事件描述
　　2022年公司营收120.2亿（+35%），归母净利22.1亿（+28%），核心归母净利22.3亿（+31%），综合毛利率30.1%（-1.0pct），核心归母净利率18.5%（-0.7pct），派息率45%（+8.0pct）。
　　事件评论
　　业绩高增如期兑现，大手笔分红彰显资金实力。2022年营收120.2亿（+35%），住宅/购物中心/写字楼业务占比65%、21%、14%，分别同比增长47%、17%、21%，期内租金减免导致商管收入增速放缓，并表禹洲与中南项目使得物管收入高增。归母净利增速（+28%）低于营收增速（+35%），主因综合毛利率同比下降1.0pct至30.1%，其中收并购带来的无形资产摊销导致住宅物管毛利率下降0.4pct至18.9%（剔除摊销为19.8%），购物中心毛利率稳定为62.4%，写字楼毛利率34.1%(+6.0pct)。2022年公司合计每股分红0.439元，派息率45%(+8.0pct)，考虑去年底庆祝上市2周年而派发特别股息0.364元，每股分红达0.803元（+190.9%），派息率高达83%，大手笔分红彰显资金实力。
　　购物中心：零售额逆势正增长，累计开业11个重奢商场，进一步巩固行业领导地位。受经济承压及疫情反复影响，公司通过“抢市场、抢资源、抢政策”多措并举，2022年零售额同比增长6.3%至1264亿（同店增速-4.3%），租费收入同比增长4.3%至158亿（同店增速-7.6%），若还原23亿的免租影响，推测租金同比增速高达19%；NOI同比增长2.2%至95亿，NOI率达59.7%，零售额与租费逆势增长，运营业绩彰显强劲韧性。2022年购物中心基础物管/商业运营业务营收分别同比增长56%、13%至4.6/16.6亿，毛利率为50.4%（+2.9pct）、64.4%（+1.5pct），盈利能力稳定在高位。2022年新开业16个购物中心，其中3个万象城（海口、福州、武汉）定位重奢，截至2022年底累计开业11个重奢商场，进一步巩固高端市场的领导者地位。2022年外拓13个项目，在管84个购物中心（约897万方），合约项目142个（约1515万方），储备充裕保障未来开业量。
　　住宅及其他非商业物业：收并购助力规模跻身行业第一梯队，社增业务高速成长。2022年末公司在管面积2.8亿方（+91%），中南、禹洲项目并表、直拓量增长助推第三方在管面积占比高达59%（+24pct），合约/在管=1.2X，后期规模增长仍有保障，实现2025年在管面积超4亿方的指引大概率无忧。2022年物管业务毛利率18.9%(-0.4pct，剔除摊销影响后为19.8%)，其中基础物管/社增业务分别同比下降1.0pct、0.9pct至14.0%（剔除收并购项目及摊销为15.5%）、26.6%，非业主业务毛利率36.5%(+4.6pct)。2022年住宅物管营收同比增长47%至78亿，其中基础物管/非业主/社增业务分别同比增长48%、20%、73%，社增业务高速发展，公司持续发力构筑“一米租售、懒人装修、一呼管家、芝麻空间、润物直选”五大业务模块，2022年社增服务营收占比增长2.4pct至16.1%。
　　投资建议：兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的长期投资标的。公司为稀缺的全业态物管龙头，过往疫情反复影响业绩，但优异的商业运营能力、高品质快成长的住宅物管业务将在利润表中逐步兑现，看好“商管贵族”长期前景。预计2023-2025年归母净利28.3/36.4/44.7亿，增速28%/28%/23%，对应P/E为28/21/17X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、消费复苏低于预期，境外购物影响国内奢侈品消费。
　　
　　

研究报告全文：