事件：公司发布2023年中报，2023H1实现收入71.4亿元，同比增长10.7%；归母净利润7.6亿元，同比增长21.5%。毛利率约21.2%，同比增加0.9pp，净利率约10.9%，同比增加1.0pp。
　　内生外拓双轮驱动，物管规模持续扩张。2023H1公司物业管理服务板块实现收入48.2亿元，同比增长21.8%；其中来自第三方收入约19.7亿元，同比大幅增长32.4%。期末公司合同管理面积与在管面积分别为8.4亿平与6.5亿平，遍布全国28个省、直辖市及自治区的209个城市。来自第三方项目的合同管理面积和在管面积分别为5.2亿平与4.1亿平，均较去年底增长0.6亿平，目前占总合同管理面积与总在管面积的61.7%和63.3%。报告期内股东保利发展实现签约金额2.4千亿元，排名行业第一，目前来自保利发展合同管理面积约3.2亿平。期内新拓展第三方项目的单年合同金额13.9亿元，新签约第三方项目的单年合同金额12.9亿元。聚焦重点48城，期内新签约单年合同金额占比80.8%，核心区域项目密度进一步提升。
　　布局大物业体系，非居业态加速拓展。同时在大物业战略引领下，公司大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓，期内新签约第三方非居业态项目的单年合同金额占比83.8%。期末住宅在管面积2.7亿平，商业及写字楼0.2亿平，公共及其他物业3.6亿平，非居业态占比58.5%，收入分别增长17.4%、25.4%、30.9%。
　　增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定。2023H1公司非业主增值服务板块收入10.5亿元，同比降低3.8%，占总收入14.7%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入及其他收入相对平稳，三者分别占比55.1%、18.9%与26.0%。社区增值服务板块收入12.7亿元，同比减少9.3%；其中社区资产经营服务收入4.0亿元，同比增长4.5%，主要由于集团服务资产规模增长及房屋租售经纪服务等业务内容拓宽；社区生活服务收入8.8亿元，同比下降14.4%，主要由于社区零售、家政服务等到家业务的部分消费需求及产品服务变化。
　　盈利预测与评级：预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为23%，考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，给予公司2023年18倍PE，对应目标价48.60港元，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：增值服务不及预期、管理规模拓展不及预期等风险。
　　

研究报告全文：TableStockInfo2023年08月28日买入首次证券研究报告2023年中报点评当前价3925港元保利物业6049HK房地产目标价4860港元管理规模持续提升业绩稳健增长投资要点西南证券研究发展中心TableSummary事件公司发布2023年中报2023H1实现收入714亿元同比增长107TableAuthor分析师池天惠归母净利润76亿元同比增长215毛利率约212同比增加09pp净执业证号S1250522100001利率约109同比增加10pp电话13003109597邮箱cthswsccomcn内生外拓双轮驱动物管规模持续扩张2023H1公司物业管理服务板块实现收入482亿元同比增长218其中来自第三方收入约197亿元同比大幅分析师刘洋增长324期末公司合同管理面积与在管面积分别为84亿平与65亿平遍执业证号S1250523070005电话布全国28个省直辖市及自治区的209个城市来自第三方项目的合同管理面18019200867邮箱ly21swsccomcn积和在管面积分别为52亿平与41亿平均较去年底增长06亿平目前占总合同管理面积与总在管面积的617和633报告期内股东保利发展实现签TableQuotePic相对指数表现约金额24千亿元排名行业第一目前来自保利发展合同管理面积约32亿平保利物业恒生指数期内新拓展第三方项目的单年合同金额139亿元新签约第三方项目的单年合42同金额129亿元聚焦重点48城期内新签约单年合同金额占比808核27心区域项目密度进一步提升13-1布局大物业体系非居业态加速拓展同时在大物业战略引领下公司大力发力非居业态在商写公共及其他非居物业领域加速市场开拓期内新签约第-15-29三方非居业态项目的单年合同金额占比838期末住宅在管面积27亿平22822102212232234236238商业及写字楼02亿平公共及其他物业36亿平非居业态占比585收入数据来源聚源数据分别增长174254309增值服务业绩小幅下降整体运营情况稳定2023H1公司非业主增值服务板块基础数据TableBaseData收入105亿元同比降低38占总收入147主要由于案场协销项目数52周区间港元2905-6005个月平均成交量百万量下降而写字楼租赁收入及其他收入相对平稳三者分别占比551189312流通股数亿553与260社区增值服务板块收入127亿元同比减少93其中社区资产市值亿21718经营服务收入40亿元同比增长45主要由于集团服务资产规模增长及房屋租售经纪服务等业务内容拓宽社区生活服务收入88亿元同比下降144相关研究主要由于社区零售家政服务等到家业务的部分消费需求及产品服务变化TableReport盈利预测与评级预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为23考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长背靠央企优势突出给予公司2023年18倍PE对应目标价4860港元首次覆盖给予买入评级风险提示增值服务不及预期管理规模拓展不及预期等风险指标年度2022A2023E2024E2025E营业收入百万元13687171522100725218增长率27252220归属母公司净利润百万元955141113138717092067增长率32252321每股收益EPS201251309374净资产收益率1447158416941766PE212914561182977数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分保利物业6049HK2023年中报点评目录1领先的物业管理服务综合运营商三大业务协同发展12物管业务基本盘稳固非居业态加速拓展23增值业务转型升级盈利能力提升44盈利预测与估值541盈利预测542相对估值65风险提示6请务必阅读正文后的重要声明部分保利物业6049HK2023年中报点评图目录图1公司发展历程1图2公司股权结构稳定1图32023H1公司实现营收714亿元同比1072图42023H1公司实现归母净利润71亿元同比2152图5公司分业务毛利率2图6公司净利率2图72023H1物业管理业务收入482亿元同比2183图82023H1物管第三方收入197亿元同比3243图9公司合同管理面积亿平3图10公司在管面积亿平3图112023H1非业主增值服务收入105亿元同比-384图122023H1社区增值服务收入127亿元同比-934图13构建全品质服务解决方案5表目录表1物业管理各业态情况4表2分业务收入及毛利率5表3可比公司估值6附财务报表7请务必阅读正文后的重要声明部分保利物业6049HK2023年中报点评1领先的物业管理服务综合运营商三大业务协同发展布局多元业态行业领先优势地位稳固公司是国内规模领先具有央企背景的物业管理服务综合运营商有物业管理服务非业主增值服务及社区增值服务三条主要业务线目前已进入全国28个省直辖市与自治区的209个城市公司管理业态覆盖住宅社区商业及写字楼以及公共及其他物业服务内容包括物业前期咨询交付后评估分析会所经营资产管理专业设备设施维护保养家政社区健康管理社区教育社区智慧平台建设与运维等凭借持续提升的品牌实力据中指数院2023年公司在中国物业服务百强企业中排名第三在具有央企背景的物业服务企业中服务规模排名第一图1公司发展历程提出3C服务模式并成改制为股份有限公为业内首批获得物业管理司启动24全国发布镇兴中国品牌一级资质企业市场化战略布局召开第一届镇长论坛2005年2016年2018年1996年2017年2019年2010年保利物业成立提出亲情和院品牌于新三板发布大物业战略并挂牌终止新三板挂牌于港股上市股票代码06049HK数据来源公司官网西南证券整理股权结构稳定董事会和监事会换届迎新公司股权结构稳定国有成分明显为国务院国有资产监督管理局实控保利发展控股集团有限公司为第一大股东持股比例6867上半年公司原总经理吴兰玉升任董事长并选举刘平胡在新先生等人为第三届董事会董事廖模琼杨海波等人为第三届监事会监事图2公司股权结构稳定数据来源公司公告西南证券整理请务必阅读正文后的重要声明部分1保利物业6049HK2023年中报点评整体业绩稳中有增增值服务小幅下降2023年上半年公司营业收入714亿元同比增长107实现归母净利润76亿元同比增长215其中物业管理服务收入同比增加218至482亿元非业主增值服务和社区增值服务收入分别同比减少38和93至105亿元和127亿元此外报告期内公司毛利率约212同比增加09pp净利率约109同比增加10pp图32023H1公司实现营收714亿元同比107图42023H1公司实现归母净利润71亿元同比215160501211160411136949749314034710501078342408512030537376269867401008043031680714256597649215306020423107433204010202100000201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1营业收入亿元同比归母净利润亿元同比数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理图5公司分业务毛利率图6公司净利率6012109501084877981834083021262012031871871882041020201820192020202120222023H10201820192020202120222023H1毛利率物业管理服务净利率非业主增值服务社区增值服务数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理2物管业务基本盘稳固非居业态加速拓展物管业务持续增长管理规模不断扩张2023H1公司物业管理服务板块实现收入482亿元同比增长218占总收入的675其中来自第三方收入约197亿元同比增长324截至2023年6月底公司合同管理面积与在管面积分别为84亿平与65亿平遍布全国28个省直辖市及自治区的209个城市其中来自第三方项目的合同管理面积和在管面积分别为52亿平与41亿平均较去年底增长06亿平目前占总合同管理面积与总在管面积的617和633请务必阅读正文后的重要声明部分2保利物业6049HK2023年中报点评图72023H1物业管理业务收入482亿元同比218图82023H1物管第三方收入197亿元同比32410034840351093327120321843353080287878758100667264302522921880602519749548220384206015130424402911532440101069203355200000201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1物管营收亿元同比第三方收入亿元同比数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理图9公司合同管理面积亿平图10公司在管面积亿平107685416524463528383433292316182082242831321192218212411131500201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1保利发展第三方保利发展第三方数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理内生外拓双轮驱动深耕策略助力高质量发展期内新拓展第三方项目的单年合同金额139亿元新签约第三方项目的单年合同金额129亿元同时控股股东保利发展连续十三年蝉联中国房地产行业的领导公司品牌2023H1签约金额人民币24千亿元排名行业第一公司因此获得优质且稳定的业务增量期末来自保利发展的合同管理面积已达32亿平方米同时坚持聚焦核心城市核心业态优质资源与优势产品的深耕聚焦重点48城期内新签约单年合同金额占比808核心区域项目密度进一步提升布局大物业体系非居业态加速拓展同时在大物业战略引领下公司大力发力非居业态在商写公共及其他非居物业领域加速市场开拓期内新签约第三方非居业态项目的单年合同金额占比838期末住宅在管面积27亿平商业及写字楼02亿平公共及其他物业36亿平非居业态占比585收入分别增长174254309其中公共物业部分深耕城镇景区高校及教研物业轨道及交通物业三大优势板块新签约合同金额占公共及其他物业的比例达517并聚焦国资商办客户及金融通讯能源科技等细分行业优质资源2023H1取得单年合同金额超千万元的项目33个占比达473请务必阅读正文后的重要声明部分3保利物业6049HK2023年中报点评表1物业管理各业态情况2023H1收入在管面积在管项目数量品牌2836亿元27亿平东方礼遇四时雅集住宅社区1293同比174占比589占比415亲情和院076亿元023亿平商业及写字楼304星云企服同比254占比157占比351224亿元358亿平公共及其他业务633保利公共服务同比309占比254占比550数据来源公司公告西南证券整理3增值业务转型升级盈利能力提升非业主增值服务业绩小幅下滑整体运营情况稳定公司向非业主提供增值服务包括向物业开发商提供访客接待清洁安保检查及维护等案场协销服务以协助其物业销售处及展厅的市场营销活动写字楼租赁以及其他非业主增值服务如咨询承接查验交付等2023H1公司非业主增值服务板块收入105亿元同比降低38占总收入147主要由于案场协销项目数量下降而写字楼租赁收入及其他收入相对平稳三者分别占比551189与260图112023H1非业主增值服务收入105亿元同比-38图122023H1社区增值服务收入127亿元同比-93255021935852100391385306350302018140802303025515134212601517520316331971052040101512770115102010-386250-93500-100-20201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1非业主增值服务收入亿元同比社区增值服务收入亿元同比数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理社区增值服务内容多样营收小幅下降公司提供的社区增值服务包括以业主社区资产为中心整合美居车位代销房屋租售经纪等充分发挥物业场景优势和产业协同优势提供一体化资产交易和经营服务以及涵盖社区零售家政车场空间运营在内围绕社区场景和业主生活需求提供多元便民的生活服务提升业主生活便捷度和满意度2023H1该板块实现收入127亿元同比减少93其中社区资产经营服务收入40亿元同比增长45主要由于服务资产规模增长及房屋租售经纪等业务内容拓宽社区生活服务收入88亿元同比下降144主要由于社区零售家政等到家业务的部分消费需求及产品服务变化请务必阅读正文后的重要声明部分4保利物业6049HK2023年中报点评持续优化产业结构产品盈利能力提升增值服务利润端仍保持增长其中社区增值服务毛利同比85达485亿元非业主增值服务毛利同比11达206亿毛利率分别提高62pp和1pp达381和106主要由于公司对增值服务主动进行了产品升级和模式优化一是围绕客户核心需求持续升级产品核心能力如社区增值领域更聚焦业主核心资产服务和生活保障非业主增值方面推动业务边界前置实现地产开发业务全流程服务二是主动进行精益化设计如社区增值上坚持品类做精服务做优转化率做深建立良好口碑并充分发挥物业在人员场地方面的优势非业主增值服务上建立专家级技术支撑团队设计并执行32X全品质服务清单等图13构建全品质服务解决方案数据来源公司官网西南证券整理4盈利预测与估值41盈利预测关键假设假设12023-2025年公司物业管理服务在管规模增速为252220假设22023-2025年公司非业主增值服务收入增速为201612假设32023-2025年公司社区增值服务收入增速分别为302825基于以上假设我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表表2分业务收入及毛利率单位百万元2022A2023E2024E2025E收入8428105351285315423物业管理服务yoy26252220毛利率14141414收入2195263430553422非业主增值服务yoy21201612毛利率18181818社区增值服务收入3064398350986373请务必阅读正文后的重要声明部分5保利物业6049HK2023年中报点评单位百万元2022A2023E2024E2025Eyoy33302825毛利率32323232收入13687171522100725218合计yoy27252220毛利率188188190191数据来源公司公告西南证券42相对估值选取中海物业万物云华润万象生活招商积余作为可比公司可比公司2023年平均PE为20倍考虑公司大物业体系推动公司管理规模持续增长背靠央企优势突出出于保守给予公司2023年18倍PE对应目标价4860港元首次覆盖给予买入评级表3可比公司估值股价EPS元PE倍证券代码可比公司港元元22A23E24E25E22A23E24E25E2669HK中海物业9170350470607520991813142011362602HK万物云29101416721126134181619128210361209HK华润万象生活33950971241561923664254520231643001914SZ招商积余1570056073091092748215117441440平均值2982203216171314数据来源Wind西南证券整理Wind一致预测截至8月28日港股收盘价为港元5风险提示增值服务不及预期管理规模拓展不及预期等风险请务必阅读正文后的重要声明部分6保利物业6049HK2023年中报点评附财务报表资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产12133134651502516894营业总收入13687171522100725218现金895698821095312451营业成本11113139291702620404应收账款2263250127502981销售费用691113存货40526175管理费用1207147518072169其他873102912601387研发费用0000非流动资产977110712371367财务费用-75-79-88-99固定资产15913911999除税前溢利1513188823202801无形资产174224274324所得税380472580700其他643743843943净利润1133141617402101资产总计13110145711626218260少数股东损益20283134流动负债5185555158826229归属母公司净利润1113138717092067短期借款0000EBITDA1742174021642633应付账款1575152015751564EPS元201251309374其他3610403143064665非流动负债80808080主要财务比率2022A2023E2024E2025E长期借款0000成长能力其他80808080营业收入2693253222472005负债合计5265563159616309归属母公司净利润3160246723152097普通股股本553553553553获利能力储备71378205953411151毛利率1881187918951909归属母公司股东权益769187581008711704销售净利率813809813820少数股东权益154183214247ROE1447158416941766股东权益合计784589411030111951ROIC1299146015751652负债和股东权益13110145711626218260偿债能力资产负债率4016386436663455现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E净负债比率-11417-11053-10634-10418经营活动现金流1474126214681964流动比率234243255271净利润1113138717092067速动比率233242254270少数股东权益20283134营运能力折旧摊销382000总资产周转率113124136146营运资金变动及其他-41-154-272-137应收账款周转率742720800880投资活动现金流-98-16-16-16应付账款周转率93490011001300资本支出-74-30-30-30每股指标元其他投资-24141414每股收益201251309374筹资活动现金流-138-320-380-450每股经营现金流266228265355借款增加0000每股净资产1390158318232115普通股增加0000估值比率已付股利-169-320-380-450PE212914561182977其他31000PB308231200173现金净增加额126692610711497EVEBITDA846593427294数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分7保利物业6049HK2023年中报点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师报告所采用的数据均来自合法合规渠道分析逻辑基于分析师的职业理解通过合理判断得出结论独立客观地出具本报告分析师承诺不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿投资评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现即以报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准买入未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上持有未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间公司评级中性未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10与10之间回避未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20与-10之间卖出未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20以下强于大市未来6个月内行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上行业评级跟随大市未来6个月内行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5与5之间弱于大市未来6个月内行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5以下重要声明西南证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格本公司与作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供本公司签约客户使用若您并非本公司签约客户为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司也不会因接收人收到阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任本报告及附录版权为西南证券所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为西南证券且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本报告及附录的本公司将保留向其追究法律责任的权利请务必阅读正文后的重要声明部分保利物业6049HK2023年中报点评西南证券研究发展中心上海地址上海市浦东新区陆家嘴21世纪大厦10楼邮编200120北京地址北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编100033深圳地址深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦22楼邮编518038重庆地址重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼21楼邮编400025西南证券机构销售团队TableSalesPerson区域姓名职务座机手机邮箱蒋诗烽总经理助理销售总监021-6841530918621310081jsfswsccomcn崔露文销售经理1564296031515642960315clwswsccomcn谭世泽销售经理1312290088613122900886tszswsccomcn薛世宇销售经理1850214642918502146429xsyswsccomcn刘中一销售经理1982115891119821158911lzhongyswsccomcn岑宇婷销售经理1861624326818616243268cyryfswsccomcn汪艺销售经理1312792053613127920536wyyfswsccomcn上海张玉梅销售经理1895715733018957157330zymyfswsccomcn陈阳阳销售经理1786311185817863111858cyyyfswsccomcn李煜销售经理1880173251118801732511yfliyuswsccomcn卞黎旸销售经理1326298330913262983309blyswsccomcn龙思宇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