公司2023H1业绩符合预期：2023H1，公司实现营收570亿元，同比下降12.0%；毛利率为17.4%，同比持平；归母净利润为25.5亿元，同比增长41.3%，主要因汇兑亏损净额较去年同期减少，以及少数股东权益占比同比下降17.8个百分点至45.2%；核心净利润38.8亿元，同比增长4.2%；核心净利润率为6.8%，同比提升1个百分点，公司业绩符合预期。
　　精益管理，管销费用绝对值下降：2023H1，公司管理及销售费用同比减少14.3%至26.7亿元；管理及销售费用率同比下降0.1个百分点至4.7%。公司通过精益管理，提升集团组织效率减少管理费用，同时通过持续优化佣金制度，提升销售费用的费效比，降本增效成果显著。
　　权益销售金额首进TOP9：2023H1，公司实现合约销售金额1342亿元，同比增长19%；其中自投销售金额982亿元，同比增长16%，对应权益销售额633亿元，同比增长40%，权益比同比提升11个百分点至64%，位列权益销售榜单TOP 9，也是公司首次进入权益榜前十，提前完成2025权益销售目标。
　　拿地力度行业领先，权益占比提升：截至2023H1，公司新增土储257万平米，预计对应新增货值571亿元，位列全国第八，公司拿地强度行业领先；其中一二线城市货值占比89%且当年销售转化率为61%，为下半年推货提供支撑。此外，公司2023H1将新增土储权益比例提升3个百分点至79%，有利于降低合作风险，提高中长期归母净利润。截至2023H1，公司总土储为4455万平米，十大战略核心城市货值占比53%，土储结构优质。
　　财务稳健，现金充裕：截至2023H1，公司有息负债中一年内到期占比21.8%，维持较低水平；平均融资成本为4.4%，保持稳健；净负债率为70.2%，较2022年末提升7.6个百分点。此外，公司现金流充裕，截至2023H1现金短债比为2.2倍；销售回款率达109%，支撑经营性现金实现净流入171亿元，为公司拿地投资提供有力支撑。
　　维持“买入”评级，目标价12.00港元：公司土储结构优质，融资渠道畅通且财务稳健，销售、拿地权益比例提高，有利于提高中长期归母净利润，未来业绩、派息均有望实现稳健增长。我们预计公司2023/2024年归母核心净利润为63.2/68.6亿元，分别同比增长1.3%/8.5%。维持“买入”评级，目标价12.00港元，对应2023/2024年PE分别为4.4/4.1倍，截至8月28日收盘价对应2022年股息收益率为6.8%。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId房地产investSuggestion03900HK绿城中国dyCompany港股通沪深investSdyStockco买入维持uggestidetitleonChan中期业绩符合预期拿地销售权益占比提升ge目标价1200港元createTime12023年08月29日现价801港元公投资要点summary司预期升幅498公司2023H1业绩符合预期2023H1公司实现营收570亿元同比下降120毛利率为174同比持平归母净利润为255亿元同比增长413跟主要因汇兑亏损净额较去年同期减少以及少数股东权益占比同比下降178个百分点至452核心净利润388亿元同比增长42核心净利润率为踪marketData市场数据68同比提升1个百分点公司业绩符合预期报日期20230828精益管理管销费用绝对值下降2023H1公司管理及销售费用同比减少告收盘价港元801143至267亿元管理及销售费用率同比下降01个百分点至47公司总股本亿股2532通过精益管理提升集团组织效率减少管理费用同时通过持续优化佣金制度提升销售费用的费效比降本增效成果显著总市值亿港元203权益销售金额首进TOP92023H1公司实现合约销售金额1342亿元同净资产亿元36063比增长19其中自投销售金额982亿元同比增长16对应权益销售额总资产亿元543727633亿元同比增长40权益比同比提升11个百分点至64位列权益销每股净资产元1434售榜单TOP9也是公司首次进入权益榜前十提前完成2025权益销售目标数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理拿地力度行业领先权益占比提升截至2023H1公司新增土储257万平米预计对应新增货值571亿元位列全国第八公司拿地强度行业领先相关报告relatedReport其中一二线城市货值占比89且当年销售转化率为61为下半年推货提供支撑此外公司2023H1将新增土储权益比例提升3个百分点至79有权益销售同比高增精准投资利于降低合作风险提高中长期归母净利润截至2023H1公司总土储为优化土储202306164455万平米十大战略核心城市货值占比53土储结构优质财务稳健现金充裕截至2023H1公司有息负债中一年内到期占比218海外研究emailAuthor维持较低水平平均融资成本为44保持稳健净负债率为702较2022年末提升76个百分点此外公司现金流充裕截至2023H1现金短债比为分析师22倍销售回款率达109支撑经营性现金实现净流入171亿元为公司宋健拿地投资提供有力支撑songjianxyzqcomcn维持买入评级目标价1200港元公司土储结构优质融资渠道畅通且财务稳健销售拿地权益比例提高有利于提高中长期归母净利润未来SFCBMV912业绩派息均有望实现稳健增长我们预计公司20232024年归母核心净利SACS0190518010002润为632686亿元分别同比增长1385维持买入评级目标价1200港元对应20232024年PE分别为4441倍截至8月28日收盘价对应2022assAuthor孙钟涟年股息收益率为68sunzhonglianxyzqcomcn风险提示宏观经济增长放缓行业调控政策放松不及预期流动性宽松不SACS0190521080001及预期商品房销售不及预期人民币贬值请注意孙钟涟并非香港证券及主要财务指标期货事务监察委员会的注册持会计年度zycwzb主要财务指标2022A2023E2024E2025E牌人不可在香港从事受监管的营业收入亿元1272136214091436活动同比增长268713519归母核心净利润亿元624632686743同比增长372138583毛利率173157164171归母核心净利率49464952ROE78145153156每股核心收益元248250271293每股股息元050075081088来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理归母核心净利润为扣除永续债息后口径请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告评级报告正文公司2023H1业绩符合预期2023H1公司实现营收570亿元同比下降120毛利率为174同比持平归母净利润为255亿元同比增长413主要因汇兑亏损净额较去年同期减少以及少数股东权益占比同比下降178个百分点至452核心净利润388亿元同比增长42核心净利润率为68同比提升1个百分点公司业绩符合预期图1公司历年营业收入图2公司历年核心净利润资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图3公司历年毛利率和核心净利率图4公司销售费用率和管理费用率资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理精益管理管销费用绝对值下降2023H1公司管理及销售费用同比减少143至267亿元管理及销售费用率同比下降01个百分点至47公司通过精益管理提升集团组织效率减少管理费用同时通过持续优化佣金制度提升销售费用的费效比降本增效成果显著权益销售金额首进TOP92023H1公司实现合约销售金额1342亿元同比增长19其中自投销售金额982亿元同比增长16对应权益销售额633亿元同比增长40权益比同比提升11个百分点至64位列权益销售榜单TOP9也是公司首次进入权益榜前十提前完成2025权益销售目标拿地力度行业领先权益占比提升截至2023H1公司新增土储257万平米预计对应新增货值571亿元位列全国第八公司拿地强度行业领先其中一二线城市货值占比89且当年销售转化率为61为下半年推货提供支撑此外公请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级司2023H1将新增土储权益比例提升3个百分点至79有利于降低合作风险提高中长期归母净利润截至2023H1公司总土储为4455万平米十大战略核心城市货值占比53土储结构优质图5公司历年自投和代建销售金额图6公司历年新增土储和总土储资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理财务稳健现金充裕截至2023H1公司有息负债中一年内到期占比218维持较低水平平均融资成本为44保持稳健净负债率为702较2022年末提升76个百分点此外公司现金流充裕截至2023H1现金短债比为22倍销售回款率达109支撑经营性现金实现净流入171亿元为公司拿地投资提供有力支撑图7公司历年净负债率图8公司平均融资成本资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理维持买入评级目标价1200港元公司土储结构优质融资渠道畅通且财务稳健销售拿地权益比例提高有利于提高中长期归母净利润未来业绩派息均有望实现稳健增长我们预计公司20232024年归母核心净利润为632686亿元分别同比增长1385维持买入评级目标价1200港元对应20232024年PE分别为4441倍截至8月28日收盘价对应2022年股息收益率为68风险提示宏观经济增长放缓行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位百万元人民币利润表单位百万元人民币会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产462371491333505599521004营业收入127153136152140926143616银行结余及现金66312781928394195814营业成本105132114733117849119123发展中物业245910241544248103250786其它收益2235340939354461可供发展物业11097301933101331348销售费用2902272328192872已竣工可出售物业26673287442952429844管理费用5387490150735170其他流动资产112379112660113018113213营业利润15966172031912120911非流动资产72706749907727479559财务费用2729337235163677物业厂房及设备9614101141061411114资产减值损失1575864556348投资物业9370947095709670投资收益1684168416841684联合营公司权益43539452244690848592税前盈利13256146521673218571递延税项资产6177617761776177所得税4361468855226314按公平值计入损益1400140014001400净利润889599631121112257的资产其他非流动资产2606260626062606少数股东损益6139448348215025资产总计535077566323582873600563归母净利润2756548063907232流动负债304754309153309350309012归母核心净利润6242632268597430短期银行及其他借款813908667293872101872核心EPS元248250271293合同负债147850146244145356144482主要财务比率贸易及其他应付款61454637416202659562会计年度2022A2023E2024E2025E其他流动负债140601249680963096成长性非流动负债118910124192131392139392营业收入增长率268713519长期银行及其他借款813908667293872101872营业利润增长率1627711194归母核心净利润公司债券21980219802198021980372138583增长率其他非流动负债15540155401554015540负债合计423664433344440741448403盈利能力本公司拥有人应占权益36024396334396548968毛利率173157164171永久证券1527000归母核心净利率49464952少数股东权益738629334698166103192ROE78145153156股东权益合计111413132979142131152159负债及权益合计535077566323582873600563偿债能力净产负债率626495486442流动比率倍26282830现金流量表单位百万元人民币会计年度2022A2023E2024E2025E营运能力次净利润889599631121112257资产周转率02020202融资成本2729337235163677应收账款周转率138150150150折旧及摊销763500500500所得税开支4361468855226314每股资料元营运资金的变动-142-15401-10120-5871每股核心收益248250271293经营活动产生现金流量14593-325034238879每股净资产1423156517361934投资活动产生现金流量-2087-1100-1100-1100每股股息050075081088融资活动产生现金流量41771623034264094现金净变动1668211880574911873估值比率倍现金的期初余额68376663127819283941PE30302725现金的期末余额66312781928394195814PB05050404数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确沪深两市以沪深300指数为基准北交定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级所市场以北证50指数为基准新三板市推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数场以三板成指为基准香港市场以恒生中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级指数为基准美国市场以标普500或纳回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数斯达克综合指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoadBridgeConstructionDevelopmentCoLtd成都经开资产管理有限公司义乌市国有资本运营有限公司ChouzhouInternationalInvestmentLtd桐庐新城发展投资有限公司宝应县开发投资有限公司中泰证券中泰金融国际有限公司中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司杭州上城区城市建设投资集团有限公司安庆盛唐投资控股集团有限公司巨星传奇集团有限公司湖州市城市投资发展集团有限公司如皋市经济贸易开发有限公司重庆大足实业发展集团有限公司江西省金融资产管理股份有限公司中国信达香港控股有限公司ChinaCinda2020IManagementLtd成都银行股份有限公司成都新津城市产业发展集团有限公司滁州经济技术开发总公司珠海华发集团有限公司华发投控2022年第一期有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司乌鲁木齐经济技术开发区建发国有资本投资运营集团有限公司成都空港城市发展集团有限公司海盐县国有资产经营有限公司海盐海滨有限公司漳州市交通发展集团有限公司泰州医药城控股集团有限公司海宁市城市发展投资集团有限公司南洋商业银行有限公司平安国际融资租赁有限公司上海银行杭州分行湖州南浔振浔污水处理有限公司杭州银行绍兴分行新昌县交通投资集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司北京银行股份有限公司杭州分行台州市黄岩经济开发集团有限公司湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司江苏银行扬州分行湖北农谷实业集团有限责任公司湖州经开投资发展集团有限公司环太湖国际投资有限公司温州名城建设投资集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司厦门国贸控股集团有限公司国贸控股香港投资有限公司澳门国际银行股份有限公司中国国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited嵊州市交通投资发展集团有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司溧源国际有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimited杭州上城区国有资本运营集团有限公司多想云控股有限公司长沙先导投资控股集团有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED龙口市城乡建设投资发展有限公司集友银行有限公司成都中法生态园投资发展有限公司盐城东方投资开发集团有限公司东方资本有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司润歌互动有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司政金金融国际BVI有限公司济南市中财金投资集团有限公司百德医疗投资控股有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司江苏中关村控股集团国际有限公司济南历城控股集团有限公司历城国际发展有限公司郑州地产集团有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司香港象屿投资有限公司厦门象屿集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限责任公司连云港港口集团山海香港国际投资有限公司漳州圆山发展有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司镇江交通产业集团有限公司晋城市国有资本投资运营有限公司镇江文化旅游产业集团有限责任公司潍坊市城市建设发展投资集团有限公司郑州城建集团投资有限公司常德市城市建设投资集团有限公司HigherKeyManagementLimited广州产业投资基金管理有限公司淮安市交通控股集团有限公司恒源国际发展有限公司建发国际集团湖州燃气股份有限公司新奥天然气股份有限公司新奥能源控股有限公司四海国际投资有限公司商丘市发展投资集团有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司青岛市即墨区城市开发投资有限公司交运燃气有限公司中南高科产业集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司重请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外公司跟踪报告评级庆农村商业银行股份有限公司重庆市万盛工业园区开发建设有限公司ZhejiangBoxinBVICoLtd湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司湖北新铜都城市投资发展集团有限公司厦门国际投资有限公司无锡市太湖新城资产经营管理有限公司江苏句容投资集团有限公司漳州市九龙江集团有限公司高邮市建设投资发展集团有限公司GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtdYiBrightInternationalLimited临沂城市建设投资集团有限公司云南省能源投资集团有限公司YunnanEnergyInvestmentOverseasFinanceCompanyLimited杭州钱塘新区建设投资集团有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-