2023上半年业绩符合预期：收入同比增加38.7%至15.12亿元人民币（下同），与我们的预测基本一致。整体毛利率从2022年上半年31.7%下跌至至28.1%，但仍然比2022年全年27.3%有所反弹，主要是由于外拓项目的贡献以及增值业务占比有所增加。净利润同比增长17.5%至2.48亿元，为我们全年利润预测约50.1%。每股中期股息拟定为港币8.9分，分派比例提升至50%（2022年不设中期股息）。
　　维持2024年6月在管面积扩张至1亿平方米的目标不变：截至2023年6月，在管面积/合约面积环比增长13.7%/9.8%至5,876万/7,749万平方米。上半年新增项目44个，新签合约面积为826万平方米，其中约391万平方米来自第三方项目，占47.3%。虽然行业以及并购市场面对不确定性，但鉴于外拓能力提升且公司手头有充足现金（46.2亿元）可进行收并购，加上充足的合约面积在未来数年可转化成在管面积，公司仍然维持2024年6月前达到1亿平方米在管面积的目标。
　　增值服务收入增长迅速：非业主/社区增值服务收入分别同比增加105%/64%至3.52亿/4.01亿元，两项收入加总占比由2022年上半年38.2%大幅提升至49.8%。除了新引入智能化服务带来额外5,100万元收入、其余增长主要受早介服务（+172%）、配套物业租赁（+120%）、家居生活服务（+78%）和装修、拎包入住服务（同比+60%）推动。但受部分新业务前期组建成本较高拖累，非业主/社区增值服务板块毛利率分别下滑14.2/2.3个百分点至32.5%/35.5%，但仍为各业务板块中最高。
　　现金管理效率有所提升：公司现金水平从2022年底43.6亿元上升至46.2亿元。同时，财务收入同比大幅上升64.8%至5,160万元。公司表示，资金加权平均投资回报率从去年1.84%提升至2023年上半年2.28%。
　　重申买入，目标价5.35港元：我们维持对越秀服务的买入评级，鉴于1）国企母公司越秀地产（123 HK/买入）交付稳定；2）外拓能力提升；3）增值服务增长快于预期抵销并购市场不景气对扩张规模的影响；及4）现金管理优化以及派息增加。基于15倍2023年市盈率（不变），我们维持目标价5.35港元，重申买入评级。

研究报告全文：交银国际研究公司更新中国房地产收盘价目标价潜在涨幅2023年8月23日港元281港元535904越秀服务6626HK业绩符预期增值业务有所突破并增设中期股息2023上半年业绩符合预期收入同比增加387至1512亿元人民币下个股评级同与我们的预测基本一致整体毛利率从2022年上半年317下跌至至281但仍然比2022年全年273有所反弹主要是由于外拓项目的买入贡献以及增值业务占比有所增加净利润同比增长175至248亿元为我们全年利润预测约501每股中期股息拟定为港币89分分派比例1年股价表现提升至502022年不设中期股息6626HK恒生指数60维持2024年6月在管面积扩张至1亿平方米的目标不变截至2023年65040月在管面积合约面积环比增长13798至5876万7749万平方米3020上半年新增项目44个新签合约面积为826万平方米其中约391万平方100米来自第三方项目占473虽然行业以及并购市场面对不确定性但-10鉴于外拓能力提升且公司手头有充足现金亿元可进行收并购加-20462-30上充足的合约面积在未来数年可转化成在管面积公司仍然维持2024年-406月前达到1亿平方米在管面积的目标8221222423823资料来源FactSet增值服务收入增长迅速非业主社区增值服务收入分别同比增加10564至352亿401亿元两项收入加总占比由2022年上半年382股份资料大幅提升至498除了新引入智能化服务带来额外5100万元收入其52周高位港元508余增长主要受早介服务172配套物业租赁120家居生活52周低位港元228服务78和装修拎包入住服务同比60推动但受部分新业市值百万港元427690务前期组建成本较高拖累非业主社区增值服务板块毛利率分别下滑日均成交量百万36214223个百分点至325355但仍为各业务板块中最高年初至今变化1511现金管理效率有所提升公司现金水平从2022年底436亿元上升至462200天平均价港元358亿元同时财务收入同比大幅上升648至5160万元公司表示资资料来源FactSet金加权平均投资回报率从去年184提升至2023年上半年228谢骐聪CFAFRM重申买入目标价535港元我们维持对越秀服务的买入评级鉴于1philiptsebocomgroupcom国企母公司越秀地产123HK买入交付稳定2外拓能力提升385237661815增值服务增长快于预期抵销并购市场不景气对扩张规模的影响及4现金管理优化以及派息增加基于15倍2023年市盈率不变我们维持目标价535港元重申买入评级财务数据一览年结12月31日202120222023E2024E2025E收入百万人民币19182486334943665476同比增长642296347304254核心利润百万人民币360416494647816核心每股盈利人民币027027032043054同比增长406-05187311260市盈率倍9596816249每股账面净值人民币193212234264302市账率倍136124112099087股息率3237374961资料来源公司资料交银国际预测此报告最后部分的分析师披露商业关系披露和免责声明为报告的一部分必须阅读下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom2023年8月23日越秀服务6626HK图表1越秀服务2023年上半年业绩概览人民币百万元22年上半年23年上半年同比收入10901512387物业管理服务395458160向非物业业主提供的增值服务1723521051社区增值服务244400642商业物管及运营服务27930177销售成本7451087460毛利润345425231行政费用101127261金融资产减值净损失23726其他净收入217-682息税前利润264302142财务收入3152648财务成本22490应占联营合资公司利润0300-901税前利润294351193税项7894203税后利润216256189少数股东权益59797净利润211248175毛利率317281-36ppt物业管理服务200160-40ppt向非物业业主提供的增值服务467325-142ppt社区增值服务378355-23ppt商业物管及运营服务29529500ppt息税前利润率242200-43ppt净利率193164-30ppt每股盈利人民币元014016175每股中期股息人民币-0081NA基本派息率-50NA合约面积百万平方米7060774998在管面积百万平方米51695876137资料来源公司资料交银国际下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom22023年8月23日越秀服务6626HK图表2越秀服务6626HK目标价和评级港元股价目标价买入中性沽出60051653548850040030020010000069236923692360010001000100-------------1112222333344222222222222200000000000002222222222222资料来源FactSet交银国际预测图表3交银国际房地产行业覆盖公司收盘价目标价最新目标价评级股票代码公司名称评级交易货币交易货币潜在涨幅发表日期子行业16HK新鸿基地产买入8720127604632023年02月23日香港房地产823HK领展房托中性376552003812023年06月01日香港房地产12HK恒基地产中性208027803372023年03月22日香港房地产123HK越秀地产买入91211482582023年03月15日内地房地产884HK旭辉控股集团买入07633033422022年08月30日内地房地产1109HK华润置地买入309542823842022年05月24日内地房地产6626HK越秀服务买入2815359042023年03月09日物业服务6098HK碧桂园服务买入727185015452023年03月29日物业服务2669HK中海物业买入89810802032023年03月23日物业服务资料来源FactSet交银国际预测截至2023年8月22日下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom32023年8月23日越秀服务6626HK财务数据损益表百万元人民币现金流量表百万元人民币年结12月31日202120222023E2024E2025E年结12月31日202120222023E2024E2025E收入19182486334943665476税前利润5275796899021136主营业务成本12481807246631923987合资企业联营公司收入调整00000毛利67167988311741489折旧及摊销7679706357销售及管理费用161211284370465营运资本变动550307282377439其他经营净收入费用636344利息调整00000经营利润5045045968001021税费174155152180236财务成本净额20729098111其他经营活动现金流1990000应占联营公司利润及亏损00000经营活动现金流99872088911611396其他非经营净收入费用00000资本开支1416212735税前利润5245766858981132投资活动1311305305305税费155152180236298其他投资活动现金流00000非控股权益108111518投资活动现金流2727325332341净利润360416494647816作每股收益计算的净利润360416494647816负债净变动00000权益净变动19620000资产负债简表百万元人民币股息90146148194245截至12月31日202120222023E2024E2025E其他融资活动现金流1833344现金及现金等价物38034361477354046210融资活动现金流1689149152198249应收账款及票据795985130316582053汇率收益损失1614000存货1681114年初现金9953803436147735404开发中物业及土地预付款3124242424年末现金38034361477354046210其他流动资产1142424242总流动资产46415418615171398343财务比率投资物业00000年结12月31日202120222023E2024E2025E物业厂房及设备393770110156每股指标人民币其他有形资产5476676569核心每股收益02750273032404250536无形资产3463445768081040全面摊薄每股收益02750273032404250536合资企业联营公司投资11112每股股息00830096009701280161其他长期资产5072727272每股账面值19262117234426423017总长期资产49053078610561339总资产51315948693781949682利润率分析毛利率350273264269272短期贷款00000EBITDA利润率315265226221218应付账款13021587196423882887EBIT利润率275233206207207其他短期负债241434534675839净利率187167147148149总流动负债15432021249830633726长期贷款00000利润率分析-Non-GAAP标准其他长期负债4985366919151151毛利率350273264269272总长期负债4985366919151151盈利能力总负债20412557318939784877ROA7070717984股本25432543254325432543ROE123129138161178储备及其他资本项目389680102514782050其他股东权益29323223356840214593净负债权益比净现金净现金净现金净现金净现金非控股权益159169180194213流动比率3027252322总权益30903391374842164805资料来源公司资料交银国际预测下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom42023年8月23日越秀服务6626HK交银国际香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机85237661899传真85221074662评级定义分析员个股评级定义分析员行业评级定义买入预期个股未来12个月的总回报高于相关行业领先分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力中性预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致同步分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿沽出预期个股未来12个月的总回报低于相关行业指数一致无评级对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较落后分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘分析员并无确信观点标竿指数不具吸引力香港市场的标竿指数为恒生综合指数A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50美元指数下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom52023年8月23日越秀服务6626HK分析员披露本研究报告之作者兹作以下声明i发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点及ii他们之薪酬与发表于报告上之建议观点幷无直接或间接关系iii对于提及的证券或其发行者他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息非公开股价敏感消息本研究报告之作者进一步确认i他们及他们之相关有联系者按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置买卖该等证券ii他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员iii他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份有关商务关系及财务权益之披露交银国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司国联证券股份有限公司交银国际控股有限公司四川能投发展股份有限公司光年控股有限公司金川集团国际资源有限公司嘉兴市燃气集团股份有限公司青岛控股国际有限公司EddingGroupCompanyLimited七牛智能科技有限公司致富金融集团有限公司湖州燃气股份有限公司LeadingStarAsiaHoldingsLimitedGOGOXHoldingsLimited前称58FreightInc苏新美好生活服务股份有限公司兴源动力控股有限公司佳捷康创新集团有限公司清晰医疗集团控股有限公司汇通达网络股份有限公司东原仁知城市运营服务集团股份有限公司武汉有机控股有限公司读书郎教育控股有限公司博维智慧科技有限公司润迈德医疗有限公司乐透互娱有限公司双财庄有限公司中国旅游集团中免股份有限公司香港汇德收购公司百奥赛图北京医药科技股份有限公司宁波健世科技股份有限公司润歌互动有限公司子不语集团有限公司交运燃气有限公司多想云控股有限公司步阳国际控股有限公司阳光保险集团股份有限公司康沣生物科技上海股份有限公司冠泽医疗资讯产业控股有限公司澳亚集团有限公司粉笔有限公司润华生活服务集团控股有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司洲际船务集团控股有限公司巨星传奇集团有限公司北京绿竹生物技术股份有限公司中天建设湖南集团有限公司安徽皖通高速公路股份有限公司怡俊集团控股有限公司宏信建设发展有限公司上海小南国控股有限公司SincereWatchHongKongLimited四川科伦博泰生物医药股份有限公司及新传企划有限公司有投资银行业务关系交银国际证券有限公司及或其集团公司现持有东方证券股份有限公司光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1免责声明本报告之收取者透过接受本报告包括任何有关的附件表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告幷且同意受此中包含的限制条件所约束任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反本报告为高度机密幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下未经交银国际证券事先以书面同意本报告及其中所载的资料不得以任何形式i复制复印或储存或者ii直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途交银国际证券其联属公司关联公司董事关联方及或雇员可能持有在本报告内所述或有关公司之证券幷可能不时进行买卖或对其有兴趣此外交银国际证券其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来或为其担任市场庄家或被委任替其证券进行承销或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行顾问包销融资或其它服务或替其从其它实体寻求同类型之服务投资者在阅读本报告时应该留意任何或所有上述的情况均可能导致真正或潜在的利益冲突本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息幷可能受送递延误阻碍或拦截等因子所影响交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性准确性完整性可靠性或公平性因此交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失包括但不限于任何直接的间接的随之而发生的损失而负上任何责任本报告只为一般性提供数据之性质旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标财务状况或任何特别需要本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议建议或征求购入或出售任何证券有关投资或其它金融证券本报告之观点推荐建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场亦可在没有提供通知的情况下随时更改交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新交银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料考虑其本身的特定投资目标财务状况及需要在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前委任其认为必须的法律商业财务税务或其它方面的专业顾问惟报告内所述的公司之证券未必能在所有司法管辖区或国家或供所有类别的投资者买卖对部分的司法管辖区或国家而言分发发行或使用本报告会抵触当地法律法则规定或其它注册或发牌的规例本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用本报告的发送对象不包括身处中国内地的投资人如知悉收取或发送本报告有可能构成当地法律法则或其他规定之违反本报告的收取者承诺尽快通知交银国际证券本免责声明以中英文书写两种文本具同等效力若两种文本有矛盾之处则应以英文版本为准交银国际证券有限公司是交通银行股份有限公司的附属公司下载本公司之研究报告可从彭博信息BOCM或httpsresearchbocomgroupcom6