事项：
　　保利物业发布2023年中报，2023H1营收71.4亿元，同比增长10.7%；归母净利润7.6亿元，同比增加21.5%。
　　平安观点：
　　央企龙头业绩颇具韧性，盈利能力稳中有升。2023H1合约面积、在管面积分别为8.4、6.5亿平米，均较2022年末增长0.7亿平米，规模化优势持续强化。物业管理服务中第三方项目、非居业态收入占比分别同比提升3.3pct、2.2pct至40.9%、41.1%，业态组合优化，市场化进程加速推进；此外公司提质增效效果初显，管理费用率同比下滑0.8pct，带动毛利率、净利率稳中有升（均同比增长1pct）至21.2%、10.9%，三大板块（物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务）毛利率均实现同比增长。
　　关联方销售额稳居行业首位，第三方拓展势头良好。在同行物企受关联方拖累、业绩增速向下趋势下，2023H1公司关联房企保利发展全口径销售额排位升至行业首位，为公司持续注入稳定增量规模。外拓方面，公司聚焦核心城市项目，发力非居业态，2023H1新增外拓项目的单年合同额维度下，一二线城市项目、非居项目占比分别为72.5%、83.8%，新增北京国开金融写字楼、上海外滩观光隧道等标杆项目。
　　服务模式升级，增值服务提质增效。城市服务方面，公司升级全域服务模式至全域飞轮模式，以城市名片项目为起点，推动城市治理升级。社区增值服务方面，公司主动筛选服务项目，退出疫情阶段的部分低毛利保障项目，深化“资产经营服务+社区生活服务”两大板块，尽管2023H1社区增值服务收入端同比下滑，但毛利率、毛利润分别同比提升6.2pct、8.5%，转型探索初见成效。
　　投资建议：公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障。随着股权激励计划逐步实施，公司外拓进取性及员工参与度有望提振，公司“大物业”版图将加速扩张。维持公司2023-2025年EPS预测分别为2.42元、2.91元、3.47元，当前股价对应PE分别为14.6倍、12.1倍、10.2倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块；2）若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响；3）增值服务培育及发展不及预期；4）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。
　　

研究报告全文：公房地产司2023年08月23日报保利物业6049HK告业绩高质量增长核心竞争力迭代推荐维持事项保利物业发布2023年中报2023H1营收714亿元同比增长107归母净利润76亿元同比增加215股价3845港元公平安观点主要数据央企龙头业绩颇具韧性盈利能力稳中有升2023H1合约面积在管面司积分别为8465亿平米均较2022年末增长07亿平米规模化优势行业房地产半公司网址wwwpolywuyecom持续强化物业管理服务中第三方项目非居业态收入占比分别同比提升年大股东持股保利发展722933pct22pct至409411业态组合优化市场化进程加速推进实际控制人国务院国有资产监督管理委会此外公司提质增效效果初显管理费用率同比下滑08pct带动毛利率报总股本百万股5533净利率稳中有升均同比增长1pct至212109三大板块物业流通A股百万股0点管理服务非业主增值服务社区增值服务毛利率均实现同比增长流通BH股百万股5533评总市值亿港元2128关联方销售额稳居行业首位第三方拓展势头良好在同行物企受关联方流通A股市值亿港元0每股净资产元147拖累业绩增速向下趋势下2023H1公司关联房企保利发展全口径销售资产负债率431额排位升至行业首位为公司持续注入稳定增量规模外拓方面公司聚行情走势图焦核心城市项目发力非居业态2023H1新增外拓项目的单年合同额维度下一二线城市项目非居项目占比分别为725838新增北京国开金融写字楼上海外滩观光隧道等标杆项目服务模式升级增值服务提质增效城市服务方面公司升级全域服务模式至全域飞轮模式以城市名片项目为起点推动城市治理升级社区增值服务方面公司主动筛选服务项目退出疫情阶段的部分低毛利保障项证目深化资产经营服务社区生活服务两大板块尽管2023H1社区券增值服务收入端同比下滑但毛利率毛利润分别同比提升62pct85相关研究报告研转型探索初见成效究平安证券保利物业6049HK年报点评业绩增报速领跑龙头物企聚焦高质量增长推荐20230331投资建议公司关联方保利发展财务运营稳健后续关联方支持仍具可靠保障随着股权激励计划逐步实施公司外拓进取性及员工参与度有望提告证券分析师振公司大物业版图将加速扩张维持公司2023-2025年EPS预测杨侃投资咨询资格编号分别为242元291元347元当前股价对应PE分别为146倍121S1060514080002倍102倍维持推荐评级BQV514YANGKAN034pingancomcn王懂扬投资咨询资格编号S10605220700032021A2022A2023E2024E2025EWANGDONGYANG339pingancomcn营业收入百万元1078313687167662050525016YOY342269225223220净利润百万元8461113134216081919YOY256316205199193毛利率187188188187186净利率8183828179ROE125145155164171EPS摊薄元153201242291347PE倍231176146121102PB倍2925232017保利物业公司半年报点评风险提示1个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块2若品牌外拓能力提升缓慢可能对公司第三方拓展产生不利影响3增值服务培育及发展不及预期4由于人工成本刚性上升物业费动态提价机制形成缓慢公司单盘盈利能力面临下行风险24保利物业公司半年报点评资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E货币资金8956109891295915301营业额13687167662050525016应收账款2263228027893402销售成本11113136231667120363预付款项按金及其他应收款项813108813311624其他费用2223其他应收款0000销售费用681012存货407895116管理费用1207147918082206其他流动资产60526377财务费用5-35-42-49流动资产总计12133144871723720520其他经营损益0000长期股权投资0000投资收益0000固定资产219185150116公允价值变动损益0000在建工程0000营业利润1354169020562482无形资产50423325其他非经营损益159150150150长期待摊费用0000税前利润1513184022062632其他非流动资产708640572504所得税380462554661非流动资产合计977866755645税后利润1133137816521971资产总计13110153531799221165归属于非控制股股东利润20364452短期借款0000归属于母公司股东利润1113134216081919应付账款1575133616341996EBITDA1900191622752693其他流动负债3610508862247598NOPLAT1018124015081821流动负债合计5185642378599594EPS元201242291347长期借款0000其他非流动负债80808080非流动负债合计80808080负债合计5265650379389674股本553553553553储备7137713771377137留存收益196921303515归属于母公司股东权益76918659982011205归属于非控制股股东权益154191234287权益合计784588501005411491负债和权益合计13110153531799221165主要财务比率会计年度2022A2023E2024E2025E成长能力营收额增长率269225223220EBIT增长率294189199193EBITDA增长率27108187184税后利润增长率301216199193盈利能力毛利率188188187186净利率83828179现金流量表单位百万元ROE1451551641712022A2023E2024E2025E会计年度ROA85878991税后经营利润1014126615401858估值倍数折旧与摊销382111111111PE176146121102财务费用5-35-42-49PS14121008其他经营资金74917655794PB25232017经营性现金净流量1474225922642714股息率14192327投资性现金净流量-98112112112EVEBIT80584127筹资性现金净流量-138-338-406-484EVEBITDA64543926现金流量净额1239203319702342EVNOPLAT119845938资料来源同花顺iFinD平安证券研究所34平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市丰台区金泽西路4号院1号楼融中心B座25层大厦26楼丽泽平安金融中心B座25层