摘要：考虑到（1）重奢赋能打造高壁垒及差异化优势;（2）央企及内资背景优势助力轻资产外拓；（3）行业潜在资管转型对强运营能力企业的价值发现。我们认为公司作为品质生活“做市商”及资产价值“塑造者”，相较一般轻资产管理类企业，估值上理应具备相对明显溢价，给予“强烈推荐”评级。
　　概述：公司较早完成多业态布局，综合商业运营能力处于行业头部领先水平；管理层高管商业项目经验丰富，上市时设立“员工优先发售计划”，使员工共享公司成长收益；股权架构上，央企背景，股权集中，架构清晰；
　　购物中心：（1）市场方面，在市场总量相对饱和但并未过剩的背景下公司仍具备发展空间；重奢细分市场方面，主要行业玩家重奢购物中心品牌的布局时间普遍偏早，“先发优势”下提前占据“重奢品牌资源”及“优质区位资源”，而公司作为内资企业，相比于港资或更适应市场，更有助于把握外拓机会；（2）具体到公司方面，重奢赋能打造高壁垒及差异化优势，a.重奢优势下公司拥有更强的品牌效应及定价话语权、更高的运营坪效及板块毛利率；b.同时还有助于适应市场变化，及时调整产品定位，以及扩大轻资产管理输出类型；c.此外，公司会员数量持续增长，购物中心会员消费占比接近六成，往后看，大会员体系将打通华润置地及华润集团旗下各类消费场景，多维度共享流量池，存量高净值会员优势或逐步突显；
　　社区及城市：上市以来共完成两单较大规模物业标的收并购，管理规模加速扩张，潜在收并购资金充足，伴随收并购项目整合融入及增值服务着重发力，有望进一步释放利润；更重要的是，凭借多业态联动优势，积极拓展社区及城市服务领域，更易提高单客户价值贡献；
　　给予“强烈推荐”投资评级。预计公司23E/24E/25E归母净利润分别为28.7亿元/36.3亿元/45.3亿元，对应增速分别为+30%/+26%/+25%，当前市值对应PE分别为28.2x/22.3x/17.9x，考虑到（1）重奢赋能打造高壁垒及差异化优势；（2）央企及内资背景优势助力轻资产外拓；（3）行业潜在资管转型对强运营能力企业的价值发现。我们认为公司作为品质生活“做市商”及资产价值“塑造者”，相较一般轻资产管理类企业，估值上理应具备相对明显溢价，给予“强烈推荐”评级。
　　风险提示：消费恢复不及预期、收并购进度不及预期、收并购项目整合进度不及预期、中长期业绩增速不及预期、利息收入不及预期。