22年归母净利润同比+28%、核心同比+31%，符合预期，疫情减租影响下业绩持续快增。22年公司实现营业收入120.2亿元，同比+35.4%；其中，住宅物管收入占比65%，同比+46.9%，商业运营及物管收入占比35%，同比+18.2%。毛利润36.1亿元，同比+30.9%，其中商管占比59%、较21年-4pct；归母净利润22.1亿元，同比+27.9%；核心净利润22.25亿元，同比+30.7%；基本每股收益0.97元，同比+27.9%。报告期内，毛利率和归母净利率为30.1%和18.4%，分别同比-1.0pct和-1.1pct；三费费率10.7%，同比-0.0pct，其中销售、管理和财务费率分别为1.3%、8.8%和0.7%，同比分别+0.6pct、-0.5pct和-0.1pct。22年末总应收账款（应收关联方+贸易应收款+其他应收款）27.2亿元，同比+53%。此外，全年公司拟派发每股股息0.44元，对应分红比例45%。
　　商管：22年商管毛利同比+23%，疫情下商场销售额同比+6%。至22H1末，公司累计在管商场86个，其中来自置地67个；其中69个项目零售额排名当地市场前三、较21年+15个；其中重奢11个。22年新开业商场16个，其中重奢3个、位于海口、福州和武汉；重奢和非重奢开业率分别为95%和99%。22年新签约第三方项目13个、GRA115万平，其中TOD占比85%。22年末会员数量3,400万人，同比+33.1%；出租率96.1%。22年末在管面积920万平、同比+20.9%；合约商场142个，面积1,515万平、同比+16.4%；合约/在管比1.65倍。预计23年末累计开业97个商场，其中置地77个；累计开业1,060万平，同比+15%。22年商场零售额1,264亿元，同比+6.3%，2023年1-2月零售额同比恢复至20%以上。22年商场租金收入158亿元，同比+4.3%，另外减租23亿元；NOI利润率59.7%、同比-1.2pct。22年公司商业运营收入42.1亿元，同比+18.2%；商场和写字楼分别占比总营收的21%和14%，收入分别同比+17%和+21%。商业运营毛利21.4亿元，同比+23.4%；毛利率50.7%，同比+2.1pct；其中商场和写字楼毛利率分别为62.4%和34.1%，同比分别-0.0pct和+5.9pct。
　　物管：22年物管毛利同比+44%，在管面积中第三方占比58%。22年末公司住宅合约面积3.35亿平，同比+81%；在管面积2.80亿平，同比+91%；合约/在管比1.20倍。22年住宅新增合约面积1.43亿平，其中外拓占比21%，并购占比76%、主要由于22年1月收购中南服务和禹洲物业。22年末在管面积中第三方占比提升至58%；住宅、城市服务和办公分别占比77%、22%和1%。22年公司获取城市空间项目年化合同金额达8.85亿元。22年公司住宅物管收入78.0亿元，同比+46.9%，占比总营收的65%；其中物业管理、开发商增值和社区增值服务别占比71%、12%和16%，其中社区增值服务占比较21年+2pct；同比分别+48%、+20%和+73%；毛利率分别为14.0%、36.5%和26.6%，同比分别-1.0pct、+4.7pct和-0.8pct。22年住宅物管毛利14.7亿元，同比+44%；毛利率18.9%，同比-0.4pct。
　　投资分析意见：疫情下业绩快增，商场零售持续恢复，维持“买入”评级。华润万象生活背靠央企华润置地，深耕于购物中心行业20年，实现全国化高品质扩张，打造了购物中心的商管龙头、重奢标杆。在购物中心快速发展的大背景下，考虑到华润置地赋予的内生成长、以及强商管品牌支撑的外拓发展，预计公司购物中心商管规模将加速扩张，再凭借优秀商管能力推动长期同店增长、以及具有强议价权的商管模式推动毛利率提升，预计公司业绩将进入加速成长期。我们维持公司2023-24年盈利预测分别为28.1/36.0亿元，并引入2025年为46.0亿元，现价对应23年PE28X，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期，消费修复不及预期。