2023年8月29日，华润万象生活发布2023年上半年业绩公告；公司2023年上半年实现营收67.93亿，同比+28.7%，归母净利润14.02亿，同比+36.5%。
　　营收高速增长，盈利能力提升。报告期内，公司实现总收入67.93亿，同比+28.7%，主要因收并购公司财务并表及市场化外拓，物业管理在管建筑面积增加带来显著的业绩增长；及在管购物中心规模和业绩提升，令商业运营管理服务收入增加。与此同时增利快于增收主要因毛利率的提升，期内公司毛利率了33.2%，较去年同期增长1.5个百分点：拆分业务看，住宅物业管理业务毛利率20.1%较去年同期下降0.9个百分点，主要由于增值服务收入占住宅物业管理服务（于本集团各分部中毛利率较高）收入的比例较过往期间下降所致；商业运营业务毛利率58.5%，较去年同期上升8.2个百分点，主要是商业运营服务经营杠杆效应加强，收入持续增长带动毛利率提升。此外，截至报告期末，公司持续的控费增效措施，本期行政开支占收入比例较过往期间下降1.7个百分点。
　　商业板块面积与效益齐升。截至报告期末，为85个已开业购物中心项目提供商业运营服务（去年同期为72个），总建筑面积达到9.1百万方，其中绝大部份购物中心由本集团同时提供物业管理服务。旗下在营购物中心实现零售额人民币841亿，同比增长41.0%，业主端租金收入人民币105亿，同比增长52.1%，业主端经营利润率同比提升9.4个百分点至67.2%；写字楼业务继续深化「稳存量、拓增量」策略，出租率逆市上扬，较2022年底提升3.1个百分点至83.8%。
　　物业板块收入面积快速增长，增值服务结构优化。截至报告期末，公司来自物业管理服务的收入为34.50亿，较过往期间增长44.8%，占总收入50.8%，收入的增长主要得益于收并购公司及市场化外拓所带来的在管建筑面积增加。截至报告期末，公司在管住宅及其他非商业物业项目数1605个，在管总建筑面积为3.13亿方，同比增加0.69亿方。增值服务方面，针对开发商的增值服务期内实现收入4.07亿，同比-1.0%，主要因开发商整体开发及交付进度影响；社区增值服务期内实现收入6.27亿，同比+11.8%，主要因华润集团及华润置地优势产业资源，向物业住户提供的装修服务及「润物直选」业务快速增长。
　　投资建议：公司2023年上半年收入和实现业绩高速增长，拆分结构看，各项业务收入增速和利润率走势均保持平稳或有所增长。我们认为这是由公司强大的开发商背景底蕴、稀缺的高端商管业态、高品质住宅商写项目、充足在手现金及高效率及高性价比重磅并购落地共同带来。公司商管业态的优势有望长期保持，同时账面充沛的资金也为后续扩张留有充足余地。我们维持公司2023-2025年EPS1.28、1.67、2.16元/股的预测，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、零售业客流及消费恢复不及预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时。