研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告保利物业6049公司半年报2023年08月29日TableInvestInfo投资评级优于大市维持业务持续稳健经营高质量外拓有序发力股票数据TableSummary8TableStockInfo月29日收盘价港元3880投资要点52周股价波动港元2800-5931总股本百万股553总市值亿港元215稳健经营业绩高质量增长截至2023年6月30日公司实现营业收入相关研究714亿元同比107归母净利润为76亿元同比215毛利率和保利物业TableRepor06049HKtInfo2022年业绩公告点归母净利率分别为212和109较22年同期均提升10个百分点公司评盈利水平稳中有升聚焦产业质量提升2023年管理费用率较22年同期下降08个百分点至7220230407保利物业6049HK半年报点评业务增分项业务看2023年上半年公司物业管理服务非业主增值服务以及社区长保持定力外拓发展保持张力20220831增值服务分别贡献收入4818亿元1051亿元和1273亿元同比分别保利物业2021年度业绩点评收入规模稳218-38和-93我们认为社区增值服务收入较22年同期下滑的主健提升管理改善积极有力20220316要原因是社区零售家政服务等到家业务的部分消费需求及产品服务变化市场表现TableQuoteInfo深耕市场持续受益母公司稳定交付截至2023年6月30日公司的合同管理面积与在管面积分别约为8424百万平方米与6505百万平方米遍布全国28个省直辖市及自治区的209个城市从合同面积的结构看来自第三方项目的合同管理面积约为5196百万平方米占总合同管理面积的617来自控股股东保利发展的合同管理面积约为3228百万平方米占总合同管理面积的383我们认为这主要由于保利发展于2023年上半年实现签约金额人民币236821亿元排名行业第一因此保利物业能够持续受益于母公司的稳健发展从而获得优质且稳定的业务聚焦高质量拓展持续发力优势业态公司重点聚焦48城拓展2023年上沪深300对比1M2M3M半年新签约单年合同金额占比达约808进一步提升核心区域项目密度绝对涨幅-403-286416单年合同金额超千万元的项目有33个约占新签约单年合同金额的473相对涨幅-1125-1088-645与此同时在大物业战略引领下公司聚焦发力非居业态在商业及写资料来源海通证券研究所字楼公共及其他非居物业领域加速市场开拓并于2023年上半年实现新签TableAuthorInfo约第三方非居业态项目的单年合同金额占比达约838其中公司在公共物业领域深耕城镇景区高校及教研物业轨道及交通物业三大优势业态新签约合同金额占公共及其他物业的比例达约517投资建议维持优于大市评级考虑到公司各项业务板块均衡发展以及母公司稳定的业务增量交付我们给予公司2023年EPS为人民币243元20-23倍PE估值对应市值区间为294-338亿港元对应合理价值区间为每股5304-6100港元本文非特别注明均为人民币计价1港元092元人民币分析师涂力磊风险提示1房地产行业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预Tel02123219747期Emailtll5535haitongcom证书S0850510120001主要财务数据及预测联系人曾佳敏TableFinanceInfo202120222023E2024E2025ETel02123185689营业收入百万元1078313687175402204927258Emailzjm14937haitongcom-YoY34162693281625702363净利润百万元8461113134416352046-YoY25563160207521662519全面摊薄EPS元153201243295370毛利率18681881188018991911净资产收益率12461445150115441620资料来源公司2022年年报海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究保利物业60492图1公司1H21-1H23年营业收入和归母净利润亿元图2公司1H23营业收入构成情况资料来源公司微信公众号海通证券研究所资料来源公司2023年中期业绩公告海通证券研究所图3公司1H21-1H23综合毛利率和归母净利率情况图4公司2021-1H23合约及在管面积情况亿平方米资料来源公司微信公众号海通证券研究所资料来源公司微信公众号海通证券研究所图5公司1H23在管面积结构按项目来源图6公司1H23合约面积结构按项目来源资料来源公司微信公众号海通证券研究所资料来源公司微信公众号海通证券研究所图7公司1H23签约项目结构按业态图8公司1H21-1H23住宅物业物管费情况元平方米月资料来源公司微信公众号海通证券研究所资料来源公司2022和2023年中期业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究保利物业60493表1公司利润表对比单位百万元1H20231H2022YOY海通分析一营业总收入714164491073主要由于管理规模扩大所致二营业成本56305145943加其他收入及其他收益及亏损净额4759-1931主要由于汇率变动确认的汇兑净收益减少所致减销售费用8233162减管理费用516515020减其他开支116412加应占合营企业业绩113-8915减融资成本22241三利润总额10338572062减所得税2562211599四净利润7776362223减少数股东损益1378426归属母公司净利润7646282152五每股收益基本每股收益元1381142105资料来源wind公司2023年中期业绩公告海通证券研究所表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析1H20231H2022Ppt2022海通分析毛利率21220209188归母净利率107970981资产负债率43141021402三项费用占收入比7481-06889ROE969007154百万元1H20231H2022YOY2022总资产146261242017813110归属上市公司股东净资产816072031337691货币现金689652243208956合约负债158213561671429主要由于与保利发展控股集团开展车位租售业务代理服务支付的人民币30预付款项3889376733873亿元保证金根据合同约定将于2023年12月收回资料来源wind公司2022年和2023年中期业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究保利物业60494投资建议维持优于大市评级考虑到公司各项业务板块均衡发展以及母公司稳定的业务增量交付我们给予公司2023年EPS为人民币243元20-23倍PE估值对应市值区间为294-338亿港元对应合理价值区间为每股5304-6100港元本文非特别注明均为人民币计价1港元092元人民币表3可比公司估值表EPS人民币元PE倍PEG2023总市值代码简称2023PE2021-23年净利亿港元202120222023E202120222023E润复合增速2869HK绿城服务123026017022134220521586-1986098HK碧桂园服务3191280581166151358679-1412669HK中海物业308030039051279921531646054001914SZ招商积余169048056073303526011996086均值194820411477-0506049HK保利物业215153201243232219291598061注收盘价为2023年8月29日价格1港元092元人民币EPS为Wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所风险提示1房地产行业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究保利物业60495财务报表分析和预测TableForecastInfo资产负债表百万元20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E流动资产12133153431901323422营业总收入13687175402204927258现金8956134791667120526营业成本11113142421786222048应收账款3136175422052726销售费用1261160321022567存货40110137170管理费用6152022其他财务费用80567593非流动资产97799310091025固定资产159161163165营业利润48101010无形资产109109108108利润总额130100100100租金按金所得税1513187222772851使用权资产其他708723738753净利润1133138516852110资产总计13110163362002224447少数股东损益20425163流动负债51856626832710292短期借款归属母公司净利润1113134416352046应付账款708723738753EBITDA42971238123872393其他13110163362002224447EPS元201243295370非流动负债51856626832710292长期借款租赁负债其他804807801130负债合计52657106910611422主要财务比率20222023E2024E2025E少数股东权益154196246310成长能力股本553553553553营业收入2693281625702363留存收益和资本公积713784811011612162营业利润4696-7914000000归属母公司股东权益769190341066912715归属母公司净利润3160207421652518负债和股东权益13110163362002224447获利能力毛利率1881188018991911净利率828790764774ROE1445150115441620ROIC1076218214210现金流量表百万元20222023E2024E2025E偿债能力经营活动现金流1474403328053421资产负债率4016435045484672净利润1133138516852110净负债比率6711769883438769折旧摊销382141414流动比率234232228228少数股东权益1113134416352046速动比率233230227226营运资金变动及其他-1133263411061298营运能力总资产周转率104107110112投资活动现金流-98939597应收账款周转率436100010001000资本支出-74-20-20-20应付账款周转率706170017001700其他投资-24113115117每股指标元每股收益201243295370筹资活动现金流-138397292337每股经营现金266729507618借款增加每股净资产1418166819732354普通股增加估值比率已付股利-169-3-8-13PE1929159813131049其他31400300350PB164131107088现金净增加额1266452331913856EVEBITDA50902899897备注1表中计算估值指标的收盘价日期为8月29日2以上各表均为简表资料来源公司2022年年报海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究保利物业60496信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports碧桂园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