公司首次中期派息，派息率达50%：2023H1公司实现收入15.12亿元，同比增长38.7%；实现归母净利润2.48亿元，同比增长17.5%，业绩符合；对应归母净利润率为16.4%，同比下降2.9个百分点；首次派发中期股息0.081元，派息率为50%，派息超预期。
　　高毛利社区增值服务收入占比提升：2023H1，公司实现社区增值服务收入4.0亿元，同比增长64.2%，占总营收比重为26%，同比提升4个百分点；其中新零售业务收入1.53亿元，同比增长153.0%，美居业务收入0.8亿元，同比增长61.4%；由于社区增值业务毛利率较物业管理更高，2023H1，社区增值业务毛利润贡献33%，同比提升6.8个百分点。
　　非业主增值服务新增智能化业务：2023H1，公司实现非业主增值服务收入3.52亿元，同比增长105.1%，其中早介服务、智能化业务发展较快。公司2022H2新增智能化业务大部分于今年上半年确认收入，随着公司积极承接来自越秀地产智能化业务，同时大力拓展第三方市场、发展硬件设备销售及通信工程等业务，依托母公司和越秀集团资源，智能化业务有望成为新的业务增长点。
　　市场拓展发力城市服务公建业态：截至2023H1，公司在管面积为5876万平米，其中住宅、TOD、商业及产业园、城市服务及公建业态分别占比64%、11%、15%和10%；公司合约面积为7749万平米，新增合约面积826万平米，其中来自越秀地产、越秀集团和第三方的合约面积分别占比16%、37%和47%。2023H1，公司实现第三方拓展合约面积391万平米，其中住宅、商业及产业园、城市服务（及公建）业态分别占比13%、24%和63%，公司非住业态服务能力和拓展能力不断提升。
　　现金充裕且现金管理效率提升：截至2023H1，公司在手现金为46.20亿元，在手现金充裕；经营性现金流净流入2.93亿元，经营性现金流/净利润覆盖倍数为1.14倍，主要得益于公司健康的回款状态。公司也通过多种手段提高资金收益率，2023H1，公司实现利息收入0.52亿元，同比提升64.8%。
　　维持“买入”评级，目标价5.4港元：截至8月25日，公司市值为48亿港元（按汇率1港元=0.92元），低于公司在手现金，对应2023年动态PE为9倍，公司被低估。我们认为基于公司未来三年业绩增长的稳健性、现金流的健康度、高派息等因素，应给予公司一定估值溢价。维持“买入”评级，基于行业估值下行，目标价下调至5.4港元，对应2023/2024年PE为15/13倍。
　　风险提示：业务扩张不及预期，收缴率不及预期，增值业务拓展不及预期。