研究报告全文：证券研究报告2023年08月23日保利物业06049HK买入业绩稳增规模与质量并重核心观点公司研究海外公司财报点评归母净利同增215盈利能力稳中有升2023上半年公司实现营业收入房地产房地产服务714亿元同比增长107实现归母净利润76亿元同比增长215证券分析师任鹤证券分析师王粤雷分业务板块看公司物业管理服务收入482亿元同比增长218社区增010-880053150755-81981019renheguosencomcnwangyueleiguosencomcn值服务收入127亿元同比下降93非业主增值服务收入105亿元同S0980520040006S0980520030001比下降382023上半年公司整体毛利率为188同比增长1pct盈利证券分析师王静能力稳中有升净利率为83同比增长1pct021-60893314wangjing20guosencomcn规模与质量并重城市深耕效果显现截至2023上半年末公司拥有合S0980522100002同面积84亿平方米其中来自母公司和第三方的占比分别为383和基础数据617拥有在管65亿平方米其中来自母公司和第三方的占比分别为投资评级买入维持合理估值367和633公司城市深耕战略成效初显其中广州项目单年合同额规模收盘价3845港元总市值流通市值212765896百万港元超过15亿元公司拓展城市能级提升新签约单年合同金额129亿元其52周最高价最低价59312800港元中在一二线城市占比725同比提升84pct公司拓展项目体量升级上近3个月日均成交额4695百万港元半年新签约单年合同额千万元级以上项目33个同比增加21个单年合同市场走势金额贡献473同比提升11pct公司持续发力多元业态在上半年的签约项目中公共服务商办住宅占比分别为543016社区增值服务收入承压2023上半年公司社区增值服务收入127亿元同比下降93主要是由于社区零售家政服务等到家业务的需求出现变化导致社区增值服务收入下滑2023上半年公司社区增值服务毛利率未381较上年末提升62pct未来公司将围绕资产经营服务社区生活服务两大板块深化产业能力建设逐步退出低毛利率的增值业务投资建议公司作为行业龙头背靠央企规模与质量并重未来有望持续扩大市场优势预计公司23-24年归母净利分别为138170亿元对应资料来源Wind国信证券经济研究所整理EPS为250306元对应最新股价的PE分别为128105X维持买相关研究报告入评级保利物业06049HK-业绩高增盈利能力稳定2023-04-02保利物业06049HK-迎难而上稳健增长2022-09-05风险提示在管面积增长增值服务拓展不及预期毛利率下行超预期保利物业06049HK-股权激励计划进展顺利迈出中长期激励坚实第一步2022-04-27盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E保利物业06049HK-市场化能力不断提升非居业态高速增长2022-03-16营业收入百万元1078313687169172035124136保利物业-06049HK-重大事件快评首次发布股权激励目标-342269236203186积极彰显信心2021-11-16净利润百万元8461113138416932000-256316243223182每股收益元153201250306361EBITMargin6995909393净资产收益率ROE125145161175182市盈率PE26215912810588EVEBITDA297159146124109市净率PB326230206183161资料来源Wind国信证券经济研究所预测注摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告归母净利同增215盈利能力稳中有升2023上半年公司实现营业收入714亿元同比增长107实现归母净利润76亿元同比增长215分业务板块看公司物业管理服务收入482亿元同比增长218社区增值服务收入127亿元同比下降93非业主增值服务收入105亿元同比下降382023上半年公司整体毛利率为188同比增长1pct盈利能力稳中有升净利率为83同比增长1pct图1公司营业收入及增速图2公司归母净利润及增速资料来源公司公告Wind国信证券经济研究所整理资料来源公司公告Wind国信证券经济研究所整理图3公司不同业务板块营业收入及增速图4公司毛利率及净利率变化资料来源公司公告Wind国信证券经济研究所整理资料来源公司公告Wind国信证券经济研究所整理规模与质量并重城市深耕效果显现截至2023上半年末公司拥有合同面积84亿平方米其中来自母公司和第三方的占比分别为383和617拥有在管65亿平方米其中来自母公司和第三方的占比分别为367和633公司城市深耕战略成效初显其中广州项目单年合同额规模超过15亿元公司拓展城市能级提升新签约单年合同金额129亿元其中在一二线城市占比725同比提升84pct公司拓展项目体量升级上半年新签约单年合同额千万元级以上项目33个同比增加21个单年合同金额贡献473同比提升11pct公司持续发力多元业态在上半年的签约项目中公共服务商办住宅占比分别为543016请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图5公司当前在管面积图6公司当前合同面积资料来源公司公告Wind国信证券经济研究所整理资料来源公司公告Wind国信证券经济研究所整理社区增值服务收入承压2023上半年公司社区增值服务收入127亿元同比下降93主要是由于社区零售家政服务等到家业务的需求出现变化导致社区增值服务收入下滑2023上半年公司社区增值服务毛利率未381较上年末提升62pct未来公司将围绕资产经营服务社区生活服务两大板块深化产业能力建设逐步退出低毛利率的增值业务投资建议公司作为行业龙头背靠央企规模与质量并重未来有望持续扩大市场优势预计公司23-24年归母净利分别为138170亿元对应EPS为250306元对应最新股价的PE分别为128105X维持买入评级风险提示在管面积增长增值服务拓展不及预期毛利率下行超预期请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告财务预测与估值资产负债表百万元202120222023E2024E2025E利润表百万元202120222023E2024E2025E现金及现金等价物7691895699571146713240营业收入1078313687169172035124136应收款项22493136324439034629营业成本876811113137701650519586存货净额514098117139营业税金及附加00000其他流动资产00172024销售费用6767627598流动资产合计999112133133161550818032管理费用12081208155618722196固定资产139159214274340财务费用9292331375432无形资产及其他186174149124100投资收益00202429资产减值及公允价值投资性房地产3450505050变动00000长期股权投资736891118151其他收入23919000资产总计1042212585138201607518673营业利润10711410187922982716短期借款及交易性金融负债00000营业外净收支92103000应付款项9721781120214401709利润总额11621513187922982716其他流动负债31643404426351126062所得税费用292380470575679流动负债合计41365185546565527771少数股东损益2520253137长期借款及应付债券00000归属于母公司净利润8461113138416932000其他长期负债11380110146189长期负债合计11380110146189现金流量表百万元202120222023E2024E2025E负债合计42495265557566987960净利润8461113138416932000少数股东权益103154180211247资产减值准备00000股东权益678676918590969010991折旧摊销149149627489负债和股东权益总计1042212585138201607518673公允价值变动损失00000财务费用9292331375432关键财务与估值指标202120222023E2024E2025E营运资本变动187122128442510每股收益153201250306361其它2520253137每股红利000000088107127经营活动现金流12071405159922402636每股净资产12261390155217511986资本开支16717092110131ROIC1426202326其它投资现金流00000ROE1214161718投资活动现金流196165114138163毛利率1919191919权益性融资00000EBITMargin79999负债净变化00000EBITDAMargin81191010支付股利利息00484592700收入增长3427242019其它融资现金流76826000净利润增长率2632242218融资活动现金流76826484592700资产负债率3941404243现金净变动2421266100115101773息率0000273340货币资金的期初余额744876918956995711467PE20915912810588货币资金的期末余额7691895699571146713240PB2623211816企业自由现金流7231075124518312160EVEBITDA247159146124109权益自由现金流241170149321122484资料来源Wind国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级如有分为股票评买入股价表现优于市场代表性指数20以上级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现也即报股票增持股价表现优于市场代表性指数10-20之间告发布日后的6到12个月内公司股价或行业指数投资评级中性股价表现介于市场代表性指数10之间相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基卖出股价表现弱于市场代表性指数10以上准A股市场以沪深300指数000300SH作为基准新三板市场以三板成指899001CSI为基准超配行业指数表现优于市场代表性指数10以上行业香港市场以恒生指数HSIHI作为基准美国市场中性行业指数表现介于市场代表性指数10之间以标普500指数SPXGI或纳斯达克指数投资评级IXICGI为基准低配行业指数表现弱于市场代表性指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所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