事件：公司颁布股票期权计划。
　　拟授予重要管理层股票期权。公司董事会在2022年12月30日议决批准采纳首次授予方案，据此议决有条件授出共1522.03万份股票期权予共39名合资格参与者。本次授予股份占公告发布日公司已发行股份约1%。授予对象包括：1）执行董事毛良敏及张劲（各获授予104.88万份股票期权，各占已发行股份的约0.07%）；2）及37名高级管理层成员及集团核心雇员（其等获授予共1312.27万份股票期权，占已发行股份的约0.85%）。行权价格为每股3.334港元。
　　激励条件清晰明确，分享企业增长红利。本次股票期权计划业绩要求包括：
　　1）扣非归母净资产收益率：2023\2024\2025年不低于12.8%\12.9%\13%，及相应等于或高于同行企业平均水平，另加1%；
　　 2）在2021年基础上扣非归母净利润增速：2023\2024\2025年高于32%\52%\75%，及应等于或高于同行企业平均水平；
　　 3）23\24\25年应收款周转率：不低于4.2次；
　　4）现金股息比例不低于最近财年可分配净利润30%。
　　公司财务结构稳定，TOD物管外拓持续突破。截至2022年6月30日，公司持有现金41.50亿元人民币，经营性现金流3.82亿元人民币，无银行借款。公司的资产负债率为43.2%。公司持续发挥TOD综合物业管理经验优势，2022年以来先后中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线及青岛地铁4号线项目，实现TOD综合物管走向全国、承接大湾区以外地铁项目的重大突破。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为越秀服务是较为优质的国资物业成长标的。本次激励方案有利于完善公司治理结构，将企业成长与管理层利益更明确捆绑，有利于保障管理人员与企业共同分享成长。我们预测公司2023年EPS为0.33元。我们给予公司2023年10-12倍PE估值，对应市值区间为61-73亿港元，对应合理价值区间为每股4.00-4.80港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.81341元人民币）。
　　风险提示：疫情冲击不确定性；新房增速存在缩量风险

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告越秀服务6626HK公司公告点评2023年01月03日TableInvestInfo投资评级优于大市维持颁布股权激励推动国资改革股票数据TableSummary12TableStockInfo月30日收盘价港元331投资要点52周股价波动港元225-442总股本股百万股152203事件公司颁布股票期权计划总市值亿港元50相关研究拟授予重要管理层股票期权公司董事会在2022年12月30日议决批准采越秀服务TableReportInfo营收净利稳定增长TOD物管外拓纳首次授予方案据此议决有条件授出共152203万份股票期权予共39名突破20220814合资格参与者本次授予股份占公告发布日公司已发行股份约授予对象越秀服务6626HK深度报告国资成长物1业TOD赛道优势突出20220801包括1执行董事毛良敏及张劲各获授予10488万份股票期权各占已发行股份的约0072及37名高级管理层成员及集团核心雇员其等市场表现获授予共131227万份股票期权占已发行股份的约085行权价格为TableQuoteInfo每股3334港元激励条件清晰明确分享企业增长红利本次股票期权计划业绩要求包括1扣非归母净资产收益率202320242025年不低于12812913及相应等于或高于同行企业平均水平另加12在2021年基础上扣非归母净利润增速202320242025年高于325275及应等于或高于同行企业平均水平沪深300对比1M2M3M绝对涨幅451814531853232425年应收款周转率不低于42次相对涨幅35142070269资料来源海通证券研究所4现金股息比例不低于最近财年可分配净利润30TableAuthorInfo公司财务结构稳定TOD物管外拓持续突破截至2022年6月30日公司持有现金4150亿元人民币经营性现金流382亿元人民币无银行借款公司的资产负债率为432公司持续发挥TOD综合物业管理经验优势2022年以来先后中标福州地铁2号线长沙地铁6号线及青岛地铁4号线项目实现TOD综合物管走向全国承接大湾区以外地铁项目的重大突破投资建议维持优于大市评级我们认为越秀服务是较为优质的国资物业成长标的本次激励方案有利于完善公司治理结构将企业成长与管理层利益更明确捆绑有利于保障管理人员与企业共同分享成长我们预测公司2023年EPS为033元我们给予公司2023年10-12倍PE估值对应市分析师涂力磊值区间为61-73亿港元对应合理价值区间为每股400-480港元本文非Tel02123219747特别注明均为人民币计价1港元081341元人民币Emailtll5535haitongcom证书S0850510120001风险提示疫情冲击不确定性新房增速存在缩量风险联系人曾佳敏Tel02123154399主要财务数据及预测Emailzjm14937haitongcomTableFinanceInfo202020212022E2023E2024E营业收入百万元11681918234429513726-YoY303642222259262净利润百万元199360392495624-YoY170187167168168全面摊薄EPS元013024026033041毛利率345350299301303净资产收益率324123122139157资料来源公司年报2020-2021海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究越秀服务66262表1可比公司估值表EPS元PE倍PEG2022总市值代码简称2022PE2021-23年净利亿港元20212022E2023E20212022E2023E润复合增速6049HK保利物业2552302393031628156812381072869HK绿城服务16803903103910781339107038852669HK中海物业267037048096179713666900220816HK金茂服务370330550811006609409011均值1377122185210066626HK越秀服务5002402603311401045825060注收盘价为2022年12月30日价格1港元081341元人民币EPS为Wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究越秀服务66263财务报表分析和预测TableForecastInfo利润表百万元20212022E2023E2024E比率分析20212022E2023E2024E营业收入1918234429513726回报率增长率642222259262净资产收益率123122139157营业成本1248164220642598总资产收益率70566571销售收入650701699697投入资本收益率116116132149毛利6717028871127增长率其他收入0000营业总收入增长率642222259262增长率-1000EBIT增长率963-71283259营销费用0000归母净利润增长率80691266262销售收入00000000总资产增长率1129359100144行政管理费用161229280363资产管理能力销售收入84989598应收款项周转天数9841012811811研发费用0000应付款项周转天数317303302313销售收入00000000存货周转天数02030202其他费用0000总资产周转率04030404销售收入00000000偿债能力利息费用-20-62-72-80资产负债率398514509521销售收入-11-27-24-22流动比率301210211203权益性投资损益0000速动比率300209210203除税前利润00000000其他非经营性损益-10000除税前利润-18000000资产负债表百万元20212022E2023E2024E除税前利润524536679845现金及现金等价物3803451150665654销售收入273229230227金融资产及短期投资0405540719所得税155134149203应收款项合计826155015491881除税前利润295250220240存货1222净利润370402530642其他流动资产11162024销售收入193171179172流动资产4641648271768280归属普通股股东360392495624总资产904929935943销售收入187167168168固定资产净值39475562少数股东权益10103418权益性投资1111销售收入05041205长期投资类32323232商誉及无形资产400394389384租赁土地0000其他非流动资产18181818现金流量表百万元20212022E2023E2024E非流动资产490493495497净利润360392495624总资产96716557折旧摊销76232323资产总计5131697576718777营运资金变动550814315332短期借款0000其他非现金调整12103418应付款项合计167194244320经营活动现金净流量9981238867997金融负债0000资本开支-28-25-25-25应交税金55121151163投资0-405-135-180其他流动负债1321277130113590其他166000流动负债1543308634064073投资活动现金净流量138-430-160-205长期借款0000股权融资1962000其他长期负债498498498498债权融资-60000非流动负债498498498498其他-214-102-153-203总负债2041358439044571筹资活动现金净流量1689-102-153-203普通股股东权益2932322235643985现金净流量2825707555588少数股东权益159169203221汇率变动对现金的影响额-16000股东权益3090339137684206期初现金995380345115066负债股东权益合计5131697576718777期末现金3803451150665654备注1表中计算估值指标的收盘价日期为12月30日2以上各表均为简表资料来源公司年报2021海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究越秀服务66264信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports华润置地光大嘉宝华侨城A保利物业碧桂园碧桂园服务中国国贸新湖中宝金科股份卓越商企服务建发股份天健集团融创服务万物云旭辉控股集团保利发展锦和商管华发股份龙湖集团金地集团招商蛇口中国海外发展东方雨虹美的置业远洋服务越秀服务张江高科华润万象生活万科A中国金茂投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明