业绩稳健增长，持续回报股东。2022年，公司于上市两周年之际晋升恒生指数成份股，资本市场影响力与美誉度持续增强，全年实现综合收入人民币120.16亿元，同比增长35.4%。其中，住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务分别贡献收入78.02亿元和42.14亿元，同比分别增长46.9%和18.2%。截至2022年12月31日，公司毛利率为30.1%，同比下降1.03个百分点；归母净利率为18.4%，同比下降1.08个百分点。
　　根据公司2022年业绩公告，董事会决议宣派末期股息每股人民币0.312元及上市两周年特别股息每股人民币0.3643元，按年增长13.0%，加上2022年已派发的中期股息每股人民币0.127元，公司2022年全年派息率由2021年的37%提升至45%。
　　物管业务高质量增长，收并购投后业绩达成。截至2022年12月31日，公司住宅及其他物业管理业务覆盖全国153个城市，在管建筑面积2.80亿平方米，合约建筑面积3.36亿平方米；实现收入人民币78.02亿元，同比增长46.9%。其中，公司基础服务毛利率保持稳定，业主增值服务收入同比大幅增长73.3%，占物管业务收入比重提升至16.1%。
　　商管业务逆市增长，优势巩固。截至2022年年末，公司购物中心和写字楼运营及物业管理服务业务分别布局67个城市和47个城市，在营项目分别为86个和27个；其中，写字楼业务通过稳定存量租户、拓展增量租户，出租率稳定在80.7%水平；购物中心22年全年实现零售额人民币1264.4亿元，同比增长6.3%，业主端经营利润率达59.7%，拉动集团22年全年实现购物中心商业运营服务收入人民币24.8亿元，同比增长16.5%。与此同时，公司商业运营服务版图加速扩张，22年全年新开业购物中心16座，平均开业率（不含国际品牌）达90.9%，领跑行业水平；旗下在营重奢万象城增至11座，重奢购物中心的规模位列行业第一；新签约商业轻资产外拓项目13个，其中TOD项目11个、核心城市项目10个，通过创新模式获取深圳龙岗大运中心PPP项目以及西安机场航站楼项目，外拓规模及素质位列行业第一。
　　投资建议。考虑到公司独特的国际品牌资源优势，各项业务近年来稳健发展且长期践行有质量的规模增长，我们给予公司2023年EPS为人民币1.16元，35-40倍PE估值，对应市值区间为1057-1208亿港元，对应合理价值区间为每股46.3-52.9港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.8773元人民币）。风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。