事件：公司发布2023年半年度报告。2023年上半年公司实现营收15.1亿元，同比增长38.7%；归母净利润2.5亿元，同比增长17.5%，业绩略高于市场预期。
　　归母净利润同比增长17.5%，毛利率进入长期合理区间。2023年上半年公司营收同比增长38.7%，其中非商业物业管理及增值服务营收12.1亿元，同比增长49.4%；商业物业管理及运营服务营收3.0亿元，同比增长7.7%；归母净利润同比增长17.5%，略好于市场预期；毛利率28.1%，同比下降3.6pct，主要由于：1）市场拓展步伐加快、平均物业管理费下降。2）非业主增值业务结构调整导致毛利率下降。公司各项业务毛利率已回落至行业合理区间，预计全年利润率维持在当前水平。
　　首次派发中期股息，派息比率高达50%。公司将派发每股人民币0.081元的中期股息，派息率50%。公司慷慨派息背后的逻辑为物业行业已回归发展本质——即轻资产+良好现金流模式。根据公司中报数据，公司在手现金46.2亿元，经营性现金净流入2.9亿元，在没有大型收并购的情况下，提高派息率回报股东是值得肯定的，有助于公司估值水平修复。
　　业务结构优化，增值业务营收迎来显著增长。2023年上半年，公司业务板块：物业管理、非业主增值、社区增值、商业运营及管理、市场定位咨询及租户招揽，营收分别占30.3%、23.3%、26.5%、16.6%、3.3%。其中，社区增值服务收入同比增长64.3%，收入占比增加4.1pct；而随着合作地产商服务需求增加等影响，非业主增值服务也重回增长通道。
　　管理规模稳步提升，在管面积多位于经济发达区域。除越秀地产稳定交付外，越秀服务亦积极推进市场拓展。报告期内，公司总合约面积7749万平，较去年底增长9.8%；新增合约面积826万平，其中第三方项目占47%，第三方外拓比例有所提升。公司总在管面积5876万平，较去年底增长13.7%。区域布局方面，公司持续深耕核心区域，在管面积90%位于经济发达的一线、新一线及二线城市。
　　盈利预测：公司背靠国资股东和优质地产开发商，内外发力在管规模稳健增长，增值服务持续开拓。我们维持其2023-2025年归母净利润5.1/6.2/7.5亿元的预测，对应的EPS为0.34/0.41/0.49元，对应的PE为7.8X/6.4X/5.3X，维持“买入”评级。
　　风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；TOD拓展不及预期。

研究报告全文：证券研究报告公司点评报告地产HS越秀服务06626HK年中报点评规模利润稳健增长首次20232023年08月23日派发中期股息证券分析师房诚琦买入维持执业证书S0600522100002fangcqdwzqcomcn证券分析师白学松TableEPS盈利预测与估值2022A2023E2024E2025E执业证书S0600523050001营业总收入百万元248679316469392232484367baixsdwzqcomcn同比2963272623942349证券分析师肖畅归属母公司净利润百万元41610512796222174699执业证书S0600523020003同比1573232421342006xiaocdwzqcomcn每股收益-最新股本摊薄元股027034041049股价走势PE现价最新股本摊薄956776639532越秀服务恒生指数关键词TableTag业绩超预期5142TableSummary33投资要点24156事件公司发布2023年半年度报告2023年上半年公司实现营收151-3-12亿元同比增长387归母净利润25亿元同比增长175业绩-21-30略高于市场预期20228232022122220234222023821归母净利润同比增长175毛利率进入长期合理区间2023年上半年公司营收同比增长其中非商业物业管理及增值服务营收市场数据387121亿元同比增长商业物业管理及运营服务营收亿元同比49430收盘价港元281增长77归母净利润同比增长175略好于市场预期毛利率281同比下降36pct主要由于1市场拓展步伐加快平均物业管理费下一年最低最高价225512降2非业主增值业务结构调整导致毛利率下降公司各项业务毛利市净率倍129率已回落至行业合理区间预计全年利润率维持在当前水平港股流通市值百427690首次派发中期股息派息比率高达50公司将派发每股人民币0081万港元元的中期股息派息率50公司慷慨派息背后的逻辑为物业行业已回归发展本质即轻资产良好现金流模式根据公司中报数据公司基础数据在手现金462亿元经营性现金净流入29亿元在没有大型收并购的每股净资产港元219情况下提高派息率回报股东是值得肯定的有助于公司估值水平修复资产负债率4554业务结构优化增值业务营收迎来显著增长2023年上半年公司业务总股本百万股152203板块物业管理非业主增值社区增值商业运营及管理市场定位流通股本百万股152203咨询及租户招揽营收分别占30323326516633其中社区增值服务收入同比增长643收入占比增加41pct而随相关研究着合作地产商服务需求增加等影响非业主增值服务也重回增长通道越秀服务06626HK国资管理规模稳步提升在管面积多位于经济发达区域除越秀地产稳定交背景加持的TOD物管赛道龙头付外越秀服务亦积极推进市场拓展报告期内公司总合约面积77492023-05-21万平较去年底增长98新增合约面积826万平其中第三方项目占47第三方外拓比例有所提升公司总在管面积5876万平较去年底增长137区域布局方面公司持续深耕核心区域在管面积90位于经济发达的一线新一线及二线城市盈利预测公司背靠国资股东和优质地产开发商内外发力在管规模稳健增长增值服务持续开拓我们维持其2023-2025年归母净利润516275亿元的预测对应的EPS为034041049元对应的PE为78X64X53X维持买入评级风险提示大股东关联方交付项目规模不及预期TOD拓展不及预期13东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司点评报告越秀服务三大财务预测表资产负债表百万元TableFinance2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产541759598559664450743750营业总收入248679316469392232484367现金及现金等价物436079481054532836597914营业成本180676229282283466349568应收账款及票据60356613636516469383销售费用000000000000存货630759773892管理费用21093272163412442624其他流动资产447554657756研发费用000000000000非流动资产53026491774571242595其他费用000000000000固定资产3652305925262046经营利润46910599717464292175商誉及无形资产42065388083587733240利息收入74818722962110657长期投资093093093093利息支出314272272272其他长期投资3216321632163216其他收益3521257828343116其他非流动资产4001400140014001利润总额575987099886825105676资产总计594785647735710163786344所得税15156186722300929061流动负债202050223537245473272882净利润42442523256381676615短期借款000000000000少数股东损益832104715951915应付账款及票据35311352383562937964归属母公司净利润41610512796222174699其他流动负债166740188299209844234918非流动负债53612482514342539083EBIT46910599717464292175长期借款000000000000EBITDA54806645817886696053其他非流动负债53612482514342539083负债合计255662271787288898311965毛利率2733275527732783股本254305254305254305254305归母净利率167162159154少数股东权益16866179131950821423归属母公司股东权益322257358035401756452956收入增长率2963272623942349负债和股东权益594785647735710163786344归母净利润增长率157232213201现金流量表百万元2022E2023E2024E2025E重要财务与估值指标2022A2023E2024E2025E经营活动现金流75042642927330590837每股净资产元223247277312投资活动现金流-2247-3544-2751-1987最新发行在外股份百万股152203152203152203152203筹资活动现金流-18445-15772-18772-23772ROIC1067123613761492现金净增加额55736449755178165078ROE-摊薄1291143215491649折旧和摊销7896461042253878资产负债率4298419640683967资本开支-2013-761-761-761PE现价最新股本摊薄956776639532营运资本变动251889662782613188PB现价117106094084数据来源Wind东吴证券研究所全文如无特殊注明相关数据的货币单位均为人民币2023年8月23日港币人民币汇率为093预测均为东吴证券研究所预测23东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本研究报告仅供东吴证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效在法律许可的情况下东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务市场有风险投资需谨慎本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本报告的版权归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明出处为东吴证券研究所并注明本报告发布人和发布日期提示使用本报告的风险且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利东吴证券投资评级标准投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的具体如下公司投资评级买入预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15以上增持预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5与15之间中性预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5与5之间减持预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15与-5之间卖出预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15以下行业投资评级增持预期未来6个月内行业指数相对强于基准5以上中性预期未来6个月内行业指数相对基准-5与5减持预期未来6个月内行业指数相对弱于基准5以上我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况如具体投资目的财务状况以及特定需求等并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码215021传真051262938527公司网址httpwwwdwzqcomcn