事件：公司年报点评
　　业绩高速增长，归母净利润与我们预期基本一致：2022年公司营收120.16亿元，同比+35.4%，其中住宅物管收入占比为64.9%，达78.02亿元，同比+46.9%，购物中心、写字楼商业运营及物业管理收入占比分别为20.7%、14.4%，达24.82、17.32亿元，同比+16.5%、+20.7%。2022年全年实现归母净利润22.06亿元，同比+27.9%，与我们的预期（22.01亿元）基本一致，同期EPS为0.967元。报告期内公司毛利率和净利率分别为30.1%、18.4%，期间费用中管理费用率同比-0.5%至8.8%，派息率同比+8%至45%。作为目前市场上第一梯队的物管公司，商管业务护城河较宽，住宅业务内生外拓加力提速，业绩表现亮眼。
　　投资摘要：
　　并购外拓联合发力，住宅物管成绩优异：截至22年公司住宅在管面积达2.8亿方，同比+90.7%，其中第三方面积占比达59%，同比+222.1%，合约面积达3.35亿方，合约在管比为1.2。主要受益于收并购公司中南服务及禹洲生活平稳交割，为公司带来14.4亿元并表收入及1.04亿元并表净利润。同时，公司住宅业主增值服务收入达12.56亿元，同比+73.3%，业主增值服务收入占比由21年8.1%提升至10.4%，公司收入结构持续优化。受收并购公司无形资产摊销影响，住宅板块毛利率由21年19.3%下降至18.9%。我们认为，随着公司业主增值服务业务的逐渐成熟，此项收入占比有望于23年进一步提升。
　　商管业务逆势提升，多元布局实现盈利：截至22年公司公司购物中心在管面积达897万方，同比+21.55%，合约面积达1515万方，合约在管比为1.7。公司全年新开业购物中心16座，平均开业率达90.9%，通过外拓获取购物中心13座，均在一二线城市。写字楼物管在管面积达1052.6万方，同比+28.16%，合约面积达1319.5万方，合约在管比为1.3。受益于经营效率的提升，公司购物中心及写字楼商业运营及物业管理板块毛利率于22年商业地产下行时期仍逆势提升2.1pct至50.7%。目前公司购物中心合约项目为142个，预计能够实现十四五目标（150个）。此外，随着23年消费及经济的复苏以及REITs新政出台，出租率、零售额的提升及政策利好更有望支持此业务板块的持续发展。
　　投资建议：公司作为物管+商管并行的稀缺标的物企，母公司为央企，近年呈稳定扩张态势，关联方风险较小，公司各板块面积合约在管比均超1.2，内生+外拓能力均好，未来业务发展确定性较高。预计2023-2025年归母净利润28.6、35.93、42.94亿元，对应EPS分别为1.25、1.57、1.88元，维持“买入”评级。
　　风险提示：华润置地新开工及交付不达预期；商业开业、出租率不达预期；市场外拓不达预期，收并购整合不达预期。