23H1归母净利润同比+22%，维持“买入”评级
　　公司8月22日发布半年报，23H1实现营收71.4亿元，同比+11%；归母净利润7.6亿元，同比+22%。我们维持23-25年EPS为2.52/3.18/3.89元的预测，预计25年EPS为3.89元。可比公司平均2023PE为21倍（Wind一致预期），考虑到外部环境影响下公司成长速度有所放缓，我们收窄估值溢价，认为公司合理2023PE为21倍，目标价56.85港币（前值71.92港币，基于25倍2023PE），维持“买入”评级。
　　非住宅业态营收增速亮眼，精益管理推动利润率提升
　　23H1公司基础物管营收同比+22%，重点布局的商写/公建业态营收分别同比+25%/31%，“大物业”战略持续落地，并且提出“全域飞轮”的全域服务新模式。但社区增值和非业主增值服务营收出现同比下滑，使得公司整体营收同比增速有所收窄。不过，公司采取多项精益管理措施，各业务毛利率均实现同比增长，整体毛利率同比+1.0pct至21.2%，销售和管理费用率同比-0.7pct至7.3%，推动归母净利润同比增速维持在20%以上。
　　市拓规模与质量并重，全年新中标年度合同金额同比增速有望提升
　　23H1公司在激烈的竞争压力下，第三方新中标/新签约年度合同金额同比+12%/111%至13.9/12.9亿元，新签约同比增速显著快于新中标，主要因为去年同期多个项目受外部环境影响导致签约进程放缓。新签约年度合同金额中，一二线城市占比72.5%，千万元以上项目占比47.3%，重点布局的商办/公建业态占比30%/54%，市拓规模与质量并重。考虑到公司储备项目较多，我们预计全年第三方新中标年度合同金额仍有望同比+20%。
　　社区增值服务面临阵痛，未来将聚焦提升产业能力核心竞争力
　　23H1公司社区增值服务营收同比-9%，但毛利率同比+6.2pct至38.1%。从营收结构来看，社区生活服务及其他收入营收同比-14%，主要由于社区零售、家政服务的客户需求有所变化，我们预计和公司逐步退出相对微利的物资保供业务有关。此外，经济和地产环境也影响了美居服务的拓展。公司提出未来将围绕“资产经营服务+社区生活服务”两大板块，推动产业能力垂直化、专业化，持续提升社区增值服务的核心竞争力。
　　风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。
　　
　　

研究报告全文：港股通证券研究报告保利物业6049HK深耕非住业态管理效能提升华泰研究中报点评投资评级维持买入2023年8月23日中国香港物业管理目标价港币5685研究员陈慎23H1归母净利润同比22维持买入评级SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO834862128972228公司8月22日发布半年报23H1实现营收714亿元同比11归母净利润76亿元同比22我们维持23-25年EPS为252318389元研究员刘璐的预测预计25年EPS为389元可比公司平均2023PE为21倍WindSACNoS0570519070001liulu015507htsccom一致预期考虑到外部环境影响下公司成长速度有所放缓我们收窄估值SFCNoBRD825862128972218溢价认为公司合理2023PE为21倍目标价5685港币前值7192港研究员林正衡币基于25倍2023PE维持买入评级SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccomSFCNoBRC046862128972087非住宅业态营收增速亮眼精益管理推动利润率提升联系人陈颖23H1公司基础物管营收同比22重点布局的商写公建业态营收分别同SACNoS0570122050022chenying019881htsccom比2531大物业战略持续落地并且提出全域飞轮的全域服务新8675582492388模式但社区增值和非业主增值服务营收出现同比下滑使得公司整体营收同比增速有所收窄不过公司采取多项精益管理措施各业务毛利率均实华泰证券研究所分析师名录现同比增长整体毛利率同比10pct至212销售和管理费用率同比-07pct至73推动归母净利润同比增速维持在20以上市拓规模与质量并重全年新中标年度合同金额同比增速有望提升23H1公司在激烈的竞争压力下第三方新中标新签约年度合同金额同比12111至139129亿元新签约同比增速显著快于新中标主要因为去年同期多个项目受外部环境影响导致签约进程放缓新签约年度合同金额中一二线城市占比725千万元以上项目占比473重点布局的商基本数据办公建业态占比3054市拓规模与质量并重考虑到公司储备项目较多我们预计全年第三方新中标年度合同金额仍有望同比20目标价港币5685收盘价港币截至8月22日3845社区增值服务面临阵痛未来将聚焦提升产业能力核心竞争力市值港币百万212766个月平均日成交额港币百万447923H1公司社区增值服务营收同比-9但毛利率同比62pct至381从52周价格范围港币2840-6015营收结构来看社区生活服务及其他收入营收同比-14主要由于社区零BVPS人民币1475售家政服务的客户需求有所变化我们预计和公司逐步退出相对微利的物资保供业务有关此外经济和地产环境也影响了美居服务的拓展公司提股价走势图出未来将围绕资产经营服务社区生活服务两大板块推动产业能力垂直保利物业化专业化持续提升社区增值服务的核心竞争力港币相对恒生指数609风险提示关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行社区增值服务不525及预期441363287Aug-22Dec-22Apr-23Aug-23资料来源SP经营预测指标与估值会计年度202120222023E2024E2025E营业收入人民币百万1078313687170492079225072-34162693245721952058归属母公司净利润人民币百万845691113139517602152-25563160253626142231EPS人民币最新摊薄153201252318389ROE13051538169118501944PE倍2311175614011110908PB倍288254222191164EVEBITDA倍1097716520355233资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1保利物业6049HK图表1公司营收和同比增速图表2公司归母净利润和同比增速百万元百万元16000营业收入同比增速451200归母净利润同比增速601400040100050120003530800401000025800060030206000154002040001020010200050000201720212016201820192020202220162017201820192020202120222023H12023H1资料来源公司公告华泰研究资料来源公司公告华泰研究图表3公司毛利率和归母净利率图表4公司期间费用率毛利率归母净利率销售和管理费用率2512102081561045200201920162017201820202021202220162017201820192020202120222023H12023H1资料来源公司公告华泰研究资料来源公司公告华泰研究图表5可比公司估值水平总市值收盘价EPS元PE倍彭博代码股票名称亿元交易货币2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E1209HK华润万象生活69807333009712415619232062509198816172669HK中海物业271088980390510650822319176713831100001914CH招商积余1643515500560730901102769211417221411平均2765213016981376注盈利预测来自Wind一致预期统计时间为2023年8月22日资料来源BloombergWind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2保利物业6049HK图表6保利物业PE-Bands图表7保利物业PB-Bands港币保利物业15x25x港币保利物业19x31x30x40x45x42x53x65x12512594946363313100Aug-20Feb-21Aug-21Feb-22Aug-22Feb-23Aug-20Feb-21Aug-21Feb-22Aug-22Feb-23资料来源SP华泰研究资料来源SP华泰研究风险提示关联房企支持减弱的风险尽管公司关联房企为央企经营稳健性较强但若地产下行超预期关联房企对于公司的支持也可能减弱可能影响公司在管面积的增速非业主增值服务的规模拉长应收账款的回收周期市拓规模和盈利能力下行风险物管市场竞争愈发激烈可能影响市拓规模和项目的利润率水平由于地方政府财政压力公司重点发力的公建物业市拓规模和毛利率可能承压物业管理属于劳动密集型行业若无法通过提价管理提效科技赋能等手段对冲人工成本刚性上涨的影响公司利润率将持续承压社区增值服务不及预期由于受到疫情经济下行房地产市场下行市场竞争加剧的影响公司社区增值服务发展存在不及预期的风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3保利物业6049HK盈利预测利润表现金流量表会计年度人民币百万202120222023E2024E2025E会计年度人民币百万202120222023E2024E2025E营业收入1078313687170492079225072EBITDA12411738217027353334销售成本876811113138231682420247融资成本9117752886441013212320毛利润20152574322639684825营运资本变动9111102675134111527044销售及分销成本9466377939681167税费2915538001476365973473063管理费用10061207149517882131其他3107314725470354992258316其他收入支出52188409840984098409经营活动现金流12601533212926473134财务成本净额9117752886441013212320CAPEX7462212154361903619036190应占联营公司利润及亏损219248050035003500其他投资活动36294013000000000税前利润11621513189723892923投资活动现金流7825116167361903619036190税费开支2915538001476365973473063债务增加量1235373816336982982少数股东损益25192042255932283948权益增加量000000000000000净利润845691113139517602152派发股息2402916877278333489044008折旧和摊销1700930031359234472053516其他融资活动现金流9117752886441013212320EBITDA12411738217027353334融资活动现金流272651008728522574032670EPS人民币基本153201252318389现金变动205321270173820282446年初现金7448769189561069512723汇率波动影响000000000000000资产负债表年末现金76918956106951272315168会计年度人民币百万202120222023E2024E2025E存货505640417274649710076应收账款和票据22493136357346095257现金及现金等价物76918956106951272315168其他流动资产000000000000000总流动资产999112133143401739720526业绩指标固定资产1995121887232172394124058会计年度倍202120222023E2024E2025E无形资产12513114781044494108375增长率其他长期资产8227264295647666004647137营业收入34162693245721952058总长期资产114797661984279339779571毛利润34392776253523002158总资产1113813110153241833121321营业利润30473740251124762268应付账款25843564408452245978净利润25563160253626142231短期借款35853829211482114821148EPS25563160253626142231其他负债15161583197224052900盈利能力比率总流动负债41365185626778409089毛利润率18681881189219091924长期债务78746892591049283946EBITDA11511270127313161330其他长期债务34261073107310731073净利润率784813818846859总长期负债113007965698360015019ROE13051538169118501944股本5533355333553335533355333ROA82291898110461086储备其他项目623271378254966511377偿债能力倍股东权益6786769188071021811931净负债比率1116511506118361219612503少数股东权益1031015421179802120825156流动比率242234229222226总权益6889784589871043012182速动比率240233228221225营运能力天总资产周转率次105113120124126估值指标应收账款周转天数60927083708370837083会计年度倍202120222023E2024E2025E应付账款周转天数86819959995999599959PE2311175614011110908存货周转天数208147147147147PB288254222191164现金转换周期23812728272827282728EVEBITDA1097716520355233每股指标人民币股息率086142179225275EPS153201252318389自由现金流收益率1636957199791199每股净资产12261390159218472156资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4保利物业6049HK免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5保利物业6049HK香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入保利物业6049HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前的12个月内担任了标的证券公开发行或144A条款发行的经办人或联席经办人保利物业6049HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前12个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6保利物业6049HK法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份有限公司南京北京南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼邮政编码210019北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编码100032电话862583389999传真862583387521电话861063211166传真861063211275电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom深圳上海深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼邮政编码518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼邮政编码200120电话8675582493932传真8675582492062电话862128972098传真862128972068电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom华泰金融控股香港有限公司香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室电话852-3658-6000传真852-2169-0770电子邮件researchhtsccomhttpwwwhtsccomhk华泰证券美国有限公司美国纽约公园大道280号21楼东纽约10017电话212-763-8160传真917-725-9702电子邮件Huataihtsc-uscomhttpwwwhtsc-uscom版权所有2023年华泰证券股份有限公司免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7