核心观点
　　2022年公司营收与业绩保持高速增长，实现营收120.2亿元，同比增长35.4%；实现归母净利润22.1亿元，同比增长27.9%；实现核心净利润22.3亿元，同比增长30.7%。2022年公司完成物管行业内最大规模并购，截至年末在管面积达2.9亿方，跻身行业第一梯队。截至2022年年末公司在营购物中心数量达86个，其中11个为重奢商场；2022年购物中心零售额同比提升6.3%至1264亿元，出租率维持在96.1%的高位，合作国际奢侈品牌数量持续增加。我们看好公司物管与商管业务的持续稳健增长。
　　事件
　　2022年公司实现营收120.2亿元，同比增长35.4%；实现归母净利润22.1亿元，同比增长27.9%；实现核心净利润22.3亿元，同比增长30.7%。
　　简评
　　营收与业绩保持高速增长，商管毛利率逆势提升。2022年公司实现营收120.2亿元，同比增长35.4%，其中商管业务实现营收42.1亿元，同比增长18.2%，物管业务实现营收78.0亿元，同比增长46.9%。公司实现归母净利润22.1亿元，同比增长27.9%，业绩增速小于营收增速的原因主要在于毛利率的下降，2022年公司毛利率为30.1%，较2021年下降1.0个百分点，其中物管板块毛利率为18.9%，较2021年下降0.4个百分点，商管板块毛利率为50.7%，较2021年上升2.1个百分点。
　　完成行业最大规模并购，增值服务占比提升。2022年华润万象生活完成行业内的最大规模并购，以约36亿元并购中南服务、禹洲物业、九洲物业，增加在管面积约0.7亿方。2022年公司物管业务在管面积增加约1.4亿方至2.9亿方，合约面积增加约1.4亿方至3.5亿方，合管比为1.2，物管规模跻身行业第一梯队。公司持续深耕5大增值服务赛道，实现装修、空间运营、社区零售、管家服务、租售服务等业务的平台化运营，2022年社区增值服务总收入为12.6亿元，同比增长73.3%，占物管板块收入的比重较2021年提升2.5个百分点至16.1%。
　　商管龙头地位持续巩固，保持较高经营效率。截至2022年年末，公司商管业务的在营购物中心数量达86个，较2021年年底增加15个，其中重奢项目数量达11个，较2021年年底增加3个，零售额排名当地第一的项目达33个，占比为38%。在2022年市场环境承压的背景下，公司商管业务继续保持较高的经营效率，在营购物中心实现总零售额1264亿元，同比增长6.3%；业主端租金达158亿元，同比增长4.3%；在营购物中心出租率维持在96.1%的高位，公司合作的国际奢侈品牌数也从2021年的100余个增长至2022年的110余个。公司加强商管能力输出，2022年年内成功签约13个商管外拓项目，其中TOD项目的占比为85%。根据公司的十四五规划，2025年年底公司在营购物中心数量有望达到138个，商管业务规模将继续拥有较大增长空间。
　　目标价58.19港元，维持买入评级。我们预测公司2023-2025年归母净利润为28.7/36.3/44.4亿元，对应EPS为1.26/1.59/1.95元（原2023-2024年预测为1.28/1.63元）。公司通过收并购实现物管规模的快速扩张，已跻身行业第一梯队，未来有望凭借积极外拓与把握并购机会取得规模的进一步增长；公司维持商管龙头地位，重奢品牌资源与商管能力对外输出拓宽护城河，我们看好公司物管业务与商管业务的持续稳健发展。我们的FCFF模型显示公司目标价为58.19港元，维持买入评级。
　　风险提示：1）物管规模增长不及预期。物管业务方面，公司2022年的在管规模增长主要来源于收并购，而市场上可供选择的优质标的数量有限，公司未来可能在与其他意向收购方竞争的过程中不占据优势，从而导致物管规模可能无法持续快速增长。
　　2）并购整合效果不及预期。公司凭借收并购快速实现物管规模扩张，在收并购项目的投后整合过程中可能存在收缴率不及预期、原有团队融合不畅等问题，导致收并购项目未来的营收及利润贡献可能不及预期。
　　3）在营商场经营效率不及预期。受经济形势波动影响，居民的收入水平及收入预期可能有所波动，从而可能影响线下消费热情，继而导致公司的在营购物中心经营效率不及预期。