核心观点
　　事件：公司近期发布2022年度业绩公告，实现营收120.2亿元，同比增长35.4%，实现归母净利润22.1亿元，同比增长27.9%，实现核心净利润22.3亿元，同比增长30.7%。
　　业绩稳健增长符合预期，高派息提升股东回报。分业务看，公司物管营收同比增长46.9%至78.0亿元，租金减免后的商管营收仍同比增长18.2%至42.1亿元。毛利率方面，受收并购无形资产摊销及减租影响，公司整体毛利率下滑1.0pct至30.1%，其中物管毛利率同比下降0.4pct至18.9%，商管毛利率逆势提升2.1pct至50.7%。公司年内宣派中期/末期/特别股息合计每股0.803元，同比大幅增长190.9%。
　　商管：购物中心业绩彰显高韧性，外拓量质兼优，看好2023年线下消费持续复苏带动商管成长性加速释放。公司年内新开业16座购物中心，其中3座重奢场；截至2022年底公司在营购物中心86座，总GFA达920万平米，在营重奢场数量达到11座，持续拓宽重奢护城河。2022年购物中心零售额/租金收入/NOI分别同比增长6.3%/4.3%/2.2%，NOIMargin降低1.2pct至59.7%。若还原减租影响，预计租金收入/NOI分别同比增长19.4%/27.0%，NOIMargin同比提高3.9pct至64.8%。外拓方面，公司年内新签约13个第三方项目，其中珠海、中山等存量接管/改造项目的成功有望助力公司进一步获取优质存量项目。2023年以来购物中心疫后复苏趋势向好，1-2月公司累计零售额同比/同店增长23%/11%，看好商管高成长性兑现。
　　物管：规模跻身第一梯队，收并购整合顺利，基础服务和社区增值服务高质量发展。公司年内落地行业最大规模并购，亦在竞标直拓、合资合作等方面发力规模增长，期末公司物管总合约/在管面积分别同比增长78.0%/87.3%达到3.5/2.9亿平米，管理规模跻身行业第一梯队，其中年初并购禹州、中南项目投后融合平稳有序，剔除无形资产摊销影响后，公司基础服务毛利率同比提升0.3pct至15.3%；社区增值服务营收同比大幅增长73.3%至12.6亿元，占物管总收入的比重有望进一步提升。
　　盈利预测与投资建议
　　维持“买入”评级，目标价57.66港元。基于公司披露的商场开业计划及终止收购祥生活项目公告，我们小幅下调了基础物管及购物中心营收增速，并根据业绩公告上调商管毛利率等，预测公司23-24年每股收益分别为1.26/1.62元（原预测值为1.20/1.55元），采取DCF估值法，目标价57.66港元（1港元=0.876人民币）。
　　风险提示：母公司交付不及预期。外拓低于预期。收并购整合风险。

研究报告全文：公司研究动态跟踪华润万象生活01209HK买入维持商管逆势彰显强劲实力物管发力高质量股价2023年04月11日43港元规模增长目标价格5766港元52周最高价最低价4712205港元2022年度业绩公告点评总股本流通H股万股228250228250H股市值百万港币98148核心观点国家地区中国行业房地产事件公司近期发布2022年度业绩公告实现营收1202亿元同比增长354实现报告发布日期2023年04月12日归母净利润221亿元同比增长279实现核心净利润223亿元同比增长307业绩稳健增长符合预期高派息提升股东回报分业务看公司物管营收同比增长1周1月3月12月469780182421至亿元租金减免后的商管营收仍同比增长至亿元毛利率绝对表现287578-0811235方面受收并购无形资产摊销及减租影响公司整体毛利率下滑10pct至301相对表现183-0253631576其中物管毛利率同比下降04pct至189商管毛利率逆势提升21pct至507恒生指数104603-444-341公司年内宣派中期末期特别股息合计每股0803元同比大幅增长1909商管购物中心业绩彰显高韧性外拓量质兼优看好2023年线下消费持续复苏带动商管成长性加速释放公司年内新开业16座购物中心其中3座重奢场截至2022年底公司在营购物中心86座总GFA达920万平米在营重奢场数量达到11座持续拓宽重奢护城河2022年购物中心零售额租金收入NOI分别同比增长634322NOIMargin降低12pct至597若还原减租影响预计租金收入NOI分别同比增长194270NOIMargin同比提高39pct至648外拓方面公司年内新签约13个第三方项目其中珠海中山等存量接管改造项目的成功有望助力公司进一步获取优质存量项目2023年以来购物中心疫后复苏趋势向好1-2月公司累计零售额同比同店增长2311看好商管高成长性兑现赵旭翔zhaoxuxiangorientseccomcn物管规模跻身第一梯队收并购整合顺利基础服务和社区增值服务高质量发执业证书编号S0860521070001展公司年内落地行业最大规模并购亦在竞标直拓合资合作等方面发力规模增吴丛露wucongluorientseccomcn长期末公司物管总合约在管面积分别同比增长780873达到3529亿平米执业证书编号S0860520020003管理规模跻身行业第一梯队其中年初并购禹州中南项目投后融合平稳有序剔香港证监会牌照BQJ931除无形资产摊销影响后公司基础服务毛利率同比提升03pct至153社区增值服务营收同比大幅增长733至126亿元占物管总收入的比重有望进一步提升李睿lirui1orientseccomcn盈利预测与投资建议张续远zhangxuyuanorientseccomcn维持买入评级目标价5766港元基于公司披露的商场开业计划及终止收购祥生活项目公告我们小幅下调了基础物管及购物中心营收增速并根据业绩公告上调商管毛利率等预测公司23-24年每股收益分别为126162元原预测值为120155元采取DCF估值法目标价5766港元1港元0876人民币高筑资源与能力壁垒持续巩固生态优2023-02-28势华润万象生活首次覆盖报告风险提示母公司交付不及预期外拓低于预期收并购整合风险公司主要财务信息2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元67798875120161661620909同比增长155309354383258营业利润百万元11352337290638394937同比增长12861059244321286归属母公司净利润百万元8181725220628693688同比增长12411109279301286036076097126162每股收益元毛利率270311301296304净利率121194184173176净资产收益率121131157192219市盈率倍998473370284221市净率倍6559575245资料来源公司数据东方证券研究所预测每股收益使用最新股本全面摊薄计算有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明华润万象生活动态跟踪商管逆势彰显强劲实力物管发力高质量规模增长表1DCF估值假设参数假设科目结果假设科目结果所得税税率2500债务比率DDE50永续增长率Gn300权益比率EDE950无风险利率Rf284债务成本430Beta12107WACC1116市场收益率Rm1006权益资本成本Ke1158数据来源Wind东方证券研究所表2FCFF目标价敏感性分析单位港元FCFF目标价敏感性分析永续增长率Gn每股价值576610020030040050091664887005769086401004796660916528709778678968101657396112659072228100106654255746615066767388WACC111651445421576662086792116648915132542958026288121646624873512954485856126644544639486251365482131642654427462248595154数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明2华润万象生活动态跟踪商管逆势彰显强劲实力物管发力高质量规模增长附表财务报表预测与比率分析资产负债表利润表单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E货币资金1031213698125931315818039营业收入67798875120161661620909应收账款16081965296838814983营业成本4952611784051169314561预付账款00000营业税金及附加00000存货196138148148148营业费用5058151233272其他4215229130130130管理费用747819105313291631流动资产合计1633216030158391731723300财务费用727687113113长期股权投资20249资产减值损失20498固定资产260527569615654公允价值变动收益358435063在建工程00000投资净收益02123无形资产2116327532263146其他177475546548546其他24804918615363853879营业利润11352337290638394937非流动资产合计274455629999102307689营业外收入00000资产总计1907621592258382754730989营业外支出00000短期借款522801000利润总额11352337290638394937应付账款700839133914802041所得税3176106939601234其他38334439670073787711净利润8181726221328793703流动负债合计50556079804088579752少数股东损益0171014长期借款00000归属于母公司净利润8181725220628693688应付债券00000每股收益元036076097126162其他15581624347330493053非流动负债合计15581624347330493053主要财务比率负债合计661377031151211906128062020A2021A2022E2023E2024E少数股东权益01465670成长能力股本00000营业收入155309354383258资本公积1100211002110021100211002营业利润12861059244321286留存收益14612886327745827110归属于母公司净利润12411109279301286其他00000获利能力股东权益合计1246313889143261564118183毛利率270311301296304负债和股东权益1907621592258382754730989净利率121194184173176ROE121131157192219现金流量表单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E偿债能力净利润8181725220628693688资产负债率347357446432413折旧摊销83122215226271净负债率153155168154133财务费用727687113113流动比率3226202024投资损失02123速动比率3226201924营运资金变动170706964567135营运能力其它4034181401399应收账款周转率1915141414经营活动现金流11032290338922373806存货周转率NANANANANA资本支出209371121147159总资产周转率0504050607长期投资3849147610112650每股指标元其他2125314253326927每股收益036076097126162投资活动现金流1933141925531212464每股经营现金流048100148098167债权融资447196931228229每股净资产546608626683794股权融资118570000估值比率其他1760518101115641160市盈率998473370284221筹资活动现金流10544322194217921389市净率6559575245汇率变动影响72000现金净增加额9707338611055664881资料来源东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明依据3发布华润万象生活动态跟踪商管逆势彰显强劲实力物管发力高质量规模增长分析师TableDisclaimer申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数深证成指的涨跌幅为基准公司投资评级的量化标准买入相对强于市场基准指数收益率15以上增持相对强于市场基准指数收益率515中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动减持相对弱于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该股票的研究状况未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动看淡相对于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该行业的研究状况未给予投资评级等相关信息暂停评级由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明4免责声明HeadertTableDisclaimerTableDisclaimer本证券研究报告以下简称本报告由东方证券股份有限公司以下简称本公司制作及发布本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的证券研究报告之外绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现未来的回报也无法保证投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易因其包括重大的市场风险因此并不适合所有投资者在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告主要以电子版形式分发间或也会辅以印刷品形式分发所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面协议授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途经本公司事先书面协议授权刊载或转发的被授权机构承担相关刊载或者转发责任不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告HeadertTableAddress东方证券研究所地址上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话021-63325888传真021-63326786网址wwwdfzqcomcn东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格据此开展发布证券研究报告业务东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素