事件：越秀服务2022年营收同比+30%，归母净利润同比+16%
　　2023年3月8日，越秀服务发布2022年度业绩公告，实现收入24.9亿元，同比增长29.6%，其中非商业板块收入19.4亿元，同比+36.2%，商业板块收入5.5亿元，同比+10.5%；毛利率27.3%，归母净利润4.2亿元，同比增长15.7%；截至2022年末，公司在管面积5170万平方米，同比增长33%，合约面积7060万平方米，同比增长20.9%。EPS为0.27元。
　　点评：关联方有力支持，业务发展均衡，利润率有所下滑
　　1)深耕核心区域，第三方拓展力度提升。公司在稳定承接关联方项目的同时，积极外拓。2022年公司新增合约面积1309万平（对比2021年1022万平），其中第三方拓展占比64.4%，较2021年度提升约30pct，市场化拓展步伐有所加快。在区域上，公司坚持深耕大湾区战略，提升区域布局密度，截至2022年末，公司在管面积63%集中在大湾区，2022年新签约项目中，34%来自大湾区。TOD业务规模稳步扩张，年内拓展了福州、长沙、青岛、丽江等地区的地铁线路物业管理项目，走出广州开启全国化发展。
　　2)各版块发展均衡，关联方有力支持，非业主增值表现优异。2022年，公司各业务均衡发展，基础物管/非业主增值/社区增值/商业板块收入同比增长26%/41%/47%/11%，公司打造了自有品牌“越福到家”，向业主提供清洁、保姆、维修等上门服务，增值服务内容得到拓展；得益于关联方越秀地产稳健经营，在2022年地产开发中表现优异，给予了公司有力的支持，公司案场服务、前期规划咨询等业务顺利开展，非业主增值服务收入4.8亿元，同比增长41%。
　　3)利润率有所下滑。2022年公司毛利率27.3%，同比下滑7.6pct；社区增值服务处于快速发展阶段，由于新拓展业务需要前期投入，毛利率由2021年46.1%降至32.9%，同时由于全国化布局和市场化拓展步伐加快，基础物管毛利率由22.2%降至16.4%；展望后续，社区增值业务条线逐渐成熟，区域项目管理密度提升，公司整体利润率水平有望企稳回升。
　　盈利预测、估值与评级：关联方经营稳健，项目交付有稳定保障，给予公司非业主增值业务有力支持，公司在手资金较为充裕，规模扩张动力较强；股权激励方案发布，为中长期发展注入活力。社区增值业务逐渐成熟，考虑公司全国化布局和第三方拓展力度提升，业务处于快速发展期，利润率下滑，我们下调对公司的毛利率预测，预测公司2023-2025年归母净利润为5.1亿元（下调17%）/6.1亿元（下调23%）/7.1亿元（新增）。当前股价对应2023-2025年PE为10倍/8倍/7倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：外拓不及预期，社区增值服务开展不及预期，商业板块恢复不及预期。
　　
　　

研究报告全文：2023年3月10日公司研究谋求全国化拓展利润率水平下降越秀服务6626HK2022年度业绩点评要点买入维持当前价375港元事件越秀服务2022年营收同比30归母净利润同比162023年3月8日越秀服务发布2022年度业绩公告实现收入249亿元同比增长296其中非商业板块收入194亿元同比362商业板块收入作者55亿元同比105毛利率273归母净利润42亿元同比增长157分析师何缅南截至2022年末公司在管面积5170万平方米同比增长33合约面积7060执业证书编号S0930518060006021-52523801万平方米同比增长209EPS为027元hemiannanebscncom点评关联方有力支持业务发展均衡利润率有所下滑联系人韦勇强1深耕核心区域第三方拓展力度提升公司在稳定承接关联方项目的同时积021-52523810极外拓2022年公司新增合约面积1309万平对比2021年1022万平其weiyongqiangebscncom中第三方拓展占比644较2021年度提升约30pct市场化拓展步伐有所加快在区域上公司坚持深耕大湾区战略提升区域布局密度截至2022年末市场数据公司在管面积63集中在大湾区2022年新签约项目中34来自大湾区TOD总股本亿股1522业务规模稳步扩张年内拓展了福州长沙青岛丽江等地区的地铁线路物业总市值亿港元5708一年最低最高港元228508管理项目走出广州开启全国化发展近3月换手率12712各版块发展均衡关联方有力支持非业主增值表现优异2022年公司各业务均衡发展基础物管非业主增值社区增值商业板块收入同比增长股价相对走势26414711公司打造了自有品牌越福到家向业主提供清洁保姆维修等上门服务增值服务内容得到拓展得益于关联方越秀地产稳健经营在2022年地产开发中表现优异给予了公司有力的支持公司案场服务前期规划咨询等业务顺利开展非业主增值服务收入48亿元同比增长413利润率有所下滑2022年公司毛利率273同比下滑76pct社区增值服务处于快速发展阶段由于新拓展业务需要前期投入毛利率由2021年461降至329同时由于全国化布局和市场化拓展步伐加快基础物管毛利率由222降至164展望后续社区增值业务条线逐渐成熟区域项目管理密度资料来源Wind相关研报提升公司整体利润率水平有望企稳回升20221128风险因子缓释发展路径渐明光盈利预测估值与评级关联方经营稳健项目交付有稳定保障给予公司非业大证券房地产行业物业服务2023年度投资主增值业务有力支持公司在手资金较为充裕规模扩张动力较强股权激励方策略案发布为中长期发展注入活力社区增值业务逐渐成熟考虑公司全国化布局和第三方拓展力度提升业务处于快速发展期利润率下滑我们下调对公司的20220815疫情冲击影响营收利润率维持高位越秀服务6626HK2022年中期业绩点毛利率预测预测公司2023-2025年归母净利润为51亿元下调1761评亿元下调2371亿元新增当前股价对应2023-2025年PE为10倍20220723大湾区高密度布局盈利能力显著提8倍7倍估值具备较强吸引力维持买入评级升越秀服务6626HK首次覆盖报告风险提示外拓不及预期社区增值服务开展不及预期商业板块恢复不及预期公司盈利预测与估值简表指标202120222023E2024E2025E营业收入百万元19182486328341265050营业收入增长率642296320257224归母净利润百万元360416505605705归母净利润增长率806157214197165EPS元024027033040046ROE归母摊薄116123135146153PE1411221008472PB1615141211资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-3-9汇率1港元08874元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告越秀服务6626HK财务报表与盈利预测人民币百万202120222023E2024E2025E营业收入19182486328341265050收入增长率642296320257224净利润不含少数股东权益360416505605705归母净利润增长率806157214197165EPS元人民币024027033040046ROE归母摊薄116123135146153PE1411221008472PB1615141211利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入19182486328341265050营业成本-1248-1807-2410-3055-3774毛利67167987310711276可供出售金融资产减值损失-4-4-13-14-15其他收入1425262830管理费用-161-211-279-350-428折旧及摊销767992103115营业利润EBIT504504607735863财务收入费用净额2072808796税前利润EBT524576687823958所得税-155-152-172-206-240净利润含少数股东权益370424515617719净利润不含少数股东权益360416505605705总股本百万股15221522152215221522EPS元人民币024027033040046资产负债表百万元202120222023E2024E2025E流动资产合计46415418618670197933货币资金38034361479752775804应收账款其他应收账款及预付款项795985130016342000存货16788受限制现金114556预付所得税-流动资产3124273338非流动资产合计490530545552554固定资产-物业厂房及设备3937373327有使用权资产-非流动资产5476767676受限制现金-非流动资产829343842无形资产346344348348346按公平值计入其他全面收益之金融资产-非流动资产3232374247递延税项资产-非流动资产1011121314资产总计51315948673175718487流动负债合计15432021236126853008应付账款13021587185220992346合同负债-流动负债159356413466518租赁-流动负债3541546985应交所得税-流动负债4637425159非流动负债合计498536637745862递延所得税负债-非流动5359657177合同负债-非流动负债425439531630738租赁-非流动负债2038414447负债总计20412557299834303870股本25432543254325432543其他储备367333333333333留存收益7561012133617252177股东权益合计不含少数股东权益29323223354739354387少数股东权益159169186206230股东权益合计含少数股东权益30903391373241414617现金流量表百万元202120222023E2024E2025E经营活动现金流998797698777864投资活动现金流13894818184融资活动现金流1689146181217252净现金流2825557436480528资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告越秀服务6626HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告