公司披露2022年全年业绩公告，实现营业收入136.9亿元，同比增长26.9%，实现归母净利润11.1亿元，同比增长31.6%。
　　业绩高质量增长，毛利率稳中有升，精益管理成效初显。公司22年营收同比增速26.9%，毛利率提升0.1个百分点至18.8%，业绩实现高质量较快增长。收入结构进一步优化，与地产相关的非业主增值服务占比下降，社区增值服务占比提升1.1个百分点至22.4%，业务组合抗周期能力进一步增强。各项业务毛利率保持平稳，社区增值服务占比提高拉动综合毛利率稳中有升，扎实的盈利能力在行业波动期优势显著。公司精益管理水平持续精进，管理费用率压降至8.8%，净利率进一步提升。22年末公司应收账款和应付账款周转天数均有明显增长，其中小业主和公共服务回款率受疫情影响有所下降，预计影响减弱后应收账款周转率能有所回升；另外公司加大集采集中度后对供应商的议价能力提高，有助于协调供应商付款与物业费回款进度，保障公司经营现金流的安全。
　　大股东支持稳定，外拓收入贡献持续攀升。22年末公司在管项目数量2089个，在管面积达576.1百万方，其中38.7%来自于保利系。受益于保利发展稳健的销售和经营表现，公司能获得稳定而优质的增量资源。22年公司外拓新增合同金额27.7亿元，同比增长7.4%，第三方项目收入占比提升4.3个百分点至38.7%。公司外拓坚持市场深耕，核心城市、核心业态拓展集中度持续提升，保障项目盈利水平。
　　社区增值聚焦质量提升，业务营收和利润快速增长。22年公司社区增值服务营收增长33.1%至30.6亿，毛利率提升0.6个百分点至32.0%，是综合利润率改善的主要推动力。其中社区零售和美居业务收入同比分别增长88.4%/38.5%，主要受益于社区前置仓、托房业务等垂直产业的能力升级；车场服务、空间运营收入增速放缓。
　　盈利预测与投资建议
　　维持买入评级，调整目标价至60.96港元。根据年度业绩我们小幅调整了收入增速和毛利率假设，下调费用率预测，调整后公司2022-2024年EPS的预测值至2.01/2.54/3.16元（原预测2022-2023年为1.97/2.52元）。可比公司2023年PE估值为21X，对应目标价60.96港元。（汇率：1港元=0.875人民币）。
　　风险提示
　　市场竞争加剧导致外拓低于预期。毛利率下滑超过预期。社区增值发展不及预期。
　　

研究报告全文：公司研究动态跟踪保利物业06049HK维持买入业绩高质量增长盈利能力稳中有升股价2023年04月04日469港元目标价格6096港元52周最高价最低价6015284港元2022年全年业绩点评总股本流通H股万股5533315333H股市值百万港币25951核心观点国家地区中国行业房地产公司披露2022年全年业绩公告实现营业收入1369亿元同比增长269实现归报告发布日期2023年04月06日母净利润111亿元同比增长316业绩高质量增长毛利率稳中有升精益管理成效初显公司22年营收同比增速1周1月3月12月26901188毛利率提升个百分点至业绩实现高质量较快增长收入结构绝对表现844-1015-1209-1784进一步优化与地产相关的非业主增值服务占比下降社区增值服务占比提升11相对表现596-873-96-794个百分点至224业务组合抗周期能力进一步增强各项业务毛利率保持平稳恒生指数248-142-249-99社区增值服务占比提高拉动综合毛利率稳中有升扎实的盈利能力在行业波动期优势显著公司精益管理水平持续精进管理费用率压降至88净利率进一步提升22年末公司应收账款和应付账款周转天数均有明显增长其中小业主和公共服务回款率受疫情影响有所下降预计影响减弱后应收账款周转率能有所回升另外公司加大集采集中度后对供应商的议价能力提高有助于协调供应商付款与物业费回款进度保障公司经营现金流的安全大股东支持稳定外拓收入贡献持续攀升22年末公司在管项目数量2089个在管面积达5761百万方其中387来自于保利系受益于保利发展稳健的销售和经营表现公司能获得稳定而优质的增量资源22年公司外拓新增合同金额277亿元同比增长74第三方项目收入占比提升43个百分点至387公司外拓坚持市场深耕核心城市核心业态拓展集中度持续提升保障项目盈利水平赵旭翔zhaoxuxiangorientseccomcn执业证书编号S0860521070001社区增值聚焦质量提升业务营收和利润快速增长22年公司社区增值服务营收增吴丛露wucongluorientseccomcn长331至306亿毛利率提升06个百分点至320是综合利润率改善的主要执业证书编号S0860520020003推动力其中社区零售和美居业务收入同比分别增长884385主要受益于社香港证监会牌照BQJ931区前置仓托房业务等垂直产业的能力升级车场服务空间运营收入增速放缓盈利预测与投资建议张续远zhangxuyuanorientseccomcn李睿lirui1orientseccomcn维持买入评级调整目标价至6096港元根据年度业绩我们小幅调整了收入增速和毛利率假设下调费用率预测调整后公司2022-2024年EPS的预测值至201254316元原预测2022-2023年为197252元可比公司2023年PE估值为21X对应目标价6096港元汇率1港元0875人民币三大业务齐头并进提质增效业绩平稳2022-03-20风险提示2021年全年业绩点评市场竞争加剧导致外拓低于预期毛利率下滑超过预期社区增值发展不及预期聚焦外拓渐显公服龙头气质垂类孵化增2021-08-25值服务持续高增2021年中报点评公司主要财务信息2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元803710783136871734521532同比增长287342269267241营业利润百万元14992015257432484068同比增长238344278262252归属母公司净利润百万元674846111314071749同比增长373256316264244122153201254316每股收益元毛利率187187188187189净利率8284788181净资产收益率120131154170184市盈率倍336269204161130市净率倍3733302622资料来源公司数据东方证券研究所预测每股收益使用最新股本全面摊薄计算有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明保利物业动态跟踪业绩高质量增长盈利能力稳中有升表1可比公司估值最新价格元每股收益元市盈率公司代码2023442021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E万物云2602HK32916514018223420231814招商积余001914SZ15604805607309032282117新大正002968SZ22010308212416521271813华润万象生活1209HK36607609712515948382923中海物业2669HK8302403505006434241713最大值48382923最小值20231713平均数31282116备注货币均为人民币其汇率为1港币0875人民币202344数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明2保利物业动态跟踪业绩高质量增长盈利能力稳中有升附表财务报表预测与比率分析资产负债表利润表单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E货币资金7448769189561058613109营业收入803710783136871734521532应收账款8881425226324582925营业成本65388768111131409717464预付账款51282587313081400营业税金及附加00000存货5151406673营业费用1596810其他51282587313081400管理费用7701006120715301899流动资产合计88999991121331441917506财务费用11495112131160长期股权投资512121212资产减值损失00000固定资产162200219177130公允价值变动收益00000在建工程00000投资净收益182251210无形资产136125115112109其他8946466151其他379936746743740营业利润9351162151319142380非流动资产合计5461147977932882营业外收入00000资产总计944411138131101535118388营业外支出00000短期借款21136383737利润总额9351162151319142380应付账款16442584356442685434所得税239292380478595其他12741516158319652402净利润696871113314351785流动负债合计31304136518562697873少数股东损益2325202936长期借款49100696969归属于母公司净利润674846111314071749应付债券00000每股收益元122153201254316其他1813111111非流动负债合计68113808080主要财务比率负债合计319742495265634979532020A2021A2022E2023E2024E少数股东权益76103154183219成长能力股本553553553553553营业收入287342269267241资本公积00000营业利润238344278262252留存收益56186232713782669663归属于母公司净利润373256316264244其他00000获利能力股东权益合计624768897845900210435毛利率187187188187189负债和股东权益944411138131101535118388净利率8284788181ROE120131154170184现金流量表单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E偿债能力净利润674846111314071749资产负债率323339382402414折旧摊销1043228299104净负债率0000000000财务费用511566流动比率3028242323投资损失1821000速动比率3028242323营运资金变动1453171514301040营运能力其它702696108130应收账款周转率1915131313经营活动现金流5491449125518332769存货周转率15872133338726172953资本支出599601205454总资产周转率0910111213长期投资00000每股指标元其他11910220000每股收益1215202532投资活动现金流60858805454每股经营现金流1026233350债权融资003100每股净资产112123139159185股权融资5330000估值比率其他23134055149191市盈率336269204161130筹资活动现金流30234086149191市净率3733302622汇率变动影响2991700现金净增加额939242126616302523资料来源东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明依据3发布保利物业动态跟踪业绩高质量增长盈利能力稳中有升分析师TableDisclaimer申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数深证成指的涨跌幅为基准公司投资评级的量化标准买入相对强于市场基准指数收益率15以上增持相对强于市场基准指数收益率515中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动减持相对弱于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该股票的研究状况未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动看淡相对于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该行业的研究状况未给予投资评级等相关信息暂停评级由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明4免责声明HeadertTableDisclaimerTableDisclaimer本证券研究报告以下简称本报告由东方证券股份有限公司以下简称本公司制作及发布本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究但可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