22年归母净利润同比+32%、超市场预期，毛利率提升、费用率改善。2022年，公司实现营收136.9亿元，同比+26.9%；毛利润25.7亿元，同比+27.8%；归母净利润11.1亿元，同比+31.6%，超前期市场预期；基本每股收益2.01元，同比+31.8%；毛利率和归母净利率为18.8%和8.1%，同比分别+0.1pct和+0.3pct；行政开支12.1亿元，同比+20.0%；管理费用率8.8%，同比-0.5pct。公司22年拟每股派息0.503元，对应分红率25%。此外，21年11月，公司股权激励落地，限制性股票累计占比不超10%，首次激励占比1%，对应19-22、20-23、21-24业绩CAGR不低于25.5%，建立了中长期激励体系，聚焦长期高质量发展。
　　22年在管面积同比+24%，非居业态占比56%，物管费单价稳步提升。2022年末，公司在管面积达5.76亿平，同比+23.9%；合同面积达7.72亿平，同比+17.7%；合同/在管覆盖率达1.3倍，后续规模增长有较强保障。2022年末，在管面积中：1）住宅、公服、商写分别占44%、52%、4%，非居业态占比合计达56%；2）保利方、第三方分别占比39%、61%；合同面积中，保利方、第三方分别占比41%、59%，第三方占比较21年末提升2pct。22年，公司新中标第三方单年合同金额27.7亿元，新签约单年合同金额17.2亿元，其中：1）单年合同金额千万级项目金额占比达50%；2）一二线城市占比67%；3）非住宅业态占比达88%，大物业战略加速落地。2022年，公司住宅平均物业费为2.28元/平*月，同比+0.04元/平*月，其中，保利方、第三方平均物业费分别为2.38、1.80元/平*月，分别同比+0.06、+0.02元/平*月，住宅平均物管费单价稳步提升。
　　三大业务收入实现稳步增长，物业管理毛利率微降，社区增值毛利率提升。2022年，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收84.3、21.9、30.6亿元，分别同比+26.4%、+21.2%、+33.1%，分别占比62%、16%、22%，毛利率分别为14.2%、18.3%、32.0%，分别同比-0.1、-0.4、+0.6pct。物业管理服务中，住宅、公服、商写分别占比60%、25%、15%，非居业态收入占比达40%，较21年提升3.2pct。非业主增值服务中，案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务（咨询、交付和资产运营等）分别占比57%、19%、24%；社区增值服务中，美居服务、社区零售、车场管理服务、空间运营、社区便民及其他服务收入分别同比+39%、+88%、+8%、-10%、+26%，分别占比18.2%、29.6%、10.6%、10.7%、30.9%。公司三大业务收入稳步增长，疫情下物业管理服务毛利率仅小幅下降，并且社区增值服务毛利率持续提升。
　　投资分析意见：业绩高增，行稳致远，维持“买入”评级。保利物业继承保利地产龙头地位，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态。至2022年末，公司管理面积达5.8亿平，合同面积达7.7亿平。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。考虑到公司将受益于地产及物管行业格局优化，我们上调公司2023-24年每股收益预测至2.53、3.18元（原预测值为2.43、3.06元），并引入2025年每股收益预测为3.95元，现价对应23PE仅16倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期，激励计划进展不及预期，人工成本上升致利润率下行。

研究报告全文：申万宏源研究上海市南京东路99号862123297818wwwswsresearchcom简单金融成就梦想房地产公司研究2023年3月30日业绩高增行稳致远保利物业06049HK买入22年归母净利润同比32超市场预期毛利率提升费用率改善2022年公司实现营收1369维持亿元同比269毛利润257亿元同比278归母净利润111亿元同比316超前期市场预期基本每股收益201元同比318毛利率和归母净利率为188和81同比分别01pct和03pct行政开支121亿元同比200管理费用率88同比-05pct市场数据2023年3月30日公司22年拟每股派息0503元对应分红率25此外21年11月公司股权激励落地限制收盘价港币4705性股票累计占比不超10首次激励占比1对应19-2220-2321-24业绩CAGR不低于恒生中国企业指数6923255建立了中长期激励体系聚焦长期高质量发展52周最高最低价港币60052905H股市值亿港币26022年在管面积同比24非居业态占比56物管费单价稳步提升2022年末公司在管面流通H股百万股153积达576亿平同比239合同面积达772亿平同比177合同在管覆盖率达13倍汇率人民币港币115后续规模增长有较强保障2022年末在管面积中1住宅公服商写分别占44524非居业态占比合计达562保利方第三方分别占比3961合同面积中保利方第三方分别占比4159第三方占比较21年末提升2pct22年公司新中标第三方单年合股价表现同金额277亿元新签约单年合同金额172亿元其中1单年合同金额千万级项目金额占比达502一二线城市占比673非住宅业态占比达88大物业战略加速落地2022年公司住宅平均物业费为228元平月同比004元平月其中保利方第三方平均物业费分别为238180元平月分别同比006002元平月住宅平均物管费单价稳步提升三大业务收入实现稳步增长物业管理毛利率微降社区增值毛利率提升2022年公司物业管理服务非业主增值服务社区增值服务分别实现营收843219306亿元分别同比264212331分别占比621622毛利率分别为142183320分别资料来源Bloomberg同比-01-0406pct物业管理服务中住宅公服商写分别占比602515非居业态收入占比达40较21年提升32pct非业主增值服务中案场协销服务写字楼租赁证券分析师其他非业主增值服务咨询交付和资产运营等分别占比571924社区增值服务中袁豪美居服务社区零售车场管理服务空间运营社区便民及其他服务收入分别同比3988A0230520120001yuanhaoswsresearchcom8-1026分别占比182296106107309公司三大业务收入稳联系人步增长疫情下物业管理服务毛利率仅小幅下降并且社区增值服务毛利率持续提升邓力投资分析意见业绩高增行稳致远维持买入评级保利物业继承保利地产龙头地位规模862123297818转增速确定性较强并战略布局非住宅物业管理业态至2022年末公司管理面积达58亿平合dengliswsresearchcom同面积达77亿平公司在学校公共产业园城镇景区等业态领域积极扩张央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目考虑到公司将受益于地产及物管行业格局优化我们上调公司2023-24年每股收益预测至253318元原预测值为243306元并引入2025年每股收益预测为395元现价对应23PE仅16倍维持买入评级风险提示业务拓展不及预期激励计划进展不及预期人工成本上升致利润率下行财务数据及盈利预测人民币202120222023E2024E2025E营业收入百万元1078413687172952162226924同比增长率342269264250245净利润百万元8461113140017622187同比增长率256316258259241每股收益元153201253318395净资产收益率125145160175187市盈率倍270205163130104市净率倍3329262219注每股收益为归属于母公司所有者的净利润除以总股本BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch表1公司2022年业绩摘要人民币百万20212022同比变动营业收入1078413687269营业成本876811113267毛利润20162574277行政及营销费用10061207200营业利润9681313356财务费用9175174公允价值变动损益00NA投资收益2151233营业外收支92103127税前利润11621513302所得税292380303净利润8711133301少数股东权益2520190归属上市公司股东净利润8461113316主要比率百分点增减毛利率18718801经营利润率909606净利率788103资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明1BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch附录财务报表附表1资产负债表资产负债表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E货币资金76918956113171414917619应收账款及票据22493136396349546169存货5140516479其他流动资产00000流动资产合计999112133153311916723868固定资产200219219219219长期股权投资00000投资性房地产00000土地使用权00000其他非流动资产94875892711311380非流动资产合计1147977114613491598资产合计1113813110164782051725466短期借款0040513052401应付账款8041575198924873093应交税金169154158197246其他流动负债31643456491161417639流动负债合计4136518574631013113379长期借款00000其他非流动负债11380101126156非流动负债合计11380101126156负债合计4249526575631025713536归属母公司所有者权益6786769187411006211703少数股东权益103154173198228所有者权益合计6889784589141026011930负债和股东权益1113813110164782051725466资料来源Wind申万宏源研究附表2利润表利润表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E营业收入1078413687172952162226924营业成本876811113140331754721826销售费用9681013管理费用10061207159119462423财务费用9175136140135公允价值变动收益00000投资收益215555营业利润9681313161520712614营业外收支92103130163203利润总额11621513190423962974请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch所得税292380478602747净利润8711133142617942227少数股东损益2520263240归属母公司净利润8461113140017622187NOPLAT676933113714691867EPS摊薄元153201253318395资料来源Wind申万宏源研究附表3现金流量表现金流量表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E净利润8461133142617942227折旧与摊销3220000营运资本变动317105424506624其他经营活动现金流3670131135130经营活动产生的现金流量144995787111531473资本性支出780000其他投资活动现金流822862369投资活动产生的现金流量8582862369债务增加0559184620952475股权融资00000支付股利238278350441547其他筹资活动现金流20000筹资活动产生的现金流340280149616551928现金及现金等价物净增加额2421266236128313470现金及现金等价物期末余额76918956113171414917619资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明3BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及关联机构的持股情况股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券与市场基准指数的涨跌幅差别为标准定义如下买入BUY股价预计将上涨20以上增持Outperform股价预计将上涨10-20持有Hold股价变动幅度预计在-10和10之间减持Underperform股价预计将下跌10-20卖出SELL股价预计将下跌20以上行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论本公司使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数恒生中国企业指数法律声明本报告由上海申银万国证券研究所有限公司隶属于申万宏源证券有限公司以下简称本公司在中华人民共和国内地香港澳门台湾除外发布仅供本公司的客户包括合格的境外机构投资者等合法合规的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的真实性准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公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