利润率持续改善。公司发布23H1业绩公告，收入15.1亿元，同比+38.7%，毛利4.2亿元，同比+23.1%，毛利率28.1%，同比-3.6pct，归母净利润2.5亿元，同比+17.5%。公司首次派发中期股息1.2亿元，每股港元8.9分，对应分红率50%，年化股息率5.9%。
　　两大增值服务推动收入高增长。公司23H1物管收入4.6亿元，同比+16%，非业主增值3.5亿元，同比+105%，社区增值4.0亿元，同比+64%，商业运营2.5亿元，同比+22%，商业招租0.5亿元，同比-32%。
　　外拓突飞猛进，毛利率有所承压。公司23H1非商在管面积5420万平米（同比+36.2%），净增707万平米，面积增长是物管收入增长的核心驱动，以公建为主的外拓拉低了平均物业费。后续来看，公司预计能维持每年1500万平米的在管面积增量，未来3年在管面积增速有望达到25%，而由于外拓的发力，收入和毛利的增速或将在20%左右。
　　增值服务快速增长。23H1公司非业主增值服务同比增长1.8亿元，其中22H2新增的智能化服务增加0.5亿元，受益于母公司越秀地产的优异销售表现（23H1销售金额同比增长71.0%），与销售有关的前介服务增加0.9亿元，其他服务增加0.4亿元。非业主增值毛利同比增长42.8%，毛利率降幅较大。23H1社区增值同比增长1.6亿元，主要是以社区零售为代表的居家服务增加1.3亿元。公司社区增值从21年以来持续发力，取得了较好的成绩。社区增值毛利同比增长54.6%。
　　盈利预测与投资建议。在母公司越秀地产迅猛发展的基础上，公司非业主增值服务在收入端受益较大，公司外拓持续进步，社区增值服务也持续发力，从外部市场获取业绩的能力持续增强。预计23/24年归母净利润5.0/6.0亿元，同比+20.8%/18.5%，我们维持合理价值5.45港元/股不变，对应23/24PE 15x/13x，给予“买入”评级。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等