事件：公司发布2023年中报。2023年上半年实现营收71.4亿元同比增长10.7%；实现归母净利7.6亿元同比增长21.5%。业绩符合我们预期。
　　营收利润高质量增长，毛利率稳中有升。2023年上半年公司营收同比增长10.7%而归母净利润同比增长21.5%的主要原因在于（1）管理规模扩大导致基础物管服务营收同比增长21.8%；（2）公司2023年上半年毛利率同比提升0.9pct至21.2%，三大主营业务毛利率均呈上升趋势，其中社区增值服务的毛利率达到38.1%，同比大幅提升6.2pct；（3）公司2023年上半年管理费率同比下压0.8pct至7.2%。应收账款方面：由于在管面积扩大和公共服务项目的物管收入占比提升，贸易应收款较2022年末增加7.0亿元至29.6亿元。
　　第三方外拓规模与质量并重，物管费单价小幅提升。截至2023年6月30日，公司合约面积、在管面积分别为8.4、6.5亿方，同比分别增长15.1%、24.0%；合约在管比达1.3倍，业绩储备能力较强。项目来源方面，截至2023年6月30日，公司来自保利发展与第三方的合约面积分别占总面积的38.3%、61.7%，其中第三方占比较去年同期提升2.3pct。2023年上半年新签约第三方项目的单年合同金额达12.9亿元，其中一二线城市占比72.5%，同比提升8.4pct。受益于新项目定价标准的提升，公司平均物业管理费单价同比增加0.04元/平/月至2.29元/平/月。
　　大物业战略加速落地，聚焦发力非住业态。公司2023年上半年新签约第三方非住项目的单年合同金额占比高达83.8%。截至2023年6月30日，公司非住在管面积占比58.5%，同比提升2.4pct。公司聚焦发力优势非住业态，2023年上半年在城镇景区、高校、轨交物业三大业态新签约合同金额占公共物业比例高达51.7%。
　　两大增值业务收入同比微降。非业主增值服务方面，公司2023年上半年非业主增值服务营收10.5亿元，同比下降3.8%，主要由于集团案场协销项目数量的减少。社区增值服务方面，上半年公司营收12.8亿元，较去年同期减少1.3亿元，主要由于到家业务消费需求变化导致的社区生活服务业务收入下降。
　　盈利预测与投资评级：公司作为行业龙头，市场化外拓兼具规模与质量，聚焦深耕优势非住业态，毛利率及物管费稳中有升，我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为13.6/16.5/19.8亿元（同比增速分别为22%/22%/20%），对应的EPS为2.45元/2.98元/3.58元，对应的PE为14.4X/11.8X/9.9X。维持“买入”评级。
　　风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；疫情反复影响超预期。

研究报告全文：证券研究报告公司点评报告地产HS保利物业06049HK年中报点评盈利能力稳中有升外拓20232023年08月23日兼具规模与质量证券分析师房诚琦买入维持执业证书S0600522100002fangcqdwzqcomcn证券分析师肖畅TableEPS盈利预测与估值2022A2023E2024E2025E执业证书S0600523020003营业总收入百万元13687169622055624764xiaocdwzqcomcn同比27242120证券分析师白学松归属母公司净利润百万元1113135616521981执业证书S0600523050001同比32222220baixsdwzqcomcn每股收益-最新股本摊薄元股201245298358股价走势PE现价最新股本摊薄175514401183986保利物业恒生指数关键词TableTag市占率上升3932TableSummary25投资要点18114事件公司发布2023年中报2023年上半年实现营收714亿元同比增-3-10长107实现归母净利76亿元同比增长215业绩符合我们预期-17-24-31营收利润高质量增长毛利率稳中有升2023年上半年公司营收同比增20228232022122220234222023821长107而归母净利润同比增长215的主要原因在于1管理规模扩大导致基础物管服务营收同比增长2182公司2023年上半年毛市场数据利率同比提升09pct至212三大主营业务毛利率均呈上升趋势其中社区增值服务的毛利率达到381同比大幅提升62pct3公司收盘价港元38452023年上半年管理费率同比下压08pct至72应收账款方面由于一年最低最高价在管面积扩大和公共服务项目的物管收入占比提升贸易应收款较202228406015年末增加70亿元至296亿元市净率倍261第三方外拓规模与质量并重物管费单价小幅提升截至2023年6月港股流通市值百日公司合约面积在管面积分别为亿方同比分别增长589567308465万港元151240合约在管比达13倍业绩储备能力较强项目来源方面截至年月日公司来自保利发展与第三方的合约面积分2023630基础数据别占总面积的383617其中第三方占比较去年同期提升23pct2023年上半年新签约第三方项目的单年合同金额达129亿元其中一每股净资产港元1475二线城市占比725同比提升84pct受益于新项目定价标准的提升资产负债率4306公司平均物业管理费单价同比增加004元平月至229元平月总股本百万股55333大物业战略加速落地聚焦发力非住业态公司2023年上半年新签约流通股本百万股15333第三方非住项目的单年合同金额占比高达838截至2023年6月30日公司非住在管面积占比585同比提升24pct公司聚焦发力优相关研究势非住业态2023年上半年在城镇景区高校轨交物业三大业态新签约合同金额占公共物业比例高达517保利物业06049HK央企物两大增值业务收入同比微降非业主增值服务方面公司2023年上半管龙头增长稳健外拓强劲年非业主增值服务营收105亿元同比下降38主要由于集团案场2023-05-22协销项目数量的减少社区增值服务方面上半年公司营收128亿元较去年同期减少13亿元主要由于到家业务消费需求变化导致的社区生活服务业务收入下降盈利预测与投资评级公司作为行业龙头市场化外拓兼具规模与质量聚焦深耕优势非住业态毛利率及物管费稳中有升我们维持其202320242025年归母净利润预测为136165198亿元同比增速分别为222220对应的EPS为245元298元358元对应的PE为144X118X99X维持买入评级风险提示市场化外拓不及预期利润率修复不及预期疫情反复影响超预期13东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司点评报告保利物业三大财务预测表资产负债表百万元TableFinance2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产12133135761529117352营业总收入13687169622055624764现金及现金等价物8956103661194813896营业成本11113137481664420056应收账款及票据2263220022682318销售费用6101215存货40434748管理费用1207149318092179其他流动资产87396710281090研发费用0000非流动资产977954940966其他费用0000固定资产159943616经营利润1360171120912514商誉及无形资产174157141127利息收入8090104119长期投资68788898利息支出5555其他长期投资524574624674其他收益125105116128其他非流动资产50505050利润总额1513185422572708资产总计13110145301623118318所得税380473576691流动负债5185554359396435净利润1133138116822017短期借款0000少数股东损益20253036应付账款及票据1575186221982522归属母公司净利润1113135616521981其他流动负债3610368137413913非流动负债80726558EBIT1361171120912514长期借款0000EBITDA1742174221132529其他非流动负债80726558负债合计5265561460036493毛利率1881189519031901股本769187371001811579归母净利率813799803800少数股东权益154179209246归属母公司股东权益0000收入增长率2692239321192047负债和股东权益13110145301623118318归母净利润增长率3160218521791995现金流量表百万元2022E2023E2024E2025E重要财务与估值指标2022A2023E2024E2025E经营活动现金流1474163518562295每股净资产元1390157918112093投资活动现金流-988910178最新发行在外股份百万股55333553335533355333筹资活动现金流-138-315-375-425ROIC1383152116271698现金净增加额1266141015821948ROE-摊薄1447155216491711折旧和摊销382312317资产负债率4016386436993544资本开支-74525217PE现价最新股本摊薄175514401183986营运资本变动-6324263383PB现价254224195169数据来源Wind东吴证券研究所全文如无特殊注明相关数据的货币单位均为人民币2023年8月23日港币人民币汇率为092预测均为东吴证券研究所预测23东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本研究报告仅供东吴证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效在法律许可的情况下东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务市场有风险投资需谨慎本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本报告的版权归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明出处为东吴证券研究所并注明本报告发布人和发布日期提示使用本报告的风险且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利东吴证券投资评级标准投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的具体如下公司投资评级买入预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15以上增持预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5与15之间中性预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5与5之间减持预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15与-5之间卖出预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15以下行业投资评级增持预期未来6个月内行业指数相对强于基准5以上中性预期未来6个月内行业指数相对基准-5与5减持预期未来6个月内行业指数相对弱于基准5以上我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况如具体投资目的财务状况以及特定需求等并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码215021传真051262938527公司网址httpwwwdwzqcomcn