事项：
　　保利物业发布2022年年报，2022营收136.9亿元，同比增长26.9%；归母净利润11.1亿元，同比增加31.6%，拟每股派息0.503人民币。
　　平安观点：
　　央企龙头业绩稳健，持续聚焦高质量发展。2022年合约面积、在管面积分别为7.7、5.8亿平米，分别较2021年末增长1.15、1.1亿平米，规模化优势持续强化。第三方项目、非居业态收入占比分别同比提升4.3pct、3.2pct至38.7%、39.7%，业态组合持续优化，市场化进程加速推进；此外公司提质增效效果初显，管理费用率同比下滑0.5pct，带动毛利率、净利率稳中有升，分别同比增长0.1pct、0.2pct。
　　关联方业务增量稳定，第三方拓展势头良好。在同行物企受关联方拖累、业绩增速向下趋势下，公司关联房企保利发展全口径销售面积行业排位升至第2位，持续拿地稳中求进，为公司持续注入稳定增量规模。外拓方面，公司聚焦核心城市项目，发力非居业态，2022年新签约第三方项目中一二线城市项目合同额、非居项目合同额占比分别为67.3%、88.3%，新增长沙王府井、海珠国家湿地公园等标杆项目。
　　打造“自营环卫+全域服务”组合拳，股权激励扎实落地。公司升级嘉善城镇全域模式、海珠核心城市全域模式，发力国资商办，承租写字楼出租率超93.5%；组建自营环卫“保利环境”，有力支撑城市服务战略落地，2022年新中标环卫项目单年合同额达3.3亿元。同时公司完成限制性股票激励计划首次授予，涉及428.24万股、员工181人，激励机制为市场化外拓与服务品质提升积聚潜力。
　　投资建议：公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障。随着股权激励计划逐步实施，公司外拓进取性及员工参与度有望提振，公司“大物业”版图将加速扩张。上调公司2023-2024年EPS预测分别为2.42元、2.91元（原为2.35元、2.89元），新增2025年EPS预测3.47元，当前股价对应PE分别为17.0倍、14.2倍、11.9倍，维持“推荐”评级
　　风险提示：1）个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块；2）若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响；3）增值服务培育及发展不及预期；4）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。
　　

研究报告全文：公房地产司2023年03月31日报保利物业6049HK告业绩领跑龙头物企聚焦高质量增长推荐维持事项保利物业发布2022年年报2022营收1369亿元同比增长269归母净股价4705港元利润111亿元同比增加316拟每股派息0503人民币平安观点公主要数据央企龙头业绩稳健持续聚焦高质量发展2022年合约面积在管面积司行业房地产分别为7758亿平米分别较2021年末增长11511亿平米规模年公司网址wwwpolywuyecom化优势持续强化第三方项目非居业态收入占比分别同比提升43pct大股东持股保利发展722932pct至387397业态组合持续优化市场化进程加速推进此报实际控制人国务院国有资产监督管理委会外公司提质增效效果初显管理费用率同比下滑05pct带动毛利率净总股本百万股55269利率稳中有升分别同比增长01pct02pct点流通A股百万股0流通BH股百万股55269评总市值亿港元260关联方业务增量稳定第三方拓展势头良好在同行物企受关联方拖累流通A股市值亿元0业绩增速向下趋势下公司关联房企保利发展全口径销售面积行业排位升每股净资产元139至第2位持续拿地稳中求进为公司持续注入稳定增量规模外拓方面资产负债率4016公司聚焦核心城市项目发力非居业态2022年新签约第三方项目中一行情走势图二线城市项目合同额非居项目合同额占比分别为673883新增长沙王府井海珠国家湿地公园等标杆项目打造自营环卫全域服务组合拳股权激励扎实落地公司升级嘉善城镇全域模式海珠核心城市全域模式发力国资商办承租写字楼出租率超935组建自营环卫保利环境有力支撑城市服务战略落地2022年新中标环卫项目单年合同额达33亿元同时公司完成限制性股证票激励计划首次授予涉及42824万股员工181人激励机制为市场券化外拓与服务品质提升积聚潜力相关研究报告研究保利物业6049HK业绩稳健增长全域服务投资建议公司关联方保利发展财务运营稳健后续关联方支持仍具可靠报升级2022-08-30保障随着股权激励计划逐步实施公司外拓进取性及员工参与度有望提保利物业6049HK收入稳增破百亿市场化振公司大物业版图将加速扩张上调公司2023-2024年EPS预测告2022-03-16引擎动力十足分别为242元291元原为235元289元新增2025年EPS预证券分析师测347元当前股价对应PE分别为170倍142倍119倍维持推杨侃投资咨询资格编号荐评级S1060514080002BQV514YANGKAN034pingancomcn王懂扬投资咨询资格编号2021A2022A2023E2024E2025ES1060522070003营业收入百万元1078313687167662050525016WANGDONGYANG339pingancomcnYOY342269225223220净利润百万元8461113134216081918YOY256316205199193毛利率187188188187186净利率8183828179ROE125145155164171EPS摊薄元153201242291347PE倍270205170142119PB倍3430262320请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容保利物业公司年报点评风险提示1个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块2若品牌外拓能力提升缓慢可能对公司第三方拓展产生不利影响3增值服务培育及发展不及预期4由于人工成本刚性上升物业费动态提价机制形成缓慢公司单盘盈利能力面临下行风险请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容24保利物业公司年报点评资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E货币资金8956109211282315096营业额13687167662050525016应收账款2263228027893402销售成本11113136231667120363预付款项按金及其他项813108813311624其他费用2223其他应收款0000销售费用681012存货407895116管理费用1207147918082206其他流动资产60526377财务费用5-35-42-49流动资产总计12133144191710120315其他经营损益0000长期股权投资0000投资收益0000固定资产219185150116公允价值变动损益0000在建工程0000营业利润1354169020562481无形资产50423325其他非经营损益159150150150长期待摊费用0000税前利润1513184022062631其他非流动资产708708708708所得税380462554661非流动资产合计977934891849税后利润1133137816521970资产总计13110153531799221164归属于非控制股股东利润20364452短期借款0000归属于母公司股东利润1113134216081918应付账款1575133616341996EBITDA1518184822072625其他流动负债3610508862247597NOPLAT1018124015081821流动负债合计5185642378599594EPS元201242291347长期借款0000其他非流动负债80808080非流动负债合计80808080负债合计5265650379389673股本553553553553储备7137713771377137留存收益196921303514归属于母公司股东权益76918659982011204归属于非控制股股东权益154191234287权益合计784588501005411491负债和权益合计13110153531799221164主要财务比率会计年度2022A2023E2024E2025E成长能力营收额增长率269225223220EBIT增长率294189199193EBITDA增长率15217194189税后利润增长率301216199193盈利能力毛利率188188187186净利率现金流量表单位百万元83828179会计年度2022E2023E2024E2025EROE145155164171税后经营利润1014126615391858ROA85878991折旧与摊销0434343估值倍数财务费用5-35-42-49PE205170142119其他经营资金-1019917655794PS17141109经营性现金净流量2333219121952646PB30262320投资性现金净流量113112112112EVEBIT101765741筹资性现金净流量-289-338-406-485EVEBITDA101755640现金流量净额EVNOPLAT15111181582158196519022273单击此处输入文字资料来源同花顺iFinD平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容34平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街融中心B座25层大厦26楼中心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033传真02133830395