业绩高速增长，派息丰厚：公司2022年营业收入120.2亿元，同比增长35.4%；核心净利润为22.3亿元，同比增长30.7%，全年业绩符合预期。公司末期每股派息0.357港元，加上中期派息，公司的派息率由37%提升至45%，另外加上特别股息，公司全年累计每股派息0.909港元，进一步提升股东回报。
　　保持较高盈利能力：公司2022年毛利率为30.1%，同比减少1个百分点。其中购物中心虽然受到疫情以及减租影响，继续保持了62.4%的毛利率，写字楼业务的毛利率提升6个百分点至34.1%。基础物管服务毛利率降低1个百分点至14%，未来仍有提升空间。公司的核心净利率为18.5%，同比减少0.7个百分点，仍然处于行业较高水平。
　　商业运营逆势扩张：虽然2022年受到疫情以及减租影响，公司的商业运营服务保持逆势扩张，新开了16座购物中心，总在营项目数量达到86座。全年零售额达到1264.4亿元，同比增长6.3%。公司继续走高端化路线，重奢商场数量达到11座。公司继续发力轻资产外拓，提升经营杠杆，全年获取13个项目。截止2022年底，公司签约合同项目数量达到142个，预计未来3-5年将实现开业。公司将保持内生+外拓的方式保持稳健扩张。
　　物业管理服务规模和营收高速增长：公司2022年物业管理服务收入为78.02亿元，同比增长46.9%，收入高速增长主要是因为收并购公司并表以及市场化外拓带来了更多的在管面积，其中物业管理服务、针对开发商的增值服务和社服增值服务的收入占比分别达到71.4%，12.5%和16.1%，增值服务的收入还有更大增长空间。截止2022年底，公司的在管面积达到2.8亿平米，合约面积达到3.35亿平米，规模扩张的方式包括收并购、市场化拓展以及合资合作等，规模增长的确定性强。公司将加速向城市空间运营业务转型。
　　“买入”评级，目标价55.00港元：公司将持续受益线下消费复苏以及购物中心高端化。我们预计公司2023/2024年的营业收入为167.1/205.5亿元，同比增长39.1%/22.9%；核心净利润28.6/36.4亿元，同比增长28.6%/27.3%，给予“买入”评级，目标价55.00港元，对应2023/2024年PE为39/30倍。
　　风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物业管理收缴率不及预期。