经营业绩平稳增长。截至2022年12月31日，越秀服务实现营业收入24.86亿元，同比增长29.6%。其中，非商板块和商业板块收入同比分别增长36.2%至19.41亿元和10.5%至5.45亿元。2022年，公司实现归母净利润4.16亿元，同比增长15.7%；归母净利率16.7%，同比下降2.0个百分点；毛利率27.3%，同比下降7.7个百分点。董事会建议宣派年度末期股息每股0.109港元（相当于每股人民币0.096元），股利支付率35.31%。
　　强化投资拓展能力，促进投资及市场拓展。截至2022年12月31日，公司在管项目323个，在管面积51.7百万平方米，合约项目387个，合约面积70.6百万平方米，形成了以粤港澳大湾区为核心，华东、华中、北方和西部四大区域为重要支撑的全国化布局。公司2022年新签约项目84个，新增合约面积13.1百万平方米，同比增长28.1%；新增在管面积13.7百万平方米，同比增长71.8%。
　　外拓能力快速提升，TOD物管首次走出广州。2022年，公司外拓面积8.43百万平方米，同比增长138.5%，实现单年合同金额人民币3.6亿元。此外，公司2022年继续发挥TOD物业管理的专长，并于年内中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线和丽江地铁1号线等TOD物业管理服务项目，成功走出广州，实现TOD物业管理业务的外拓突破，为公司TOD物业管理市场化和规模化的发展进一步夯实基础。
　　财务保持稳健，现金充裕。截至2022年12月31日，公司在手现金为人民币43.61亿元，同比增长14.7%；经营性现金净流入7.50亿元，无银行借款。
　　推出股票期权激励机制，激发企业发展活力。2022年，公司股权激励方案顺利发布。在股票期权激励计划生效后，将授予总量不超过已发行股份10%的股票期权，首次授予方案将授予总量等于已发行股份1%的股票期权予39名高级管理人员以及业务骨干。
　　投资建议。考虑到公司在手现金充裕且无银行贷款，合同面积和金额均保持较好的增长态势，并且目前已推动股权激励计划，成功构建现代化企业制度，我们给予公司2023年EPS为0.35元，12-15倍PE估值，对应市值区间为78-98亿港元，对应合理价值区间为每股5.13-6.42港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.81341元人民币）。
　　风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。
　　

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告越秀服务6626公司年报点评2023年03月10日TableInvestInfo投资评级优于大市维持立破并举稳步前行未来可期股票数据TableSummary3TableStockInfo月9日收盘价港元375投资要点52周股价波动港元225-512总股本百万股1522总市值流通市值亿港元57经营业绩平稳增长截至2022年12月31日越秀服务实现营业收入2486相关研究亿元同比增长296其中非商板块和商业板块收入同比分别增长362越秀服务TableRep6626HKortInfo公司公告点评颁布至1941亿元和105至545亿元2022年公司实现归母净利润416亿股权激励推动国资改革20230103元同比增长157归母净利率167同比下降20个百分点毛利率越秀服务营收净利稳定增长TOD物管外273同比下降77个百分点董事会建议宣派年度末期股息每股0109拓突破20220814港元相当于每股人民币0096元股利支付率3531越秀服务6626HK深度报告国资成长物业TOD赛道优势突出20220801强化投资拓展能力促进投资及市场拓展截至2022年12月31日公司市场表现在管项目323个在管面积517百万平方米合约项目387个合约面积TableQuoteInfo706百万平方米形成了以粤港澳大湾区为核心华东华中北方和西部四大区域为重要支撑的全国化布局公司2022年新签约项目84个新增合约面积131百万平方米同比增长281新增在管面积137百万平方米同比增长718外拓能力快速提升TOD物管首次走出广州2022年公司外拓面积843百万平方米同比增长1385实现单年合同金额人民币36亿元此外公司2022年继续发挥TOD物业管理的专长并于年内中标福州地铁2号线长沙地铁6号线青岛地铁4号线和丽江地铁1号线等TOD物业管理服务项目成功走出广州实现TOD物业管理业务的外拓突破为公司TOD物沪深300对比1M2M3M业管理市场化和规模化的发展进一步夯实基础绝对涨幅-2485-1758807相对涨幅-1699-1074794财务保持稳健现金充裕截至2022年12月31日公司在手现金为人民资料来源海通证券研究所币4361亿元同比增长147经营性现金净流入750亿元无银行借款TableAuthorInfo推出股票期权激励机制激发企业发展活力2022年公司股权激励方案顺利发布在股票期权激励计划生效后将授予总量不超过已发行股份10的股票期权首次授予方案将授予总量等于已发行股份1的股票期权予39名高级管理人员以及业务骨干投资建议考虑到公司在手现金充裕且无银行贷款合同面积和金额均保持较好的增长态势并且目前已推动股权激励计划成功构建现代化企业制度我们给予公司2023年EPS为035元12-15倍PE估值对应市值区间为78-98亿港元对应合理价值区间为每股513-642港元本文非特别注明分析师涂力磊均为人民币计价1港元081341元人民币Tel02123219747Emailtll5535haitongcom风险提示1房地产行业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预期证书S0850510120001联系人曾佳敏主要财务数据及预测Tel02123154399TableFinanceInfo202120222023E2024E2025EEmailzjm14937haitongcom营业收入百万元19182486309938654089-YoY642296246247266净利润百万元360416530663827-YoY806157273253247全面摊薄EPS元024027035044054毛利率3502733307930843059净资产收益率123129144415871721资料来源公司2022年业绩公告和2021年年报海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究越秀服务66262事件越秀服务公布2022年全年业绩点评公司2022年全年业绩情况经营业绩平稳增长截至2022年12月31日越秀服务实现营业收入2486亿元同比增长296其中非商板块和商业板块收入同比分别增长362至1941亿元和105至545亿元得益于非商业物业在管面积增加和增值服务类型多样化非商板块中物业管理服务收入812亿元同比增长263非业主增值服务收入479亿元同比增长408社区增值服务收入650亿元同比增长4712022年公司实现归母净利润416亿元同比增长157归母净利率167同比下降20个百分点毛利率273同比下降77个百分点董事会建议宣派2022年度末期股息每股0109港元相当于每股人民币0096元股利支付率3531图1公司2020-22年营收和归母净利润单位人民币亿元图2公司2022年营业收入构成情况资料来源公司2022年全年业绩推介材料和21年年报海通证券研究所资料来源公司2022年全年业绩推介材料海通证券研究所图3公司2020-22年非商板块营收情况单位人民币亿元图4公司2020-22年商业板块营收情况单位人民币亿元资料来源公司2022年全年业绩推介材料海通证券研究所资料来源公司2022年全年业绩推介材料海通证券研究所图5公司2020-22年整体毛利率和净利率情况图6公司2020-22年非商和商业板块毛利率情况资料来源公司2022年全年业绩推介材料海通证券研究所资料来源公司2022年全年业绩推介材料海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究越秀服务66263强化投资拓展能力促进投资及市场拓展截至2022年12月31日公司在管项目323个在管面积517百万平方米合约项目387个合约面积706百万平方米形成了以粤港澳大湾区为核心华东华中北方和西部四大区域为重要支撑的全国化布局公司2022年新签约项目84个新增合约面积131百万平方米同比增长281新增在管面积137百万平方米同比增长7182022年公司首次进入天津昆明福州南宁丽江等新城市进一步完善核心区域的布局提升管理密度同年10月公司收购广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100股权总对价人民币950万元新增合约面积约79万平方米为上市以来的首单收并购项目外拓能力快速提升TOD物管首次走出广州2022年公司外拓面积843百万平方米同比增长1385实现单年合同金额人民币36亿元此外公司2022年继续发挥TOD物业管理的专长并于年内中标福州地铁2号线长沙地铁6号线青岛地铁4号线和丽江地铁1号线等TOD物业管理服务项目成功走出广州实现TOD物业管理业务的外拓突破为公司TOD物业管理市场化和规模化的发展进一步夯实基础财务保持稳健现金充裕截至2022年12月31日公司在手现金为人民币4361亿元同比增长147经营性现金净流入750亿元无银行借款推出股票期权激励机制激发企业发展活力2022年公司股权激励方案顺利发布在股票期权激励计划生效后将授予总量不超过已发行股份10的股票期权首次授予方案将授予总量等于已发行股份1的股票期权予39名高级管理人员以及业务骨干股票期权授予后仅当归属条件于未来三年分三批达成后被授予人才可以对授权的股票期权进行解锁及行权归属条件包括扣非归母净资产收益率扣非归母净利润增长率应收款项周转率及现金股息比例此举有利于进一步完善公司的治理结构健全中长期激励机制充分调动核心管理层的积极性支撑公司的长远健康发展表1公司利润表对比单位百万元20212022YOY海通分析主要是由于2022年非商和商业板块管理面积增一营业总收入19182486296加所致二营业成本12481807448减管理费用161211306减金融资产减值44-31加其他收入1425774主要是由于股份全球发售所得款项为港元而加其他收益净额-1614-18992022年度年末港元兑人民币汇率上涨所致主要是由于公司收入全球发售所得款项及银行加财务收入24752141存款增加以及为提高资金回报率而采用资金集中管理模式所致减财务费用33-82加应占合营企业业绩00-383三利润总额52457699减所得税155152-19四净利润370424148减少数股东损益108-184归属母公司净利润360416157五每股收益基本每股收益元02702700资料来源wind公司2022年业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究越秀服务66264表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析20212022Ppt海通分析主要是由于1公司业务结构调整积极发展增值服务而该等业务处于成长期致非商板块毛利率下降毛利率350273-772受新冠疫情反复中国经济环境及商业物业市场对租户服务的整体需求放缓的影响需要更多成本投入以获取收益致商业板块毛利率下降归母净利率187167-20资产负债率39843032三项费用占收入比859861002ROE203135-68百万元20212022YOY总资产51315948159归属上市公司股东净资产2932322399货币现金38034361147预收账款合约负债42543933资料来源wind公司2022年业绩公告海通证券研究所投资建议考虑到公司在手现金充裕且无银行贷款合同面积和金额均保持较好的增长态势并且目前已推动股权激励计划成功构建现代化企业制度我们给予公司2023年EPS为035元12-15倍PE估值对应市值区间为78-98亿港元对应合理价值区间为每股513-642港元本文非特别注明均为人民币计价1港元081341元人民币表3可比公司估值表EPS元PE倍PEG2023总市值代码简称2023PE2021-23年净利亿港元20212022E2023E20212022E2023E润复合增速6049HK保利物业2492302362971591155012341142869HK绿城服务161039031041103813009834712669HK中海物业289037048096194114957450240816HK金茂服务390330500681052694511016均值140612608681566626HK越秀服务5702402703512911116877052注收盘价为2023年3月9日价格1港元081341元人民币EPS为Wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所风险提示1房地产行业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究越秀服务66265财务报表分析和预测TableForecastInfo资产负债表百万元20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E流动资产5418686777219340营业总收入2486309938654891现金4361523361047246营业成本1807214526733395应收账款6048908591087销售费用0000存货6336管理费用211302367477其他4477417541001财务费用-72-72-85-100非流动资产530532533534固定资产37445259营业利润4696528251019无形资产421414408402利润总额5767249101119租金按金所得税152181200269使用权资产其他73737373净利润424543710851资产总计5948739982549874少数股东损益8144623流动负债2021303033284301短期借款0000归属母公司净利润416530663827应付账款353292402533EBITDA4696768481043其他1667273929273768EPS元027035044054非流动负债536536536536长期借款0000租赁负债其他536536536536负债合计2557356738644837主要财务比率20222023E2024E2025E少数股东权益169182228252成长能力股本2543254325432543营业收入2963246324692656留存收益和资本公积680110716182242营业利润-862390026462360归属母公司股东权益3223365041614785归属母公司净利润1573272525292470负债和股东权益5948739982549874获利能力毛利率2733307930843059净利率1707175218361739ROE1291145115941729ROIC010013015015现金流量表百万元20222023E2024E2025E偿债能力经营活动现金流99910491370资产负债率4298482046824899净利润530663827净负债比率-129-137-139-144折旧摊销232424流动比率268227232217少数股东权益144623速动比率266226231216营运资金变动及其他432315496营运能力总资产周转率042042047050投资活动现金流-25-25-25应收账款周转率412348450450资本支出-25-25-25应付账款周转率512735665637其他投资000每股指标元每股收益027035044054筹资活动现金流-102-153-203每股经营现金000066069090借款增加000每股净资产223252288331普通股增加000估值比率已付股利-102-153-203PE1116877700561其他000PB137121106092现金净增加额8728711142EVEBITDA060-087-047-148备注1表中计算估值指标的收盘价日期为3月9日2以上各表均为简表资料来源公司业绩公告2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究越秀服务66266信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润置地保利物业碧桂园服务天健集团金科股份建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展旭辉控股集团锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口东方雨虹张江高科美的置业远洋服务越秀服务首开股份陆家嘴万科A绿城中国投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明