23H1归母净利润同比+22%、符合市场预期，毛利率提升、费用率改善。2023H1，公司实现营收71.4亿元，同比+10.7%；毛利润15.1亿元，同比+15.8%；归母净利润7.6亿元，同比+21.5%，符合市场预期；基本每股收益1.38元，同比+21.7%；毛利率和归母净利率为21.2%和10.9%，同比分别+0.9pct和+1.0pct；行政开支5.2亿元，同比+0.2%；行政开支占比收入7.2%，同比-0.8pct。21年11月，公司发布股权激励，限制性股票累计占比不超10%，对应19-22、20-23、21-24业绩CAGR不低于25.5%，建立了中长期激励体系，聚焦长期高质量发展。
　　23H1在管面积同比+24%，非居业态占比58.5%，物管费单价稳步提升。2023H1，公司在管面积达6.50亿平，同比+24.3%；合同面积达8.42亿平，同比+15.0%；合同/在管覆盖率达1.3倍，后续规模增长有较强保障。2023H1末，在管面积中：1）住宅、公服、商写分别占41.5%、55.0%、3.5%，非居业态占比合计达58.5%；2）保利方、第三方分别占比37%、63%；合同面积中，保利方、第三方分别占比38%、62%，第三方占比较22年末提升3pct。23H1，公司新中标第三方单年合同金额13.9亿元，同比+12%，新签约单年合同金额12.9亿元，同比+111%。2023H1，公司住宅平均物业费为2.29元/平*月，同比+0.04元/平*月，其中，保利方、第三方平均物业费分别为2.40、1.78元/平*月，分别同比+0.06/平*月、同比持平，住宅平均物管费单价稳步提升。
　　物业管理服务收入稳步增长，社区增值服务毛利率提升。2023H1，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收48.2、10.5、12.7亿元，分别同比+21.8%、-3.8%、-9.3%，分别占比67.5%、14.7%、17.8%，毛利率分别为17.0%、19.6%、38.1%，分别同比+0.5、+1.0、+6.2pct。物业管理服务中，住宅、公服、商写分别占比59%、25%、16%，非居业态收入占比达41%，同比提升2.2pct。非业主增值服务中，案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务（咨询、交付和资产运营等）分别占比55%、19%、26%；社区增值服务中，社区资产经营服务、社区生活服务及其他收入分别同比+4.5%、-14.4%，分别占比31.2%、68.8%。公司物管业务收入稳步增长，社区增值服务毛利率持续提升。
　　投资分析意见：业绩稳步增长，毛利率略有回升，维持“买入”评级。保利物业背靠保利地产，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态。21年11月，公司发布股权激励，建立了中长期激励体系，聚焦长期高质量发展。截至2023H1末，公司管理面积达6.50亿平米，合同面积达8.42亿平米。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。我们维持公司2023-24年每股收益预测为2.53、3.18、3.95元，现价对应23PE仅14倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期，激励计划进展不及预期，人工成本上升致利润率下行

研究报告全文：申万宏源研究上海市南京东路99号862123297818wwwswsresearchcom简单金融成就梦想房地产公司研究2023年8月23日业绩稳步增长毛利率略有回升保利物业06049HK买入23H1归母净利润同比22符合市场预期毛利率提升费用率改善2023H1公司实现营维持收714亿元同比107毛利润151亿元同比158归母净利润76亿元同比215符合市场预期基本每股收益138元同比217毛利率和归母净利率为212和109同比分别09pct和10pct行政开支52亿元同比02行政开支占比收入72同比市场数据2023年8月22日-08pct21年11月公司发布股权激励限制性股票累计占比不超10对应19-2220-23收盘价港币384521-24业绩CAGR不低于255建立了中长期激励体系聚焦长期高质量发展恒生中国企业指数609852周最高最低价港币5921286423H1在管面积同比24非居业态占比585物管费单价稳步提升2023H1公司在管面H股市值亿港币213积达650亿平同比243合同面积达842亿平同比150合同在管覆盖率达13倍流通H股百万股153后续规模增长有较强保障2023H1末在管面积中1住宅公服商写分别占415550汇率人民币港币10935非居业态占比合计达5852保利方第三方分别占比3763合同面积中保利方第三方分别占比3862第三方占比较22年末提升3pct23H1公司新中标第三方单年合同金额139亿元同比12新签约单年合同金额129亿元同比1112023H1股价表现公司住宅平均物业费为229元平月同比004元平月其中保利方第三方平均物业费分别为240178元平月分别同比006平月同比持平住宅平均物管费单价稳步提升物业管理服务收入稳步增长社区增值服务毛利率提升2023H1公司物业管理服务非业主增值服务社区增值服务分别实现营收482105127亿元分别同比218-38-93分别占比675147178毛利率分别为170196381分别同比051062pct物业管理服务中住宅公服商写分别占比592516非居业态收入占比达41同比提升22pct非业主增值服务中案场协销服务写字楼租赁其他非业主增值服务咨资料来源Bloomberg询交付和资产运营等分别占比551926社区增值服务中社区资产经营服务社区生活服务及其他收入分别同比45-144分别占比312688公司物管业务收入证券分析师稳步增长社区增值服务毛利率持续提升袁豪A0230520120001yuanhaoswsresearchcom投资分析意见业绩稳步增长毛利率略有回升维持买入评级保利物业背靠保利地产规邓力A0230523050001模增速确定性较强并战略布局非住宅物业管理业态21年11月公司发布股权激励建立了中dengliswsresearchcom长期激励体系聚焦长期高质量发展截至2023H1末公司管理面积达650亿平米合同面积联系人达842亿平米公司在学校公共产业园城镇景区等业态领域积极扩张央企背景资源有望邓力帮助公司持续拓展非住宅项目我们维持公司2023-24年每股收益预测为253318395元862123297818转dengliswsresearchcom现价对应23PE仅14倍维持买入评级风险提示业务拓展不及预期激励计划进展不及预期人工成本上升致利润率下行财务数据及盈利预测人民币202120222023E2024E2025E营业收入百万元1078413687172952162226924同比增长率342269264250245净利润百万元8461113140017622187同比增长率256316258259241每股收益元153201253318395净资产收益率125145160175187市盈率倍23117614011189市净率倍2825221916注每股收益为归属于母公司所有者的净利润除以总股本BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch附录财务报表附表1资产负债表资产负债表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E货币资金76918956113171414917618应收账款及票据22493136396349546169存货5140516479其他流动资产00000流动资产合计999112133153311916723867固定资产200219219219219长期股权投资00000投资性房地产00000土地使用权00000其他非流动资产94875891210961322非流动资产合计1147977113013151541资产合计1113813110164622048225408短期借款0033612042261应付账款8041575198924873093应交税金169206211264328其他流动负债31643404491161417639流动负债合计4136518574471009613321长期借款00000其他非流动负债11380101126156非流动负债合计11380101126156负债合计4249526575481022213478归属母公司所有者权益6786769187411006211703少数股东权益103154173198228所有者权益合计6889784589141026011931负债和股东权益1113813110164622048225408资料来源Wind申万宏源研究附表2利润表利润表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E营业收入1078413687172952162226924营业成本876811113140331754721826销售费用9681013管理费用10061207159319502429财务费用9175138144141公允价值变动收益00000投资收益215555营业利润9681313161320662608营业外收支92103130163203利润总额11621514190423962974请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明1BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch所得税292380478602747净利润8711134142617942227少数股东损益2520263240归属母公司净利润8461113140017622187NOPLAT676933113514651861EPS摊薄元153201253318395资料来源Wind申万宏源研究附表3现金流量表现金流量表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E净利润8461113142617942227折旧与摊销322382000营运资本变动3176424506624其他经营活动现金流3615133139136经营活动产生的现金流量1449147486911491467资本性支出7874000其他投资活动现金流826971962投资活动产生的现金流量8589871962债务增加00184921042487股权融资00000支付股利238169350441547其他筹资活动现金流265000筹资活动产生的现金流340138149916631940现金及现金等价物净增加额2421266236128313470现金及现金等价物期末余额76918956113171414917618资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及关联机构的持股情况股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券与市场基准指数的涨跌幅差别为标准定义如下买入BUY股价预计将上涨20以上增持Outperform股价预计将上涨10-20持有Hold股价变动幅度预计在-10和10之间减持Underperform股价预计将下跌10-20卖出SELL股价预计将下跌20以上行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论本公司使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数恒生中国企业指数法律声明本报告由上海申银万国证券研究所有限公司隶属于申万宏源证券有限公司以下简称本公司在中华人民共和国内地香港澳门台湾除外发布仅供本公司的客户包括合格的境外机构投资者等合法合规的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的真实性准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司强烈建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的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