业绩简评
　　2023年3月28日，公司发布2022年业绩：2022年实现收入120.16亿元，同比+35.4%，归母净利润22.06亿元，同比+27.9%；核心净利润为22.25亿元，同比+30.7%。
　　经营分析
　　业绩符合预期。公司2022年收入120亿元，同比+35%，其中物业管理板块收入78亿元，同比+46.9%；商业写字楼运营板块收入42亿元，同比+18.2%，基本符合我们此前预期。
　　物业管理规模逆势大幅扩张，社区增值快速发展。①得益于并购和外拓的共同发力，公司管理规模大幅增长。截至2022年末，合约面积3.49亿方（第三方占比61.2%），同比+78%，当年新增合约面积1.43亿方，其中收并购、竞标外拓、合资合作的占比分别为75.9%、20.7%和3.4%；在管面积2.91亿方（第三方占比57.6%），同比+98%。②2022年社区增值服务收入12.56亿元，同比+73%，其中“懒人装修”和“一呼管家”收入同比超100%。
　　商管领导者地位稳固，在营规模稳健增长。截至2022年，公司在营购物中心86个（其中69个项目零售额位列所在市场前三），面积920万方，全年平均出租率96.1%。2022年在减免租金23亿的情况下，通过降本增效依然实现了租金收入4.3%的增长，NOI margin约59.7%，相较2021仅下降1.2个百分点。得益于经济的恢复，2023年1-2月购物中心零售额快速反弹，同比增速已超过20%，我们预计今年商管业务有望取得比去年更好的表现。
　　现金充裕，派息比例超预期。①截至2022年底，公司现金及等价高达152.8亿元，处于上市公司头部水平，足以支撑公司未来业务发展的需要。②公司宣布年末每股派息0.439元人民币，叠加2022中期派息（每股0.127元）和12月的特别派息（每股0.369元，全年合计每股派息0.803元，全年派息率由此前的37%提升至45%（派息比例在国企物管公司中处于前列），积极提升股东回报。
　　盈利预测、估值与评级
　　基于公司最新的业绩表现，我们小幅调整了2023年和2024年预测至28.0亿元和33.6亿元，同比增速为26.7%和20.1%；同时引入2025年预测，预计2025年归母净利润为40.5亿元，同比+20.7%。考虑到公司在商管领域的强大竞争力，和物管板块的快速发展，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE估值为28.0x、23.3x和19.3x。
　　风险提示
　　华润置地销售表现不及预期；并购整合不顺；经济复苏不及预期