核心观点
　　保利物业2022年实现营业收入136.9亿元，同比增长26.9%；实现归母净利润11.2亿元，同比增长32.2%。公司当期归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于：1、盈利能力提升；2、销管费用率下降；3、权益比例提升；公司第三方外拓持续发力，深化核心区域布局。年内新签约第三方项目中，一二线城市项目的单年合同金额占比达67.3%，业务布局加速向核心城市集中。
　　事件
　　保利物业公布2022年业绩，2022年实现营收136.9亿元，同比增长26.9%；归母净利润11.2亿元，同比增长32.2%。
　　简评
　　业绩表现亮眼，盈利能力稳中有升。公司2022年实现营业收入136.9亿元，同比增长26.9%；实现归母净利润11.2亿元，同比增长32.2%。其中，物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务收入同比增速分别为+26.4%/+21.2%/+33.1%。公司当期归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于：1、盈利能力提升，毛利率较上年同期提升了0.13个百分点至18.8%，主因高毛利的社区增值服务业务收入占比提升，且毛利率提升；2、管理能力精进，销管费用率下降了0.6个百分点至8.9%；3、权益比例提升，少数股东权益占净利润比重由上年同期的2.9%降至1.8%。
　　第三方外拓持续发力，深化核心区域布局。2022年公司分别实现在管面积与合约面积5.8亿平、7.7亿平，合管比达到1.3。面积构成持续优化，新增合约面积11538万方，其中59.4%来自独立第三方，对母公司的依赖程度进一步下降。年内新签约第三方项目中，一二线城市项目的单年合同金额占比达67.3%，同比提升10.6个百分点，业务布局加速向核心城市集中。年内新签约第三方项目中，非居项目的单年合同金额占比达到88.3%。
　　社区增值服务高质量发展，社区零售板块增速较高。社区增值服务收入达到30.6亿元，继续保持33.1%的高速增长，同时毛利率提升0.6个百分点至32.0%。分板块来看，美居业务、社区零售、社区便民及其他服务三个板块表现较好，收入增速分别为38.6%/88.4%/26.2%，空间运营板块收入较前一年略有下降。
　　上调盈利预测和目标价。我们上调2023-2025年公司EPS至2.58/3.27/4.13元（原2023-2024年为2.50/3.16元），给予行业可比公司20X的估值水平，上调目标价至58.76港元（原为50.81港元）（使用汇率1港元=0.88人民币元）。
　　风险分析
　　1、业务拓展与增值服务不及预期。受到疫情、经济下行、房地产市场下行、市场竞争加剧的多重影响，公司业务拓展与社区增值服务的不确定性增强，发展存在不及预期的风险。
　　2、盈利能力下行风险。物管市场竞争愈发激烈，可能影响公司市拓规模和项目的利润率水平，特别在公司重点发力的公建物业方面，受地方政府财政压力影响，毛利率可能承压。同时人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。
　　3、坏账风险增加。公司应收款科目增加，受房地产行业下行周期影响，关联房企对公司的支持可能减弱，拉长应收账款的回收周期