公司的经营盈利能力保持稳定，内外部双管齐下发力拓展助力基本盘规模提升，增值服务持续发力打造竞争优势，丰富的在手现金和潜在的收并购意愿提供了未来公司可能的规模成长动力。公司当前估值分位数处于历史绝对低位，分红比例也在提升，股息率投资回报较好，我们给予公司2023年PE预测12x，对应目标价4.4港元/股，维持“买入”投资评级。
　　▍业绩表现符合预期，分红比例有所提升。2023年上半年公司实现营业收入15.12亿元，同比+38.7%，实现毛利润4.25亿元，同比+23.1%，对应毛利率28.1%，上半年实现归母净利润2.48亿元，同比+17.5%，对应归母净利率16.4%，盈利能力符合预期，仍处行业靠前水平。公司公告上市以来首次派发中期股息每股0.089港元，股息分配比例达50%，较2022年全年的36%显著提升，积极回馈投资人共享经营发展红利，我们计算当前公司年化股息率约6.3%（以2023年8月22日收盘价，今年全年股息按照中期股息两倍计算）。我们认为，物业管理行业是能够持续创造现金流的行业，但历史上该行业的平均股利支付率偏低。公司股利支付率渐进提升，有助于不断强化投资者对“现金牛”公司的认知，推动估值合理回归。
　　▍外拓顺利开展，规模稳步扩张。截至2023年6月底，公司合约管理面积7749万平方米，在管面积5876万平方米，较2022年年底分别增长9.8%和13.7%，管理规模稳步提升。2023年上半年公司新签约项目44个，新增合约管理面积826万平方米，同比提升65%。公司的合约面积管理规模扩张既依托于母公司关联开发商和越秀集团持续稳定的交付支持，也受益于不断提升和强化的市场化独立外拓能力，2023年上半年公司第三方市场化外拓面积391万平方米，占新增合约面积的47%，市场化外拓主要布局在城服公建领域，贡献面积占比63%，我们判断，依托公司关联方的信用和公司专业能力优势，公司合约管理面积还会持续稳步上升。当然，城服公建业务阶段性可能存在应收款增加的问题，公司上半年应收账款规模较2022年年底增长1.9亿元，增幅32%。
　　▍基础物管运营稳定，增值服务明显发力，商业运管高质量发展。2023年上半年公司非商基础物管营业收入4.58亿元，同比+16%，基础物管服务毛利率16%，同比下滑4个百分点，非商板块基础物管毛利率的下滑可能与运营成本提升和城服公建等低毛利项目规模增加有关。公司在增值服务领域持续发力，上半年社区增值服务实现收入4.01亿元，同比+64%，毛利率水平35.5%，聚焦成熟业务追求经济效益，持续提升服务水平，积极挖掘服务需求。公司的商业板块2023年上半年分部营业收入3.01亿元，同比+8%，分部毛利率31.5%，同比小幅下滑2.2个百分点，板块巩固延续公司在商管物业的经营管理优势，坚持做好在管项目的品质化运营。
　　▍在手现金充裕，企业发展潜力大。公司于2022年年底公告股权激励方案，盈利层面的行权要求“2023/2024/2025年分别实现以2021年为基准的扣非归母净利润增长率不低于32%/52%/75%且高于同行业的平均水平”（即2021-2025年业绩CAGR至少实现约15%的目标要求）。良好的公司治理和清晰的激励方案，推动公司管理层积极有为。公司在手现金充裕，截至2023年6月底公司持有现金46.2亿元，现金规模高于公司市值，在比较清淡的并购市场也有能力择机投资，加速公司发展。
　　▍风险因素：市场化外拓，尤其是住宅领域外拓竞争持续加剧导致的规模扩张不及预期的风险；收并购事项推进流程不及预期的风险；城服公建项目规模持续扩张带来的应收账款规模进一步增加，账期进一步拉长的风险；公司部分增值服务业务尚在探索实践过程中，盈利模式尚未成熟明确，相关业务收入的规模增长和利润率水平可能存在一定波动。
　　▍盈利预测、估值与评级：公司的经营盈利能力稳定，内外部双管齐下发力拓展助力基本盘规模提升，增值服务持续发力打造竞争优势，丰富的在手现金和潜在的收并购意愿提供了未来公司可能的规模成长动力。公司上市至今PE分位数仅3.6%（按2023年8月22日收盘价计算）当前估值处于绝对底部水平，股息回报收益率较好，业务发展的持续性强。公司当前尚未进入港股通名单，未来若交易活跃度且总市值有所提升，则有望在2024年进入港股通。我们维持对公司2023-2025年净利润的预测分别为4.86亿/5.86亿/7.11亿元，对应EPS预测为0.32/0.38/0.47元/股。参考港股可比物业管理公司（万物云、中海物业、滨江服务等）中信证券研究部预测的2023年PE倍数9x-18x，我们看好公司未来管理规模扩张和市场竞争力提升的潜力，给予公司2023年PE预测12x，对应目标价4.4港元/股，维持“买入”的投资评级