事件：保利物业2022年营收同比+27%，归母净利润同比+32%
　　保利物业发布2022年业绩公告，实现收入136.9亿元，同比增长26.9%；毛利25.7亿元，同比增长27.8%，毛利率为18.8%，较上年提升0.13pct；净利润率为8.3%，同比提升0.2pct；归母净利润11.1亿元，同比增长31.6%。公司宣派末期股息每股人民币0.503元。
　　点评：业务发展均衡，公服占比提升，精细化管理释放效能
　　1)业务发展均衡，公服占比提升。2022年，基础物管/社区增值/非业主增值业务收入84.3亿/30.6亿/21.9亿元，同比+26%/33%/21%；近三年（2020-2022）各业务占比基本稳定，非业主增值服务收入占比由16.7%微降至16%；从基础物管结构上看，住宅/商写/公服收入占比分别为60%/15%/25%，公服业态2022年收入20.6亿元，同比+41%，收入占比较2020年提升8.2pct，发展较快。
　　社区增值业务维持较高增速，盈利能力稳中有升。公司社区增值条线基本成熟，经过多年发展，探索出美居服务、社区零售、停车场服务、空间运营、社区便民业务五大条线，深度契合业主需求，近三年（2020-2022）收入增速稳定在30%以上，毛利率由30.3%稳步提升至32%，看好后续增值服务随着管理规模扩张、以及居民对于服务消费的需求逐步释放，社区增值业务渗透率进一步提升。
　　2)优势业态持续深耕，市场拓展力度较强。2022年末，公司在管面积5.8亿平，处于行业规模第一梯队，年内中标第三方项目单年合同金额27.7亿元（新签约第三方17.2亿元），市场拓展力度较强，新签约项目中88.3%为非住宅业态；公司基本形成在高校及教研物业、城镇景区、轨道及交通物业、医院、政府办公楼、城市公共设施等多种细分业态的全国化布局和领先优势，2022年新签约公共及其他物业项目的单年合同金额约人民币11.0亿元。
　　3)精细化管理释放效能。公司践行五位一体的精细化运营体系，包括项目全周期成本管控、片区集约化作业、细化标准体系、智能化建设、完善激励机制，在2022年复杂的外部环境影响下，实现了高质量发展，整体毛利率逆势提升0.13pct，管理费用率下降0.5pct至8.8%，表现明显好于行业。
　　盈利预测、估值与评级：公司经营业绩稳健，品牌力卓越，踏实践行“城市公服软基建”战略，非住宅业务发展速度较快；五位一体精细化运营，提高效率，激发员工积极性，中长期企业发展活力、质量有望进一步提升；综合考虑公司盈利能力的提升和非业主增值服务增长放缓，我们调整公司2023-2025年归母净利润预测至13.8亿（+2%）/16.6亿（-4%）/19.8亿元（新增），对应EPS为2.49/3.01/3.58元，PE为17/14/12倍，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：公共服务项目多为招投标获取，竞争加剧导致项目获取不确定性增强。