轴来源公司公告国金证券研究所来源公司公告国金证券研究所图表32018-2022年归母净利润及同比增速图表42018-2022年毛利率管理费用率归母净利率4501400404001200353503010003002525080020200600151504001010055020000002018201920202021202220182019202020212022归母净利润百万元左轴同比增速右轴毛利润率管理费用率归母净利润率来源公司公告国金证券研究所来源公司公告国金证券研究所图表52018-2022年净现金及同比增速图表62018-2022年应收账款周转天数5000400160300140400020010012030000100-100200080-20060-3001000-400400-5002020182019202020212022-6000-1000-70020182019202020212022净现金百万元左轴同比增速右轴应收账款周转天数来源公司公告国金证券研究所净现金现金及等价物-有息负债来源公司公告国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明3港股公司点评图表72018-2022年经营性现金流净额状况图表82018-2022年在管面积和合约面积120030080207010002506015800200506001504010400100302005200050100-0-2018201920202021202220182019202020212022经营性现金流净额百万元左轴在管面积百万方左轴合约面积百万方左轴经营性现金流净额净利润右轴合约在管右轴来源公司公告国金证券研究所来源公司公告国金证券研究所风险提示越秀地产销售表现不及预期大股东越秀地产的销售是公司规模增长的基石若销售不及预期会影响公司合约面积和在管面积的稳健增长外拓不及预期外拓是公司未来成长的重要来源若因为竞争加剧公司外拓规模不及预期则会影响公司业绩增长社区增值开展不顺公司在积极探索各项社区增值服务若探索不顺可能导致前期投入无法收回进而影响业绩增长敬请参阅最后一页特别声明4港股公司点评附录三张报表预测摘要损益表人民币百万资产负债表人民币百万2020A2021A2022A2023E2024E2025E2020A2021A2022A2023E2024E2025E主营业务收入116819182486315839154609货币资金99538034361449654945790增长率303642296270240177应收款项8718261009129314541732主营业务成本76512481807234229223459存货116699销售收入655650727742746750其他流动资产91142000毛利4036716798169931150流动资产187646415418579669577530销售收入345350273258254250总资产778904911919928929营业税金及附加000000长期投资011000销售收入000000000000固定资产413937434852销售费用000000总资产170806070606销售收入000000000000无形资产444400421426450481管理费用144161211265329387非流动资产535490530509538573销售收入1238485848484总资产2229689817271研发费用000000资产总计241151315948630474958103销售收入000000000000短期借款000000息税前利润EBIT260509469551664763应付款项81167353115469223销售收入222266189174170166其他流动负债147513771667194224082835财务费用-4-20-72-87-90-110流动负债155615432021205728773057销售收入-03-11-29-28-23-24长期贷款000000其他长期负债94498536536536536负债165020412557259334133593投资收益000000普通股股东权益61529323223353338924306税前利润000000000000其中股本58125432543254325432543营业利润263530541638754873未分配利润3438968099013491763营业利润率225276218202193189少数股东权益146159169179190203营业外收支负债股东权益合计241151315948630474958103税前利润280524576668774893利润率240273232211198194比率分析所得税771551521762042352020A2021A2022A2023E2024E2025E所得税率273295263263263263每股指标净利润204370424492570658每股收益024027032037042少数股东损益5108101113每股净资产193212232256283归属于母公司的净利润199360416482559645每股经营现金净流066049020083039净利率170187167153143140每股股利000008000011011011回报率现金流量表人民币百万净资产收益率3240122612911365143614972020A2021A2022A2023E2024E2025E总资产收益率826701700765746796净利润199360416482559645投入资本收益率248011621019109311991247少数股东损益5108101113增长率非现金支出4012-12-20-9-7主营业务收入增长率303164242960270123991772非经营收益EBIT增长率104049627-791173720601492营运资金变动136550258-206656-97净利润增长率1180480551573159015891538经营活动现金净流4509987503101262601总资产增长率-18761128615915991889811资本开支-15-28-20-65-85-95资产管理能力投资00103300应收账款周转天数996904811811811811其他1042166-56302020存货周转天数040307090909投资活动现金净流1026138-67-2-65-75应付账款周转天数373357518360360360股权募资019620000固定资产周转天数1177655454239债权募资-1049-600000偿债能力其他-204-214-126-172-200-230净负债股东权益-11837-10696-11278-10671-12146-11650筹资活动现金净流-12541689-126-172-200-230EBIT利息保障倍数-676-250-65-63-74-69现金净流量2212809557135998296资产负债率684539774298411345544435来源公司年报国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明5港股公司点评投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整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