归母净利润略超我们预期，维持“买入”评级
　　公司3月29日发布年报，22年实现营收136.9亿元，同比+27%；归母净利润11.1亿元，同比+32%，略高于我们预期（10.6亿元）。我们维持23/24年EPS为2.52/3.18元的预测，预计25年EPS为3.89元。可比公司平均2023PE为23倍（Wind一致预期），考虑到公司市拓和社区增值服务的优秀能力，我们认为公司合理2023PE为25倍，目标价71.92港币（前值70.36港币，基于31倍2022PE），维持“买入”评级。
　　盈利能力逆势提升，业绩保持较快成长
　　公司22年营收保持稳健增长，主要因为：1、在管面积同比+24%至5.8亿平，推动基础物管营收同比+26%至84.3亿元，其中非住宅基础物管营收同比+37%至33.4亿元，国资商办、全域服务两大拳头产品均取得优秀的增长表现；2、社区/非业主增值服务营收同比+33%/21%。公司毛利率逆势同比+0.1pct至18.8%，主要因为社区增值服务占比提升，各业务毛利率基本稳定，其中基础物管毛利率同比-0.1pct至14.2%。此外，公司销售管理费用率同比-0.5pct至8.9%，共同推动归母净利润略超我们预期。公司预计23年营收和归母净利润同比+20%，我们认为公司业绩目标大概率能够实现。
　　市拓坚持深耕区域、业态、产品，第三方中标金额稳步提升
　　22年公司克服外部环境影响，第三方新中标年度合同金额同比+7%至27.7亿元，但签约进程有所放缓，第三方新签约年度合同金额同比-10%至17.2亿元。公司贯彻深耕区域、深耕业态、深耕产品的市拓策略，一二线城市占签约金额的67%，公服业态占64%（其中教研、交通、城镇景区三大重点业态占39%）。全域服务从城镇进入城市，成功落地广州海珠区城市全域服务新模式，海珠区在管项目超35个、年度合同金额超8亿元。22年初组建的合资公司保利环境新中标环卫年度合同金额3.3亿元，进一步补强全域服务核心能力。公司预计23年第三方新中标年度合同金额有望+20%。
　　社区增值服务取得高质量较快增长，打造垂直化产业能力
　　22年公司社区增值服务在取得营收较快增长的同时，保持了毛利率的稳定。具体业务中，社区零售、美居服务营收同比+88%/39%，主要基于社区前置仓、托房业务的垂直化产业能力升级。车场管理、社区空间运营业务受外部环境影响，增速有所放缓。
　　风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。