降本增效，盈利能力提升，业绩超预期：2022年，公司实现收入137亿元，同比增长26.9%；综合毛利率为18.8%，同比提升0.1个百分点，毛利率稳定；得益于公司多维精益管理、降本增效措施，管理费用率同比下降0.5个百分点至8.8%，归母净利率相应提升0.3个百分点至8.1%，盈利能力提升；归母净利润为11.1亿元，同比增长31.6%，归母净利润表现超预期；此外，公司将派息率提高至25%，每股派息0.503元，同比增长64.9%，派息超预期。
　　市场拓展量质齐升，非居业态成拓展主力军：受益于大股东不断获取优质资源和公司自身市拓能力持续提升，截至2022年末，公司在管面积和合约面积分别为5.76和7.72亿平米，分别同比增长23.8%和17.6%。公司坚持高质量拓展原则，2022年公司新中标第三方单年合同额为27.7亿元，同比增长7.4%，创历史新高；对应新签约第三方单年合同额为17.2亿元，其中非居项目占比88.3%，同比提升15个百分点，细分业态产品能力受市场认可；第三方新签约单年合同额2000万量级以上项目占比34%，同比提升16个百分点，公司核心资源集中度大幅提升。
　　社区增值服务聚焦核心产品建设，规模、毛利率双提升：2022年公司社区增值服务收入为30.6亿元，同比增长33.1%；对应毛利率为32.0%，同比提升0.6个百分点，主要得益于公司多项增值服务提效、产业能力提升；其中社区零售、美居等核心产品升级，实现社区零售和美居收入分别同比增长88%和39%。
　　维持“买入”评级，目标价56.0港元：随着公司市场拓展规模和质量的提升、社区增值服务产品能力成熟、科技赋能运营提效，公司有望进一步释放管理红利、优化业务结构。我们预计2023/2024/2025年公司归母净利润分别为13.8/17.0/20.2亿元，分别同比增长24.2%/23.1%/18.8%。维持“买入”评级，目标价56.0港元，对应2023/2024年PE为20/16倍。
　　风险提示：业务扩张和收购不及预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。
　　

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId物业管理investSuggestion06049HK保利物业dyCompany港股通深investSdyStockco买入维持uggestidetitleonChan释放管理红利盈利能力提升业绩超预期ge目标价5600港元createTime132023年03月31日现价4705港元公投资要点summary降本增效盈利能力提升业绩超预期年公司实现收入亿预期升幅192022137司元同比增长269综合毛利率为188同比提升01个百分点毛跟利率稳定得益于公司多维精益管理降本增效措施管理费用率同比下降05个百分点至88归母净利率相应提升03个百分点至81踪marketData市场数据盈利能力提升归母净利润为111亿元同比增长316归母净利润报日期20230330表现超预期此外公司将派息率提高至25每股派息0503元同比告收盘价港元4705增长649派息超预期总股本百万股55333市场拓展量质齐升非居业态成拓展主力军受益于大股东不断获取优市值亿港元260质资源和公司自身市拓能力持续提升截至2022年末公司在管面积和净资产亿元7691合约面积分别为576和772亿平米分别同比增长238和176公总资产亿元13110司坚持高质量拓展原则2022年公司新中标第三方单年合同额为277亿元同比增长创历史新高对应新签约第三方单年合同额为每股净资产元139074172亿元其中非居项目占比883同比提升15个百分点细分业态产品数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理能力受市场认可第三方新签约单年合同额2000万量级以上项目占比相关报告relatedReport34同比提升16个百分点公司核心资源集中度大幅提升业绩略超预期保持高质量盈社区增值服务聚焦核心产品建设规模毛利率双提升2022年公司社利20220831区增值服务收入为306亿元同比增长331对应毛利率为320首批股权激励授出引导高质同比提升06个百分点主要得益于公司多项增值服务提效产业能力提量增长20220428升其中社区零售美居等核心产品升级实现社区零售和美居收入分业绩稳健增长市拓量质齐别同比增长88和39升20220317维持买入评级目标价560港元随着公司市场拓展规模和质量的海外研究emailAuthor提升社区增值服务产品能力成熟科技赋能运营提效公司有望进一步释放管理红利优化业务结构我们预计202320242025年公司归母分析师净利润分别为138170202亿元分别同比增长242231188宋健维持买入评级目标价560港元对应20232024年PE为2016倍songjianxyzqcomcn风险提示业务扩张和收购不及预期收缴率不及预期增值业务拓展SFCBMV912不及预期SACS0190518010002主要财务指标孙钟涟assAuthor会计年度zycwzb主要财务指标2022A2023E2024E2025Esunzhonglianxyzqcomcn营业收入百万元13687167202026523862SACS0190521080001同比增长269222212178请注意孙钟涟并非香港证券及归母净利润百万元1113138217012021期货事务监察委员会的注册持同比增长316242231188牌人不可在香港从事受监管的归母净利率81838485活动毛利率188191193194ROE154168182188每股收益元201250308366每股股息元050063077091来源WIND兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告评级报告正文降本增效盈利能力提升业绩超预期2022年公司实现收入137亿元同比增长269综合毛利率为188同比提升01个百分点毛利率稳定得益于公司多维精益管理降本增效措施管理费用率同比下降05个百分点至88归母净利率相应提升03个百分点至81盈利能力提升归母净利润为111亿元同比增长316归母净利润表现超预期此外公司将派息率提高至25每股派息0503元同比增长649派息超预期图1公司历年收入图2公司历年归母净利润资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图3公司毛利率及归母净利率图4公司派息情况资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理市场拓展量质齐升非居业态成拓展主力军受益于大股东不断获取优质资源和公司自身市拓能力持续提升截至2022年末公司在管面积和合约面积分别为576和772亿平米分别同比增长238和176公司坚持高质量拓展原则2022年公司新中标第三方单年合同额为277亿元同比增长74创历史新高对应新签约第三方单年合同额为172亿元其中非居项目占比883同比提升15个百分点细分业态产品能力受市场认可第三方新签约单年合同额2000万量级以上项目占比34同比提升16个百分点公司核心资源集中度大幅提升请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级图5公司历年在管面积和合约面积图6公司在管面积按业态构成资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图7公司在管面积按来源构成图8公司新中标第三方项目单年合同额资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理社区增值服务聚焦核心产品建设规模毛利率双提升2022年公司社区增值服务收入为306亿元同比增长331对应毛利率为320同比提升06个百分点主要得益于公司多项增值服务提效产业能力提升其中社区零售美居等核心产品升级实现社区零售和美居收入分别同比增长88和39维持买入评级目标价560港元随着公司市场拓展规模和质量的提升社区增值服务产品能力成熟科技赋能运营提效公司有望进一步释放管理红利优化业务结构我们预计202320242025年公司归母净利润分别为138170202亿元分别同比增长242231188维持买入评级目标价560港元对应20232024年PE为2016倍风险提示市场拓展不及预期收缴率不及预期社区增值业务拓展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位百万元人民币利润表单位百万元人民币会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产12133142241675119527营业收入13687167202026523862存货40495970营业成本11113135221635419239贸易应收款项2263174921192495毛利润2574319839114623预付款项按金873127915501825销售费用2222及其他应收款项存款及银行结余8956111471302215138管理费用1207147117632052非流动资产97799710271069营业利润1365172521462569于联营企业合68686868财务费用5555营企业的权益物业厂房及设备219261312374其他收入及收益164169184198投资物业512496479463税前盈利1513187623102745按公平值计入的12121212所得税380469577686金融资产无形资产115110105101净利润1133140717322059物业厂房及设11111111少数股东损益20253137备预付款项资产总计13110152211777820596归属母公司净利润1113138217012021流动负债5185623474858750EPS元201250308366贸易应付款项1575122914871749应计费用及其1989270432713848他应付款项合约负债1429210825352961主要财务比率非流动负债80808080会计年度2022A2023E2024E2025E租赁负债69696969成长性递延税项负债11111111营业收入增长率269222212178负债合计5265631475648830营业利润增长率302240231188母公司拥有人769187271000311519归母净利润增长率316242231188应占权益股本553553553553盈利能力储备71378174945010966毛利率188191193194非控股权益154180211248归母净利率81838485股东权益合计784589071021411767ROE154168182188负债及权益合计13110152211777820596偿债能力现金流量表单位百万元人民币资产负债率402415425429会计年度2022A2023E2024E2025E流动比率23232222除所得税开支前溢利1513187623102745速动比率17181717物业厂房及设备折旧8088104125营运能力次无形资产摊销9887资产周转率11121212存货减少增加10-9-10-10应收帐款周转率92909090贸易应收款项减少增加-838514-370-376每股资料元经营活动产生现金流量1396266924592811每股收益201250308366投资活动产生现金流量-111-133-159-190每股净资产139158181208融资活动产生现金流量-278-345-425-505每股股息050063077091现金净变动1006219018752115估值比率倍现金的期初余额769189561114713022PE206166135113现金的期末余额8956111471302215138PB30262320请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准新三板市场以三板成指为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普500或纳斯达克综合指数回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoadBridgeConstructionDevelopmentCoLtd福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司海宁市城市发展投资集团有限公司高邮市建设投资发展集团有限公司南洋商业银行有限公司平安国际融资租赁有限公司上海银行杭州分行湖州南浔振浔污水处理有限公司杭州银行绍兴分行新昌县交通投资集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司北京银行股份有限公司杭州分行台州市黄岩经济开发集团有限公司湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司江苏银行扬州分行GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtd湖北农谷实业集团有限责任公司湖州经开投资发展集团有限公司环太湖国际投资有限公司温州名城建设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