业绩强势增长，商管业务经营效率逆市提升：公司2022收入录得120.2亿元（人民币，下同），同比增长35.4%，其中住宅物业管理服务收入增长46.9%至78亿元，受益于收并购公司并表及市场外拓带来在管面积的增加以及社区增值服务收入大幅增长（同比增长73.3%）。商业运营管理及物业管理收入为42.1亿元，同比增长18.2%，主要由于在管商场个数增加以及写字楼在管面积增加。公司整体毛利率为30.1%，同比下降1个ppt，其中物业管理板块毛利率降低0.4个ppt至18.9%，剔除收并购的无形资产摊销后毛利率为19.8%，同比增长0.5个ppt；虽然有租金减免的负面影响，但是商业写字楼运营板块毛利率仍上升2.1个ppt至50.7%。公司核心净利润增长30.7%至22.2亿元，核心净利润率下降0.7个ppt至18.5%。全年派息每股0.803元（含特别股息每股0.364元），全年派息率81%。
　　艰难市场环境下，物管、商管规模双双增长：截止2022年底，公司总合约面积约3.61亿方，总在管面积约2.99亿方，覆盖住宅、商写、产业园、城市公共空间等业态，在管面积中第三方占比由2021年底的33.1%提升至56.3%。物管方面，合约面积约3.35亿方，在管面积约2.80亿方。期内新增第三方合约面积1.43亿方，其中收并购1.1亿方，直拓2960万方。城市空间服务在管面积同比大幅增长121%至6477万方。商管板块方面，期内通过多种创新模式外拓13个优质第三方购物中心，平均建面8.8万方，一二线城市占比100%。在营购物中心为86个（期内新开16个），建面约920万方，平均出租率同比微降至96.1%，有69个项目零售额在当地市场排名前三。重奢项目增至11个，进一步扩大高端市场护城河。在管写字楼项目增至145个，并为27个项目提供运营管理服务，整体出租率降低2个ppt至80.7%。
　　投后整合有序展开，大会员体系初见成效：期内公司实现禹州和中南项目的交割，并通过有效融合，两个公司分别实现了并表收入4.69亿及9.71亿，综合毛利率分别达到19.2%及22.8%，整体实现净利润1.04亿元，实现年度投后业绩目标。公司期内发布大会员积分品牌“万象星”，实现华润置地全业态以及集团主要业务单位和外部合作伙伴间的积分通，截止2022年底，公司会员总量按年提升33.1%达到3400万人。
　　目标价54.5港元，买入评级：2022年，在行业艰难的背景下，公司仍凭借强大的业绩韧性和经营能力成功提前跻身物管行业第一梯队。公司背靠华润集团及华润置地、物管和商管的全业态覆盖和业态间协同的三大优势将不断巩固其龙头地位，并得到长期稳步发展。我们预计公司2022年-2024年的归母净利润分别为28.7亿、35.7亿及44.5亿元，分别给予公司物管业务及商管业务2023年25倍及45倍市盈率，得出目标价为54.5港元，较现价有26.3%的上涨空间，维持评级买入。