核心观点：2023年上半年，公司实现营收15.1亿元，同比增长38.7%，实现归母净利润2.5亿元，同比增长17.5%。归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）实现毛利率28.1%，较上年同期下降3.5个百分点；2）少数股东权益为3.1%，较上年同期提高0.8个百分点。截至2023年中，公司合约面积7749万平方米，同比增长9.8%，在管面积5876万平方米，同比增长13.7%，合管比1.3。中期派息0.081元，派息率51%，按照8月22日收盘价计算，公司年化股息率已达6.3%，价值显著。
　　事件
　　公司发布2023年中期业绩公告，实现营收15.1亿元，同比增长38.7%，实现归母净利润2.5亿元，同比增长17.5%。
　　简评
　　公司业绩保持稳健增长。2023年上半年，公司实现营收15.1亿元，同比增长38.7%，实现归母净利润2.5亿元，同比增长17.5%，公司业绩继续保持稳健增长。公司归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）2023年上半年实现毛利率28.1%，较上年同期下降3.5个百分点，其中非商板块毛利率27.3%，较上年同期下降3.7个百分点，商业板块毛利率31.5%，较上年同期下降2.2个百分点；2）2023年上半年少数股东权益为3.1%，较上年同期提高0.8个百分点。
　　管理规模稳步提升，基础物管收入持续增长。截至2023年中，公司合约面积7749万平方米，同比增长9.8%，在管面积5876万平方米，同比增长13.7%，合管比为1.3。公司在管面积中，69%位于一线及新一线城市，56%位于大湾区，公司持续在高能级城市及自身优势区域深耕。上半年公司新增合约面积826万平方米，同比增长64.9%，其中70%位于北方和华中地区，50%为商业及产业园，公司持续完善区域和业态布局。上半年公司基础物管营业收入4.6亿元，同比增长15.9%，实现毛利率16.0%，较上年同期下降4个百分点。
　　积极回报股东，派息率维持高位。公司中期派息0.081元，派息率51%，积极回报股东。按照8月22日收盘价计算，公司年化股息率已达6.3%，价值显著。
　　维持买入评级和目标价7.27港元不变。根据公司中期业绩情况，我们略微调整公司2023-2025年EPS至0.32/0.37/0.42元（原预测为0.32/0.40/0.49元），维持买入评级和目标价不变。
　　风险提示：1.外拓不及预期。公司所在的物业管理行业当前面临激烈的行业竞争；公司未来可能由于竞争加剧无法中标足够的项目，导致第三方物管面积增速放缓；2.公司毛利率面临压力。公司收取的物业费基本恒定的，调价相对来说比较困难，但公司需要面对人工成本每年的上涨，如果公司无法持续提升管理效率并运用科技手段节约人工，公司将面临毛利率下滑的压力。3.由于TOD物业市场目前各地开放程度不一，公司TOD模式的全国化拓展可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻。

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评房地产业绩稳健增长积极回报股东越秀服务6626HK2023年中期业绩点评核心观点2023年上半年公司实现营收151亿元同比增长维持买入387实现归母净利润25亿元同比增长175归母净利润竺劲增速低于营收增速主要是由于1实现毛利率281较上年同zhujinbjcsccomcn期下降35个百分点2少数股东权益为31较上年同期提SAC编号S1440519120002高08个百分点截至2023年中公司合约面积7749万平方米SFC编号BPU491同比增长98在管面积5876万平方米同比增长137合发布日期2023年08月24日管比13中期派息0081元派息率51按照8月22日收盘价计算公司年化股息率已达63价值显著当前股价281港元目标价格6个月727港元事件主要数据股票价格绝对相对市场表现公司发布2023年中期业绩公告实现营收151亿元同比增长1个月3个月12个月387实现归母净利润25亿元同比增长175-175498-1300-447-1327-32512月最高最低价港元508228简评总股本万股15220302流通H股万股15220302公司业绩保持稳健增长2023年上半年公司实现营收151亿元同比增长387实现归母净利润25亿元同比增长175总市值亿港元4277公司业绩继续保持稳健增长公司归母净利润增速低于营收增速流通市值亿港元4277主要是由于12023年上半年实现毛利率281较上年同期近3月日均成交量万16353下降35个百分点其中非商板块毛利率273较上年同期下主要股东降37个百分点商业板块毛利率315较上年同期下降22城市建设开发集团中国有限公6692个百分点22023年上半年少数股东权益为31较上年同期司提高08个百分点股价表现管理规模稳步提升基础物管收入持续增长截至2023年中6646公司合约面积7749万平方米同比增长98在管面积587626万平方米同比增长137合管比为13公司在管面积中696位于一线及新一线城市56位于大湾区公司持续在高能级城-14-34市及自身优势区域深耕上半年公司新增合约面积826万平方米同比增长649其中70位于北方和华中地区50为商业及2022822202292220231222023222202332220234222023522202362220237222023822产业园公司持续完善区域和业态布局上半年公司基础物管营202210222022112220221222越秀服务恒生指数业收入46亿元同比增长159实现毛利率160较上年同期下降个百分点4相关研究报告中信建投房地产服务越秀服务2023-03-06626外拓全面发力TOD首次实现积极回报股东派息率维持高位公司中期派息0081元派息9异地扩张2022年年度业绩点评率51积极回报股东按照8月22日收盘价计算公司年化股息率已达63价值显著本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明越秀服务港股公司简评报告维持买入评级和目标价727港元不变根据公司中期业绩情况我们略微调整公司2023-2025年EPS至032037042元原预测为032040049元维持买入评级和目标价不变风险提示1外拓不及预期公司所在的物业管理行业当前面临激烈的行业竞争公司未来可能由于竞争加剧无法中标足够的项目导致第三方物管面积增速放缓2公司毛利率面临压力公司收取的物业费基本恒定的调价相对来说比较困难但公司需要面对人工成本每年的上涨如果公司无法持续提升管理效率并运用科技手段节约人工公司将面临毛利率下滑的压力3由于TOD物业市场目前各地开放程度不一公司TOD模式的全国化拓展可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻表1主要财务指标2020A2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元116819182486328841314928YoY303642296322257193归母净利润百万元199360416482556643YoY1180806157159153155EPS摊薄元013024027032037042PE倍213118102887666资料来源iFind中信建投证券图12023年上半年营收增长387图22023年上半年归母净利润增长175营业收入yoy归母净利润yoy3070459040802560357050203060402550153020401015302010205100510000002020202120222023H12020202120222023H1数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请务必阅读正文之后的免责条款和声明1越秀服务港股公司简评报告图32023年上半年毛利率281图42023年上半年基础物管毛利率160毛利率基础物管毛利率402534535021622235273281203016416025152015101055002020202120222023H12020202120222023H1数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券图5公司在管面积与合约面积图62023年上半年合管比为13合管比在管面积万方合约面积万方9000161577491580007060157000583858761560004991516950001414388740003265141330001320001310000122020202120222023H12020202120222023H1数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请务必阅读正文之后的免责条款和声明2越秀服务港股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项李凯研究助理likaidcqcsccomcn请务必阅读正文之后的免责条款和声明3越秀服务港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2103室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱邮箱邮箱邮箱lizhiyaocsccomcnwengqifancsccomcncaoyingcsccomcncharleneliucscihk